曾經(jīng)“一鋪養(yǎng)三代”，現(xiàn)在還能抄底嗎？

過(guò)去十多年，無(wú)疑是商鋪的黃金時(shí)代！

“一鋪養(yǎng)三代”的觀念深入人心，核心地段的商鋪堪比“硬通貨”！

在深圳商鋪?zhàn)罡吖獾臅r(shí)刻，東門(mén)商鋪頻頻刷新紀(jì)錄，不僅出現(xiàn)了報(bào)價(jià)158萬(wàn)/平的“天價(jià)鋪”，東門(mén)商圈的臨街鋪位還漲到了高峰期的80萬(wàn)/㎡。

南山海岸城的商鋪，2006年首批發(fā)售價(jià)格3-4萬(wàn)/㎡，到2021年售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了約37萬(wàn)/㎡，最高成交價(jià)曾賣(mài)到60多萬(wàn)/㎡，短短十多年鋪價(jià)就翻了十倍。

寶安中心商圈核心地段的商鋪還一度沖上20萬(wàn)+/㎡，照樣有人爭(zhēng)搶?zhuān)讳侂y求。

如今，市場(chǎng)潮水逐漸退去，商鋪從神壇回歸地面，價(jià)格也在不斷回歸理性。

“一鋪養(yǎng)三代”的傳說(shuō)已經(jīng)翻篇了嗎？現(xiàn)在入場(chǎng)，會(huì)不會(huì)成了接盤(pán)俠？

淘房志&獨(dú)角Mall創(chuàng)始人顧洪波先生表示：

最近幾年，國(guó)內(nèi)有個(gè)很重要的趨勢(shì)，就是存款利率在不斷降低，包括理財(cái)?shù)氖找媛室苍诓粩嘟档汀?/p>

以前理財(cái)?shù)氖找媛士赡苁?%、4%，那么對(duì)應(yīng)商鋪的投資回報(bào)率要到4%、5%，如今理財(cái)收益率降至2%左右，商鋪的投資回報(bào)率就要到3%。

在這個(gè)過(guò)程中，商鋪?zhàn)鳛橐环N中長(zhǎng)線的投資，它的租金收益率的吸引力又重新體現(xiàn)了出來(lái)。

很多商鋪如果經(jīng)營(yíng)得好，租金收益率達(dá)到4%，甚至更高的可能性也非常大，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)商鋪還是值得重點(diǎn)關(guān)注。

顯然，商鋪投資從未退場(chǎng)，只是換了玩法。

只要你眼光夠準(zhǔn)、夠狠，它依然是那只愿意為你“下金蛋”的鵝。

01

“一鋪養(yǎng)三代”的邏輯未變

現(xiàn)在入手商鋪更拼眼光

在市場(chǎng)趨于理性的大環(huán)境下，不再出現(xiàn)“漫天要價(jià)”的“天價(jià)鋪”，商鋪也進(jìn)入了價(jià)值投資安全區(qū)。

但“一鋪養(yǎng)三代”的邏輯未變，反而更扎實(shí)，商鋪越老越吃香，核心區(qū)位成熟社區(qū)鋪?zhàn)饨鸱€(wěn)步攀升。

以寶安中心區(qū)為例。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前寶安中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目單價(jià)多在8-10萬(wàn)/㎡；

但歡樂(lè)港灣繁華黃金地段的轉(zhuǎn)角沿主街商鋪的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了36萬(wàn)/㎡，一套74.93平的商鋪售價(jià)達(dá)到了2697萬(wàn)。

來(lái)源：中原地產(chǎn)

這也說(shuō)明，商鋪依然是一個(gè)很好的投資渠道，是資產(chǎn)配置的優(yōu)質(zhì)路徑，但高價(jià)案例越來(lái)越向核心區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移。

為什么現(xiàn)在還是入手商鋪的好時(shí)機(jī)？

一方面在于，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的調(diào)整，擠掉了高峰期的泡沫，商鋪價(jià)格明顯回歸理性，目前已經(jīng)進(jìn)入了“價(jià)值區(qū)間”。

另一方面在于，黃金上漲、物價(jià)波動(dòng)、銀行存款利率下行......在國(guó)內(nèi)，通脹也隱隱已有抬頭之勢(shì)，是以當(dāng)下的財(cái)富邏輯已經(jīng)由“博取高收益”轉(zhuǎn)向了“守護(hù)購(gòu)買(mǎi)力”。

未來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)依然是抗通脹的基石。

現(xiàn)在入手商鋪，要的是低價(jià)買(mǎi)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ强简?yàn)投資眼光的時(shí)刻。

獨(dú)角Mall在這里重點(diǎn)推薦70年社區(qū)底商，相比40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)鋪，70年產(chǎn)權(quán)的年限更長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的包容性也更強(qiáng)，資產(chǎn)會(huì)更穩(wěn)定。

社區(qū)底商扎根在社區(qū)住宅里，周邊社區(qū)居民存在買(mǎi)藥、買(mǎi)菜、吃飯等諸多剛性需求，受經(jīng)濟(jì)周期的影響也會(huì)相對(duì)較小。

換言之，社區(qū)底商擁有一批固定的消費(fèi)客群，甚至越老越吃香，社區(qū)越成熟，消費(fèi)客群越穩(wěn)定。

02

“地段+人流”缺一不可

寶中西的潛力正被看見(jiàn)

當(dāng)然，優(yōu)質(zhì)的商鋪必須始終具備兩個(gè)核心要素，一是地段，地段保證了其升值潛力，二是人流，只有足夠的客流才能帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)需求。

而在深圳，以寶安中心商圈為發(fā)展核心的前海寶中商圈，正在成為這樣一個(gè)既具備地段潛力又具備客流消費(fèi)的價(jià)值高地。

前海寶中商圈 來(lái)源：寶安日?qǐng)?bào)

一是，在政策的加持下，前海寶中商圈發(fā)展潛力巨大。

前海寶中商圈作為深圳重點(diǎn)打造的5個(gè)世界級(jí)地標(biāo)商圈之一，不僅占據(jù)寶中C位，前海灣門(mén)戶，也承擔(dān)著引領(lǐng)世界灣區(qū)旅游消費(fèi)潮流新范本的重要作用。

來(lái)源：寶安日?qǐng)?bào)

去年，前海寶中商圈還成為深圳唯一入選《2025年廣東省級(jí)特色步行街（商圈）名單》的商圈。

在年初的深圳市政府工作報(bào)告中，明確賦予了前海灣—寶中片區(qū)“國(guó)際新客廳”的定位。

難得的是，寶中作為全區(qū)“新質(zhì)生產(chǎn)力”的引領(lǐng)核心地位正在凸顯。

目前寶中區(qū)域已經(jīng)聚集了vivo、影石、亞太星通等超12家總部企業(yè)；華潤(rùn)微科技、南航物流、科通股份等重磅項(xiàng)目紛紛落地；總投資超300億的騰訊全球總部樂(lè)園（企鵝島）也進(jìn)展迅速，形成了極強(qiáng)的總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

而總部經(jīng)濟(jì)往往帶來(lái)的是“高租金+低空置”，具有更強(qiáng)的抗周期能力。

在匯聚了深圳最密集的總部企業(yè)集群的南山科技園，不僅是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率最低的區(qū)域，同時(shí)租金也異常抗跌。

來(lái)源：第一太平戴維斯

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在南山科技園騰訊總部旁邊一套約186㎡的臨街商鋪，月租金超12萬(wàn)元，單價(jià)約667元/㎡·月，在經(jīng)濟(jì)下行期也表現(xiàn)出了相當(dāng)強(qiáng)的穩(wěn)定性。

來(lái)源：中原地產(chǎn)

我們有理由相信，還處于總部經(jīng)濟(jì)潛力期的寶中，同樣的商業(yè)邏輯正在上演。

二是，寶安中心區(qū)的商業(yè)消費(fèi)力已經(jīng)非常能打。

2026年春節(jié)假期，寶安區(qū)線下消費(fèi)金額約12.68億元，同比增長(zhǎng)9.83%；

前海壹方城、歡樂(lè)港灣、寶安大仟里三大商圈客流量均突破60萬(wàn)人次，占全區(qū)重點(diǎn)商圈客流總量的比重超57%。

其中，前海壹方城、海雅繽紛城累計(jì)客流超100萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額超億元，頭部商圈的引領(lǐng)作用非常顯著。

前海壹方城 來(lái)源：寶安區(qū)政府

由前海壹方城+網(wǎng)紅打卡點(diǎn)歡樂(lè)港灣+寶安大仟里等頂流IP形成的“打卡文旅地標(biāo)-體驗(yàn)商圈消費(fèi)”的消費(fèi)動(dòng)線，帶來(lái)的人流紅利將持續(xù)輻射周邊。

歡樂(lè)港灣 來(lái)源：寶安日?qǐng)?bào)

不只寶中區(qū)的消費(fèi)旺盛。

隨著全球最大室內(nèi)雪場(chǎng)所在的前海冰雪世界、深圳西部首座山姆會(huì)員店、深圳最大的萬(wàn)象匯懷德萬(wàn)象匯等商業(yè)項(xiàng)目在寶安區(qū)亮相，寶安商圈已經(jīng)形成了“多點(diǎn)開(kāi)花”的商業(yè)發(fā)展格局，強(qiáng)勢(shì)躋身“大灣區(qū)消費(fèi)第一梯隊(duì)”。

三是，寶中西的發(fā)展?jié)摿Γ诒豢匆?jiàn)。

值得關(guān)注的是，以金科路沿線為代表的寶中西區(qū)域，作為毗鄰寶中核心商業(yè)圈極具發(fā)展?jié)摿Φ膬r(jià)值洼地，正在被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商和投資人看見(jiàn)。

去年8月，招商聯(lián)手華潤(rùn)以總價(jià)86.4億元的“地王價(jià)格”拿下了寶中西核心地塊，項(xiàng)目自帶約2萬(wàn)平的“小而美”商業(yè)。

憑借華潤(rùn)+招商的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，疊加周邊密集的住宅區(qū)和產(chǎn)業(yè)總部集群，寶中西將不僅僅只是依賴(lài)前海壹方城、歡樂(lè)港灣等核心地標(biāo)的外部輻射，甚至有機(jī)會(huì)自成一個(gè)以品質(zhì)生活、家庭消費(fèi)、商務(wù)配套為核心的新型商圈。

可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)，金科路沿線將形成以觀潮府+北街坊+保利瑧譽(yù)商業(yè)為核心的500米黃金商業(yè)輻射圈，承接前海壹方城、歡樂(lè)港灣等寶中核心商業(yè)圈的人流紅利，進(jìn)一步延長(zhǎng)寶中核心商圈的商業(yè)范圍和影響力。

這樣既有規(guī)劃，又有人流量和地段的寶中西板塊，正處于價(jià)值爆發(fā)的前夜。

03

商圈+學(xué)校+價(jià)格優(yōu)勢(shì)

寶中西稀缺一手商鋪來(lái)了

這樣來(lái)看，位于寶中西板塊，處于金科路沿線黃金商業(yè)輻射圈的世界級(jí)灣區(qū)商鋪資產(chǎn)保利瑧譽(yù)社區(qū)底商，絕對(duì)是一個(gè)很好的資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)。

作為寶中片區(qū)比較稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保利瑧譽(yù)的商鋪也是近幾年寶中商圈少有的一手商鋪，目前還有優(yōu)質(zhì)準(zhǔn)現(xiàn)鋪正在發(fā)售。

從投資的角度來(lái)看，保利瑧譽(yù)的商鋪絕對(duì)物有所值，現(xiàn)在正是抄底進(jìn)入寶中核心商圈的好時(shí)機(jī)。

• 價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，投資回報(bào)率可觀。

正如前文提及，目前寶中商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目單價(jià)多在8-10萬(wàn)/㎡，而保利瑧譽(yù)的商鋪單價(jià)4.6萬(wàn)/㎡起步，均價(jià)才6萬(wàn)+/㎡，遠(yuǎn)低于寶中商圈其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在核心商圈這樣的價(jià)格并不多見(jiàn)，也只有像保利這樣的央國(guó)企才能給到帶有明顯優(yōu)惠的價(jià)格。

保利瑧譽(yù)的商鋪不僅價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)能帶來(lái)的投資回報(bào)率也比較可觀。

根據(jù)中原地產(chǎn)信息顯示，項(xiàng)目周邊的尚都花園一套52.06平的商鋪售價(jià)286萬(wàn)，租金約218元/平一個(gè)月，大致回報(bào)率可以到4.6%。

來(lái)源：中原地產(chǎn)

既有人流保障又極具發(fā)展?jié)摿Φ谋＠懽u(yù)商鋪，未來(lái)鋪面的增值屬性也將拉滿，畢竟投資就是買(mǎi)長(zhǎng)線預(yù)期。

• 周邊的居住屬性高，資源配套非常完善。

住宅資源：項(xiàng)目自帶403戶高端業(yè)主，同時(shí)毗鄰海濱社區(qū)、新岸線社區(qū)、海裕社區(qū)等多個(gè)成熟社區(qū)；

周邊擁有熙龍灣花園、中糧·卡羅社區(qū)、都市茗薈花園、深業(yè)新岸線等住宅超8500戶，輻射近1.7萬(wàn)戶高凈值家庭，形成密集且高品質(zhì)的剛需消費(fèi)基礎(chǔ)。

教育資源：項(xiàng)目一路之隔就是新安中學(xué)，周邊還有海韻學(xué)校，九年制學(xué)校也在規(guī)劃中，超1萬(wàn)師生及家長(zhǎng)客流，形成極具粘性的高頻消費(fèi)力。

商業(yè)資源：項(xiàng)目距離前海壹方城等核心商業(yè)區(qū)不到2公里，與歡樂(lè)港灣二期無(wú)界連通，正處于寶安中心商圈的核心輻射范圍內(nèi)，在核心商圈的帶動(dòng)下，商鋪也會(huì)越來(lái)越旺。

項(xiàng)目與騰訊全球總部樂(lè)園（企鵝島）僅一橋之隔，周邊還有vivo、怡亞通等總部企業(yè)，正處于總部經(jīng)濟(jì)的輻射圈里；

區(qū)域內(nèi)還擁有高新企業(yè)超7000家，涵蓋金融、研發(fā)、管理等高品質(zhì)客群，能帶來(lái)極為穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)客群。

高端小區(qū)的業(yè)主、寶中的高凈值客群、學(xué)校師生以及公園的流動(dòng)客流，都是旺盛的消費(fèi)力基礎(chǔ)。

不僅存在著藥店、生活超市、餐飲等剛性消費(fèi)需求，同時(shí)還有咖啡店、書(shū)吧、影院、兒童成長(zhǎng)中心、美容美發(fā)等特色消費(fèi)需求。

• 臨街旺鋪，展示性好，商鋪素質(zhì)高。

據(jù)悉，保利瑧譽(yù)正熱銷(xiāo)建面約19㎡~77㎡的商鋪，層高約5.4米，70年產(chǎn)權(quán)，僅有46席金鋪限量發(fā)售。

這些商鋪都是面向金科路、街心公園（在建中）等主干線的一樓臨街鋪位，空間開(kāi)闊，展示性好，約96%的超高使用率，可以滿足餐飲、零售等多種業(yè)態(tài)，是財(cái)富階層保衛(wèi)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)方案。

結(jié)合周邊豐富的消費(fèi)需求，商鋪業(yè)態(tài)可以根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行靈活調(diào)整，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

靠近公園和學(xué)校的商鋪，周邊學(xué)生家長(zhǎng)來(lái)往多，書(shū)店、文創(chuàng)店、打印店、零食店或者教培、托管、親子體驗(yàn)等，都是高頻且核心的消費(fèi)需求。

來(lái)源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

在懶人經(jīng)濟(jì)需求盛行的當(dāng)下，很多年輕人都習(xí)慣“線上下單，半小時(shí)達(dá)”，生鮮電商或者連鎖便利店等業(yè)態(tài)，可以滿足社區(qū)里的及時(shí)零售需求。

來(lái)源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

此外，保利瑧譽(yù)的商鋪都預(yù)設(shè)了餐飲條件，100%通燃?xì)庖约吧舷滤?/p>

不僅兼容咖啡烘焙，炸雞小吃，還可以承接周邊的煙火氣，深度挖掘夜經(jīng)濟(jì)，開(kāi)啟“日咖夜酒”的雙倍營(yíng)收模式。

對(duì)于“有寵一族”而言，社區(qū)里的寵物醫(yī)院、寵物美容、智能寄養(yǎng)及寵物社交空間等配套也是生活所需。

來(lái)源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

巴菲特說(shuō)過(guò)：“在別人恐懼時(shí)我貪婪，在別人貪婪時(shí)我恐懼”。

真正的投資高手，總是擅于在價(jià)值尚未被兌現(xiàn)時(shí)進(jìn)行長(zhǎng)線布局。

寶中稀缺資產(chǎn)，保利瑧譽(yù)的商鋪值得關(guān)注！

注：本宣傳中所有資料、數(shù)據(jù)、效果圖、示意圖、剖面圖、平面圖僅供參考之用，不作為要約或承諾，一切資料、數(shù)據(jù)均以政府部門(mén)最終的批準(zhǔn)文件和商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。本項(xiàng)目不同樓層、不同戶型景觀視野存在差異，低樓層的視野可能受影響。相關(guān)宣傳內(nèi)容不排除因政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定及出賣(mài)人分期規(guī)劃、未能控制等原因而發(fā)生變化。本廣告中項(xiàng)目周邊環(huán)境、教育 (如有)、交通及其他公共設(shè)施的介紹，旨在提供相關(guān)信息，具體以政府部門(mén)公示的相關(guān)信息和商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。本項(xiàng)目備案名為【瑧譽(yù)府】，開(kāi)發(fā)商為【深圳市保金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司】，預(yù)售證號(hào)為【深房許字(2025)寶安012號(hào)】、【深房許字(2025)寶安017號(hào)】，本廣告制作日期為 【 2026】年【03 】 月，開(kāi)發(fā)商保留修改之權(quán)利，如有變化，不再另行通知，本圖為示意圖，因工藝、材質(zhì)和比例所限，與實(shí)景存在一定差異，外立面、部分建筑，設(shè)施、園林景觀，周邊環(huán)境等信息后期可能存在變更，最終交付以政府部門(mén)核準(zhǔn)文件及雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定內(nèi)容為準(zhǔn)，一切未列舉事項(xiàng)或更改，不再另行通知。