房產新政引爆上海樓市，二手房成交創5年新高，供需全面逆轉！

如果僅從數據面看，我差點就認為中東的避險資金來上海”抄底“了，畢竟確實太火爆了，房子比黃金都香的感覺回來了，但關于房子，請永遠記住在非情緒化市場時的投資公式：“量先價行，價漲量跌”。

而上周也是“滬七條”新政落地后的首個周末，上海新房市場瞬間就迎來了久違的火爆場面，很多紅盤的日銷記錄都超過了億元，而在3月14日（周六），熱潮又從新房涌向二手房，上海二手房單日成交1472套。上一次達到這個高度，還是2025年3月15日（周六）的1473套，而在3月15日（周日），上海二手房成交再次高達1390套。也就是說，3月剛過半上海二手房累計成交數量就高達13955套，其中，僅上周二手房網簽量就達7233套，周度成交量更是創下 2021 年以來新高，并由此導致網簽系統出現了嚴重擁堵的現象。

除此之外，市場格局似乎也已經明顯反轉，新房市場來訪量激增 3-5 倍，此前多為中介主動邀約帶看，如今轉為購房者主動咨詢、預約看房，部分樓盤直接收回折扣、宣布上調房價。

而緊隨其后，3月16日上海再出新政，將商業用房購房貸款最低首付比例從 45%-50% 下調至 30%，形成了住宅與商辦的政策組合拳，持續釋放的穩樓市政策組合拳徹底點燃了市場情緒，緊俏樓盤甚至已經開始出現多人爭搶一套的畫面！當然，以上現場現象，均來自新聞媒體報道。

同時，根據昨天國家統計局最新的70城房價數據顯示，2026 年 2 月上海二手住宅銷售價格環比上漲 0.2%，在經歷 2025 年 5 月以來連續九個月負增長后，迎來近 10 個月以來的首次環比轉漲，量升價穩的格局初步形成，符合2025年年末及年初政策端各類房價回轉的吹風。

我相信大部分人看完上面后，內心最大的疑問是這個現象能不能持續，房地產是不是真的復蘇了，上海的現象有何結構化特征，是否會向全國傳導，接下去我們就來聊聊：

一、現象背后的結構性

（1）成交結構的變化：剛需沖鋒，改善接力，豪宅托底

本輪行情的第一驅動力，是剛需群體的集中入市，因此還不能算全面的需求爆發。數據顯示，新政落地后，上海 300 萬元以內的剛需房源成交占比從此前常態化的 68%-70%，提升至 72%。但近期成交二手房套均面積僅 78.5 平方米，顯著低于 2025 年四季度的 82.1 平方米。

其中，總價 250 萬元以內的剛需老破小成為成交主力，核心推手正是公積金貸款政策的大幅放寬 ，家庭公積金最高貸款額度突破 200 萬元，足以覆蓋這類房源的大部分房款，極大降低了剛需的首付門檻與月供壓力，直接撬動了觀望已久的首套群體集中入場。

而在剛需入場帶動置換鏈條打通后，改善型需求快速跟進，成為市場的第二增長極。中外環間 400 萬 - 800 萬元的改善標的成交活躍度大幅提升，閔行中誼、金虹橋板塊，普陀東新、長壽常德板塊的改善房源，成為置換客的核心選擇。而高端市場也同步回暖，5000 萬元級的大平層實現常態化成交，甚至出現單次到訪即成交的現象，高凈值群體的改善與配置需求也被激活。

（2）價格結構：止跌是全局的，上漲是局部的，分化極其明顯

本輪行情呈現 “整體止跌、核心領漲、外圍平淡” 的分化格局，符合房地產按區位定價邏輯！

從全局看，2 月上海二手住宅價格環比上漲 0.2%，核心意義是結束了連續 9 個月的環比下跌，實現了止跌企穩，而非大幅上漲，因此當下有些口徑存在曲解。

因為從細分結構看，真正出現價格跳漲的，只有兩類資產：一是核心學區房，比如浦東明珠、福外等名校對口的小區，單價單月上漲 5000-10000 元 / 平方米，稀缺性帶來的價格彈性極強。二是核心板塊的優質改善新房，部分項目收回折扣、小幅上調房價，上調幅度多在 0.5%-1%，屬于預期修復下的策略調整。

至于遠郊區域、非核心板塊、配套與品質不足的房源，并未出現明顯的價格上漲，甚至議價空間依然存在，只是相比此前有所收窄，房東的惜售與漲價情緒，僅集中在核心區的優質房源上。

（3）區域和市場結構：主城率先回暖，產業板塊跟進，二手房先熱領跑，新房緩步爬坡！

本輪行情的熱度在空間上也呈現出極強的分化！率先爆發且熱度最高的，是上海主城區、中外環間的成熟板塊，這類區域配套完善、房源流動性強，是剛需與改善客群的首選。其次是有強產業支撐的板塊，比如紫竹高新區輻射的顓橋板塊、嘉定新城核心區、南翔等板塊，來訪量與成交量均出現數倍增長。而缺乏產業與人口支撐的遠郊區域，回暖節奏明顯滯后，成交熱度遠不及主城區，市場仍處于緩慢修復階段。

此外，本輪上海樓市的熱度最讓人驚奇的不是新房！過去我們總說利好都在新，二手房沒人管，然而這次卻非常直觀地體現在了二手房市場，并且二手房的成交量是呈現出爆發式增長的，而新房市場卻仍處于修復爬坡期，二者呈現明顯的節奏差。

首先，二手房憑借交易靈活、門檻適配的特點，成為新政紅利的最先承接者，成交量率先爆發，創下五年新高，市場微觀生態快速反轉。而新房市場受推盤節奏、網簽滯后性影響，整體數據尚未完全回暖，僅核心板塊的改善、高端項目率先實現熱銷，絕大多數剛需盤仍處于來訪量回升、成交量逐步修復的階段。不過隨著二手房置換鏈條的打通，賣舊買新的需求持續釋放，一二手房的聯動效應已經顯現，后續新房市場的回暖確定性較強，但節奏仍會慢于二手房。

二、這波熱度，能持續多久？

對于市場最關心的持續性問題，我的判斷是：短期（1-3 個月）內，政策紅利仍在釋放，成交有望維持中高位運行，但因真實需求存在邊際遞減效應，中長期（半年以上），脈沖式的高熱度難以持續，市場在缺乏后續刺激的情況下，依然將從集中放量回歸到常態化平穩運行區間，而因為剛需釋放至200-300萬級家庭購買力組合，因此伴隨租房人群的減少，3個月后租金價格可能或會存在一定的結構性下行空間，需要提前優化！

我的邏輯也很簡單，政策紅利的釋放是有滯后性的，“滬七條” 打通的是全鏈條的購房需求，最先入場的是門檻最低的剛需群體，而剛需賣舊買新、改善客群置換升級的傳導，有 1-3 個月的周期。當前市場仍處于需求釋放的中段，后續改善型需求的持續入場，將對成交量形成支撐，短期內不會出現斷崖式下跌。

而市場預期的扭轉已經形成，新政也徹底扭轉了此前數據端持續下行的悲觀預期，部分購房者從 “等降價” 轉向 “怕踏空”，房東從 “降價拋售” 轉向 “惜售穩價”，預期的反轉會帶動一部分仍在觀望的購房者陸續入場，尤其是二季度傳統的樓市旺季，推盤量與成交量仍有支撐。

然后，中長期高景氣還是難以維系，因為底層的購買力驅動邏輯沒變，本輪成交的核心是積壓需求的集中前置釋放，而非新增需求的爆發，依然屬于存量優化，而非增量供給。“滬七條” 的核心作用，是放寬購房資格、降低入市門檻，把原本需要 1-3 年才能獲得購房資格的需求、觀望了半年到一年的積壓需求，在短期內集中釋放出來，這本質上是需求的 “前置”，而非憑空創造了大量新增購房需求。當這部分積壓需求釋放完畢后，市場成交量自然會向常態化水平回歸。

同時，價格上漲的反噬效應會逐步顯現，當前房東的惜售、跳價行為已經開始出現，若核心區域房源價格快速上漲，會直接反噬剛需群體的購買力，原本能勉強上車的剛需，會因價格上漲再次失去入場資格，而剛需是整個置換鏈條的底層基礎，一旦剛需入場放緩，整個置換鏈條的活躍度就會下降，進而帶動成交量回落。
最后，供需關系會重新走向平衡，房東的議價權會隨之下降，市場也會從過熱回歸理性。

三、上海的現象，會向全國傳導嗎？

我的觀點是政策寬松的邏輯會向全國傳導，而上海的市場熱度與行情，絕大多數城市無法復制，更不會出現全國性的傳導擴散，行情的回暖，通常在底層購買力邏輯不變的情況下，只會局限在少數基本面扎實的核心城市。

并且，上海樓市擁有完整的 “剛需入場 - 置換改善 - 高端升級” 的全鏈條需求，剛需的成交能快速傳導至改善市場，形成正向循環，帶動全市場活躍度提升。而絕大多數三四線城市，剛需已經基本飽和，改善需求規模有限，高端需求更是寥寥無幾，沒有完整的置換鏈條，政策刺激只能帶來零星的成交，無法形成市場的整體回暖。

最后，上海的市場預期，能夠在政策落地后快速從悲觀轉向樂觀，核心源于購房者對上海城市基本面和資產價值的長期共識。而在絕大多數非核心城市，過去幾年房價持續下跌，已經讓居民形成了強烈的下跌預期，“買漲不買跌” 的心理下，即便出臺寬松政策，居民也更傾向于繼續觀望，擔心買房后房價繼續下跌，預期的逆轉難度比上海大很多！

不過，總體而言，今年房地產依然會呈現出顯著的結構化特征，核心板塊、優質房源會率先回暖，各地都會有些機會！