廣深樓市“小陽春”開啟：二手房領跑，新房迎“結構性”復蘇

界面新聞記者 | 王妤涵

三月春暖，樓市步入傳統“金三銀四”旺季，廣州、深圳兩大灣區核心城市的房地產市場也如期迎來暖意。

近日，界面新聞走訪兩地多個項目現場及中介機構了解到，進入3月份以后，疊加節后返城就業、剛需安家、改善置換需求集中入場，兩地看房量、成交量同步回升。二手房市場率先領跑，核心區優質房源熱度攀升，剛需與改善需求集中釋放，“小陽春”的成色更多體現在真實需求的有效激活。

“本輪樓市熱度整體呈現出剛需率先發力、改善需求接力、豪宅陸續入市的回暖格局。”深圳貝殼研究院院長肖小平在接受界面新聞采訪時指出。

深圳高性價比剛需盤熱度攀升

春節過后，深圳樓市迅速回暖，二手房交易率先引爆行情，成為本輪“小陽春”的核心引擎。

市場熱度從成交數據中可見一斑，界面新聞從深圳貝殼研究院處獲悉，據其檢測，上周（3.09-3.15）貝殼深圳合作門店二手房簽約量環比增長45%，創下近一年以來的周度新高。

深圳二手房周度簽約量 圖源：貝殼深圳研究院

據界面新聞觀察，近期深圳一些核心片區的“筍盤”成交周期被大幅壓縮，有些熱點片區、地鐵沿線、帶優質學區的小戶型次新房，掛出來一周不到就能成交，二手房成交放量后，掛牌業主的心態趨于穩定，也有部分業主開始小幅調價。

深圳南山區在售新盤 界面新聞拍攝

新房端則呈現分化態勢，部分地區熱點項目率先火爆，尤其是龍華、龍崗兩區一些具備高性價比的剛需項目，位于南山、福田兩區的新盤項目多以改善型住房為主，成交熱度也隨“小陽春”的推進而不斷攀升。

市場的真實溫度在一線中介和項目營銷人員中的體感更為真切，忙碌成為近期深圳中介的常態。“昨晚十點多還在帶客戶看房，聽起來很夸張，但最近行情真的很火，有同事這兩周把一年的業績都做出來了。”深圳龍華區的置業顧問小金對界面新聞表示。

“我們項目3月份的到訪量持續攀升，累計銷售已近百套”，位于龍華區的壹品文旅·鵬宸云筑項目營銷負責人在接受界面新聞采訪時指出。

位于龍華區的新盤售樓處現場 界面新聞拍攝

同樣在寶安區熱銷的新盤鴻榮源珈譽玖璽，成交表現也十分亮眼，項目負責人向界面新聞透露到：“上周我們項目單周成了交167套，到訪成交轉化比達到4:1，客戶入場意愿十分強烈。”

位于寶安區沙井的新盤售樓處現場 界面新聞拍攝

接下來，在進入3月下旬后，深圳還有后海澐璽花園、招商海晏府等優質新盤集中開盤，后續深圳新房市場熱度有望進一步提高。

廣州頂豪市場連破紀錄

與深圳相比，廣州的豪宅市場更加“出圈”，成為本輪“小陽春”中一道獨特的風景線。

春節假期過后，廣州頂豪市場接連刷新紀錄。先是天河馬場地塊以236.04億元高價成交，溢價率26.60%，折合居住成交樓面地價約8.55萬元/平方米，創下廣州樓面單價新高。

隨后3月2日，廣州珠江新城保利玥璽灣一套670平方米頂層復式以1.87億元成交，折合單價約28萬元/平方米，刷新當地一手頂級豪宅單價紀錄；3月9日，星河灣半島五號單日成交4套頂奢復式，總價達7.187億元。核心區優質豪宅憑借稀缺性，成為資產保值的首選，價格穩中有升。

“頂豪市場的爆發是樓市的先行指標，對整體市場有帶動作用。一般來講都是豪宅先行，帶動后續成交熱度的提升。”廣州中原研究部經理熊小洪在接受界面新聞采訪時指出。

界面新聞從保利發展內部人士處了解到，其位于“珠江新城-馬場”板塊的項目近期熱度頗高，尤其是在馬場地塊高價成交之后。

“馬場土拍過后，我們項目新增成交39組，客戶決策周期縮短至2-3天，‘小陽春’首周成交21套、金額超2.5億元。”保利天曜營銷人員向界面新聞透露道。同板塊的保利華創都薈天珺作為馬場片區內的新規準現房，3月份的來訪量也環比上升超過400%。

市場的熱度也正在向更多板塊擴散。“上周末（3月14日至15日），我們項目單天就接待超過210組客戶，成交金額破億，看房的客戶很多，停車位都滿了。”位于廣州番禺長隆萬博悅府項目負責人對界面新聞表示。據了解，除該項目外，華潤置地旗下位于荔灣的白鵝潭瑞璽、以及佛山的順德澐璟項目，在“小陽春”期間的來訪和成交量也均有顯著提升。

位于廣州番禺的新盤售樓處現場 界面新聞拍攝

從市場數據來看，回暖勢頭也已基本確立。普睿廣佛區域監測數據顯示，3月首周（3月2日至8日），廣州50個典型樓盤來訪量達5542組，環比上升41%；認購172套，環比上升70%，均為2026年以來周度峰值。

二手房市場亦持續升溫。廣州市房地產中介協會數據顯示，上周（3月9日至15日）全市二手住宅網簽2442套，環比猛增37%，看房人數已突破2萬人，市場活躍度顯著提升。

“目前廣州的成交量已經漲起來了。3月以來全市熱點項目綜合平均來訪和盤均認購提升顯著，‘小陽春’開局成色較佳。經歷春節假期積壓客戶釋放，加上馬場地塊帶動高端市場復蘇，一二手市場迎來正向循環。”熊小洪對界面新聞介紹道。

市場有望進一步企穩

本輪“小陽春”行情的背后，政策暖風持續吹拂是重要支撐。

剛剛召開的全國兩會為房地產再度定調，強調要“著力穩定房地產市場”，明確因城施策控增量、去庫存、優供給。3月13日，“十五五”規劃綱要發布，將“推動房地產高質量發展”置于“加大保障和改善民生力度”篇章中并單獨成章，彰顯房地產政策導向的轉變，進一步強化了房地產在保障和改善民生中的地位。

從地方層面來看，2026年開年以來，多地房地產調控政策呈現“多點開花、精準施策”的態勢。據中指研究院不完全統計，全國超30地調整優化公積金貸款政策，公積金政策成為當前各地促進住房消費的重要抓手。上海2月出臺的“滬七條”將非滬籍居民繳納社保年限從3年縮短至1年，公積金最高貸款額度提升至240萬元。廣東除深圳外20個城市商辦用房首付比例從50%降至30%，住宅首套商貸首付低至15%，房貸利率降至3.05%的歷史低點。

更值得關注的是，一線城市正在集體步入“保障+市場”雙軌運行的新階段。

3月1日起，深圳《配售型保障性住房管理辦法》正式施行，明確配售型保障房實行封閉管理、現房配售。廣州此前推出的首批配售型保障房，蘿崗和苑、嘉翠苑項目銷售基準價僅為周邊商品房的六折左右，申購熱度高漲。隨著保障性住房供給提速，“市場歸市場、保障歸保障”的格局正在形成。

從宏觀數據看，市場也正在出現積極變化。

國家統計局最新數據顯示，2026年2月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平，實現了止跌企穩。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二手住宅方面，一線城市環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點，北京和上海分別上漲0.3%和0.2%。這些數據印證了市場正在筑底回暖。

“從近期多地出臺的樓市支持政策來看，需求端支持、城市更新推進、土地要素配置等均呈現精細化特征，預計2026年各地政策工具箱將進一步細化，施策方向更趨精準。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶在接受界面新聞采訪時指出。

接下來，深圳將陸續迎來新盤入市，廣州也有多個項目集中供應，“小陽春”熱度預期將進一步攀升。兩地樓市有望在現有基礎上進一步企穩，并在分化中尋找新的平衡點。