富力董事長李思廉被限制出境，當年曾逼王健林低價出售酒店。

富力董事長李思廉被限制出境，當年曾逼王健林低價出售酒店。

你現在看到的，是2017年萬達甩賣13個文旅項目及77家酒店時的場景。當時萬達深陷流動性危機，背負近2000億巨債，急需回血救命。關鍵時刻，融創的孫宏斌與富力的李思廉化身“救世主”，分別砸下438億、199億，吞下了萬達的文旅和酒店資產包。

你看當時李思廉笑得有多燦爛，他把萬達標價335億的酒店資產，硬生生砍到199億，自以為撿了個天大的便宜?？烧l能想到，這份“便宜”，后來竟成了富力的奪命枷鎖。

到2025年，富力負債高達2600億，現金只剩不到7億，連利息都還不起。當年的77家酒店，從香餑餑變成了燙手山芋，死死拖住了富力還債的后腿。

更戲劇性的一幕發生在春節期間：李思廉準備離開內地時，在邊境被執法人員精準攔截，原因是天津市第三中級人民法院已對他下達限制出境令。據媒體推測，李思廉大概率卷入了一場民間借貸糾紛，因欠下17.6億元無力償還，債權人向天津法院申請限制出境并獲批。法院執行指揮中心迅速將李思廉的身份證號、護照號及限制期限同步至國家移民管理局。

這意味著，無論李思廉從全國哪個口岸出境，都會被攔下。如此看來，在吸取了個別負債企業家“潤”走的教訓后，如今的債權人也學聰明了，追債的同時直接申請邊控，確保煮熟的鴨子飛不走。

那么，作為曾經排名全國第四、廣東第一的房企掌門人，李思廉究竟為何落到今天這一步？他如今的困局，和9年前那場萬達交易又有著怎樣的因果關系？

李思廉是香港人，畢業于香港中文大學數學系，精于算賬，曾在金融機構工作多年，融資經驗豐富。內地改革開放后，他轉做進出口生意，頻繁往返港澳，把內地廉價商品銷往海外，攢下一兩千萬的原始資本。這筆錢在內地算巨款，但在香港的富豪圈里，只能算小角色，根本碰不了最賺錢的地產。于是他把目光投向廣東，想復制香港地產商的模式，在內地創辦大型房企。

大約1989年前后，李思廉結識了包工頭張力。張力原是廣州市郊的公務員，當過國營酒店總經理，承建過白云區政府大樓，有開發經驗。后來他辭去公職，開了裝修公司，做了幾年包工頭，也賺了幾百萬，但覺得裝修行業難做、積累太慢。遇到李思廉后，兩人一拍即合，決定合資成立地產公司，這就是后來大名鼎鼎的富力地產。

張力主內，負責拿地、建樓；李思廉主外，負責銷售、融資，兩人配合默契，多年來幾乎沒有分歧。

富力的成功，關鍵在于深耕廣州舊城改造。和傳統開發商招拍掛拿地不同，舊改需要的資金少，不用支付巨額土地出讓金，只要妥善安置補償居民。但舊改項目利益復雜、周期長，一般開發商不愿意接這種苦活。

1993年，富力接下第一個舊改項目——廣州荔灣區化工廠改造。那塊地挨著煤廠，還有火車經過，沒人敢碰。張力利用自己的公職背景優勢，果斷出手，投入2000萬拿下項目，把舊廠房改成嶄新民居。臨近開盤，李思廉還雇了灑水車繞著小區灑水，把被煤灰熏黑的地面沖得一塵不染，結果開盤即爆，一舉打響富力的名頭。

后來廣州大規模城中村改造，更讓“富力”二字成為城市擴張的代名詞。三十多年里，公司累計改造面積超1億平方米，服務業主超400萬人。深度綁定舊改的模式，成了富力在土地稀缺的珠三角持續拿到優質地塊的獨門秘籍。

2000年之后，富力走出廣州，在珠江新城一口氣拿下140萬平方米商業地塊，建成十幾棟甲級寫字樓、高端酒店和購物中心，造就了“珠江新城三地，富力造”的傳奇。之后又把模式復制到北京、上海、天津等核心城市，品牌影響力和資產規?？焖贁U張。

2005年，在李思廉的運作下，富力在香港高調上市，成為首家入選恒生指數的內地房企。盡管當時市值只有四五十億，卻成功融資13億，受追捧程度可見一斑。李思廉本人身價超20億，第一次站在香港資本市場的舞臺上，與李嘉誠、李兆基等地產前輩并肩。

2008到2011年，是富力最輝煌的時期，連續多年蟬聯廣東房企銷售冠軍，與恒大、碧桂園、雅居樂、合生創展合稱“華南五虎”。

2012年后，內地房企進入黃金周期，快拿地、快開發、快銷售成為主流，各家房企都把現金流用到極限。趁著這波紅利，恒大、碧桂園、融創等后輩快速崛起，銷售額輕松破千億。而執著于舊改和商業地產的富力，因為模式太重、周轉太慢，后繼乏力，銷售額長期徘徊在五六百億，不復當年之勇。

2017年，萬達爆發債務危機，李思廉迅速出手，在簽約儀式上留下了那個“撿大便宜”的名場面。

那場交易原本只有萬達和融創兩家。王健林計劃把13個文旅項目和76家酒店打包631億賣給孫宏斌，其中文旅296億，酒店335億。但孫宏斌只想要文旅，不想要酒店，他認為酒店是重資產，回報率低、負債高，會拉高融創負債率，影響后續融資。想來想去，他聯系了一直布局酒店業務的李思廉，問富力愿不愿意接下這70多家酒店。

就這樣，簽約前一天，李思廉火速加入交易，以199億拿下萬達77家酒店。少掉的136億差價，孫宏斌表示可以加在文旅項目上。雖然交易總額幾乎沒變，但王健林很不樂意：原本76家酒店計劃賣335億，平均一家約4.4億，現在變成199億，一家才2.5億左右。要知道，萬達當時還有32家酒店沒賣，這等于直接拉低了萬達剩余資產的估值，以后再想賣酒店回血，都得按這個低價算。

也正因如此，王健林在簽約前一刻，曾在貴賓室怒摔茶杯，富力的名字甚至一度從簽約儀式的大屏幕上消失。但面對債務壓頂的局面，王健林最終還是簽下了這份三方合約。

事后孫宏斌解釋：我要那么多酒店干什么？表面上是我補了富力收酒店的差價，但攤到4800萬平的文旅項目里，每平方米只多200塊，可以忽略不計。李思廉也興奮地表示：這次一口氣拿下77家酒店，我們是贏家。

結果這77家酒店并入富力后，完全印證了孫宏斌的判斷：回報率極低，負債還高，反而成了富力的巨大累贅。從2018年開始，富力酒店連續7年虧損，虧損額從4.59億一路飆升到2024年的36.19億。酒店投資回報率長期低于5%，而融資成本高達5.74%，回報連資金成本都覆蓋不了。

再看如今三個人的結局：孫宏斌境況最好，完成債務重組，融創輕裝上陣重生；王健林雖然日子難過，但每年賣幾座廣場，還能勉強撐過去；而當年占了大便宜的李思廉，卻被限制出境，連回香港的機會都沒有。

只能說，天下沒有免費的午餐。大家都是商場上摸爬滾打多年的人精，有些便宜，真的不能亂占。你以為是優質資產，在真正懂行的人眼里，可能早就成了甩不掉的負債。