房地產迎來“驚蟄”時刻：天氣還冷，但嫩芽已經冒頭

2026年第一個季度，各種樓市政策像給小苗澆水一樣“精準”落下。幾個主要城市的房子和土地市場，好像暖和了一點，但整個市場是不是真的緩過來了，還得再看看。

“微雨眾卉新，一雷驚蟄始。”驚蟄時分，春雷一響，萬物開始蘇醒，但空氣里還帶著涼意。這和2026年開春的樓市境況簡直一模一樣。

從年初到現在，各地出的政策都在為樓市的這次“驚蟄”鋪路。上海的“新七條”動靜最大，放松了買房限制，公積金能貸的也多了，房產稅規則也細化了，就想把想買首套房和換二手房的人調動起來。北京、廣州、杭州這些大城市也沒閑著，發安居補貼、放松限購，辦法不少。算下來，全國前兩個月已經出了一百多條跟房地產相關的政策了。

剛開完的全國兩會上，政府工作報告里提到房地產，說法從去年的“止跌回穩”變成了“著力穩定”。報告里說得挺明白，接下來要重點保障大家住有所居，想辦法把新房和二手房庫存一起消化掉，把“好房子”從概念落到實處，摸索房地產發展的新路子，還得把公積金制度改得更好。這跟年初各地的政策正好對上了。

市場這邊呢，有些城市確實給了點反應。上海的二手房成交量往上走了，看樣子一個月賣超過1.5萬套這條“枯榮線”有戲。土地拍賣市場也有熱點，廣州珠江新城一塊地拍出了236億的天價，成了新“地王”；成都、杭州的好地塊也被人搶著要，價格抬得挺高。現在開發商手里錢緊，都盯著最優質的地塊出手。

但整個行業還在調整期里待著。像海南這些地方，樓市跟著政策和短期需求起伏，還沒看到持續回暖的跡象。土地市場分化很明顯，只有核心城市那些稀缺的好地塊才搶手，全國總的土地成交規模一直在縮水。

到我們寫稿時，官方2月份的70城房價數據還沒出來。不過從中指研究院的數據看，2月份因為春節假期，樓市活動有點冷清，這是季節性的。但重點城市的二手房價和租金的環比跌幅，都比去年收窄了點兒。

眼下這場“驚蟄”，更多是政策推動下，部分需求的釋放和市場小心翼翼的試探。大家心里都在打鼓：這場“驚蟄雨”，到底能不能換來2026年樓市的一個“小陽春”呢？

天還忽冷忽熱的，但行業接下來的路是清楚的：別再拼命比誰規模大了，得轉向怎么把房子蓋得更好，把服務做得更到位。

政策出招，講究“精準”

在北京上班的高偉，每天擠地鐵通勤時，總會不自覺地打開手機App，刷刷他看中的那個小區的成交價。一套兩居室，價格總是在400萬左右晃悠，比他心里能接受的價格高出好幾十萬。每天看看掛牌價，找中介打聽消息，幾乎成了他的習慣。

他也試過跟幾個房東當面砍價，心想“能不能砍出一輛車的錢來”，但都沒談攏。可孩子上學落戶的事不等人，留給他的時間不多了。

北京通州一位干了挺久的中介跟《財經》聊起，現在不光買房的在盯著價格，想找個合適時機趕緊下手；賣房的也在觀望，等著自己能接受的價錢。經常一套房子，能同時跟七八撥客戶談價格。

“等到三四月份，看房的人多起來，那些熱門小區里性價比高的房子，搶的人可就更多了。”他說。

市場現在盼著價格能更實在點，盼著能有好房子，也盼著政策能更準地打到點子上，把大家買房的心思調動起來。

今年兩會，政府工作報告里關于房地產的提法，有這么幾個變化值得注意：

第一，更強調住房要用來保障和改善大家的生活，還特意提到住房政策要跟鼓勵生娃的政策結合起來考慮。

第二，“去庫存”這個詞，隔了十年又寫進了報告。不過這次和十年前不一樣，庫存包括了新房和二手房，政策辦法也更靈活。

第三，“好房子”、“房地產發展新模式”、“城市更新”這幾件事，都要往深里推了。“好房子”不能光說標準，得真的建出來，物業服務質量也得跟上；“新模式”得把基礎制度和配套政策建扎實；“城市更新”則要跟城市經濟轉型、治理水平提升緊緊綁在一起。年初自然資源部和住建部發了文支持城市更新，后面金融、稅收、土地這些配套政策估計也會跟上。

第四，報告里第一次提到要“深化住房公積金制度改革”，公積金政策可能是今年惠民穩市的一個重點。

這些大方向和2026年開年以來各地出的政策，是一脈相承的。

在眾多政策里，上海的“新七條”分量最重。2月25日，上海五個部門聯合發了個通知，從降低買房門檻、提高公積金貸款額度、調整房產稅等方面出了七條新規，2月26日就開始執行。

具體來看，放寬限購主要瞄準了外環以內，一下子讓有資格在外環內買房的人多了不少，同時還讓在上海住滿五年以上的非戶籍家庭也有了購房資格，相當于把整個購房的“池子”擴大了。

公積金貸款額度提得更多，首套房最高能從160萬貸到240萬。有研究機構算過，如果家里孩子多，或者買的房子是綠色建筑，額度還能再往上加，最高能到324萬。

房產稅方面，這次主要是針對上海戶籍家庭子女的情況做了更細致的調整。

有專家分析，進入2026年，上海買新房的熱乎勁有點下來，一部分需求轉到了二手房市場。而二手房市場里，小戶型、價格相對便宜的房子成交比例變大了，以前那種“賣了舊的換新的”鏈條不太順暢了。上海這次新政，正好對準了那些對購房成本和門檻比較敏感的非戶籍人群。

另一位行業人士覺得，新政策很貼合上海目前“買新房多為改善，買二手房多為剛需”的市場格局，能讓新增加的需求比較精準地流向一手和二手兩個市場。

“新七條”對上海市場的短期刺激，效果很快就看出來了。

上海幾位鏈家的中介告訴《財經》，新政出來后，他們負責的片區里，出現了當天看房當天就成交的單子，買的都是小戶型、總價不高的房子。

“政策一出來，好幾個好久沒聯系的客戶都給我打電話，說又想看房了。”一位鏈家的店長說。他覺得，新政對想買首套房、看二手房的剛需群體刺激更大。一方面，市場調整了這么久，很多客戶心里早就想明白了自己要什么樣的房子，就等一個合適的價錢和機會出手。另一方面，公積金最高能貸到324萬，對很多剛需來說，光用公積金就差不多夠付貸款了，上車的門檻一下子就低了。

這不僅是中介的感覺。數據顯示，新政出臺后第十天（3月7日），上海一天就賣了1324套二手房，創下了2020年以來單日成交量的第八高。跟2024年那次政策調整比，市場這回反應快多了。

另外從上海房產交易中心的官網數據推算，3月份上海二手房的成交量，很可能超過1.5萬套這條“枯榮線”。

“枯榮線”就像判斷市場冷熱的一條分界線。一個月成交量要是高于這條線，大家就覺得市場還行，挺活躍；要是低于它，那就說明市場有點冷，信心不足。

二手房熱起來的同時，上海的新房市場也多了點動力。比如3月11日那天，新房一天簽了733套，跟3月上旬日均300多套的水平比，漲了不少。

有分析認為，等春節假期的影響過去，政策效果慢慢釋放，上海樓市有望在一線城市里率先穩住，帶動長三角其他重點城市一起回暖。

不過也有專家提醒，上海放寬限購，對長三角周邊城市可能有點壓力。下一步，得加快長三角的產業協作，讓產業鏈布局更合理，用產業帶動就業和住房需求，這才是避免被上海“吸走”購買力的關鍵。

各地樓市，冷暖原因各不同

在上海出“新七條”前后，北京、廣州、杭州這些城市，也陸續在放松限購、調整公積金、發住房補貼等方面出了新招。

比如3月2日，北京海淀區發了文件，說是在海淀重點產業單位工作、符合條件的應屆畢業生，能申領每月1000塊、最多領兩年的安居補貼；要是在海淀北部租房子，還能再多拿每月500塊的獎勵。

據統計，2026年頭兩個月，全國各地加起來出了101條房地產相關政策，比2025年同期少幾條，比2024年同期多幾條。

在政策刺激下，房地產市場整體上還是處在調整狀態。

從之前的官方數據看，2026年1月，二手房市場總算止住了連續四個月所有城市都在跌的勢頭，有兩個城市的房價環比漲了，分別是揚州和湛江。而且跟一線城市比，二線城市的二手房價跌幅更早開始收窄。

新房市場方面，1月份有5個城市的新房價格環比上漲，分別是大連、合肥、廈門、武漢和南充。之前一直領漲的上海，1月份價格和去年12月持平。

不過，跟去年同期比，新房價格還在往下走。一二三線城市的新房價格同比都在降，而且降幅還比之前擴大了一點。

剛過去的2月份，延續了二手房跌幅收窄的趨勢，新房市場也好像暖了一點點。數據顯示，2月份百城二手房均價環比跌了0.54%，但跌得比1月份慢了。新房均價環比只微跌了0.04%。租房市場因為春節旅游火，短租需求多，租金環比跌幅也收窄了。

有研究機構的人說，等假期結束，之前積壓的需求慢慢放出來，再加上核心城市推出好地塊的帶動，今年市場有希望迎來一波溫和的“小陽春”，不過城市之間的分化還會繼續。

就算市場在慢慢筑底，大家也得有心理準備，過程可能會有反復。

在剛剛開始全島封關運作的海南，海口灣片區一位業績很好的中介于敏，最近兩個多月心情就像坐過山車。他看到，因為去年12月底海南自貿港封關運作的消息很熱，加上年底大家有置業需求，海口每天能賣30套左右房子。但過完年到了2月底，他所在的片區和整個海口，每天成交量掉到了個位數。進入3月，又快到孩子上學報名的時間了，海口每天的交易量又回到了30套上下。

在海口，買學區房是主要需求之一，而且買房的不光是本地家庭。有房企提供的數據顯示，因為海南引進了不少國際學校和高校分校，為了孩子教育來買房陪讀的家庭、老師、高知家庭明顯多了，能占到購房客戶的15%-20%，成了增長的主力之一。這背后，跟海南封關運作吸引了外地企業和人才有關系。

不過從全省的數據看，海南樓市還說不上有明顯起色。今年1-2月，海南新建商品房的銷售面積和金額都比去年同期下降了，銷售均價也微微降了點。

幾位專家表示，封關這件事，會先影響產業、貿易和資金流動，要傳導到房價上，還需要時間。

從海南的例子能看出，不管是樓市政策，還是封關帶來的特殊刺激，最后都得落到是不是有人來、有沒有產業、真實需求能不能起來這個基本的邏輯上。

海南以前經歷過好幾次“炒房”熱。2018年自貿港政策宣布后，也吸引過一波投資客。但八年過去了，現在想來海南買房的人，理智多了。好幾位最近在海南買了房的業主說，他們買房前都在海南租房住過至少一年，感受當地的生活，有的甚至在全島到處旅居考察，最后才下定決心。

三亞作為旅游城市，也是海南房地產的重要支撐，吸引了不少大開發商。有房企負責人說，三亞的崖州灣、海棠灣，還是以中老年旅居和高端度假為主；但三亞市中心因為自貿港政策帶來產業升級和年輕員工涌入，變得年輕化了。針對這部分人，在政府指導下，他們建了不少安居房，滿足本地居民和新海南人的住房需求。

自貿港政策宣布后，確實有更多企業和人才開始關注海南。各種人才補貼也吸引了不少人。有當地咨詢行業的人觀察到，就業崗位增加、產業真正落地的地方，比如CBD和重點產業園周邊，房價回暖比較明顯。但整個海南的房子庫存，水平還是很高。

土地拍賣，只有“好地”才熱

2月底廣州拍出了新的“地王”，讓土地市場的溫度又成了大家關注的焦點，也給地產行業的“驚蟄”添了一把火。

2月25日，春節后廣州第一次賣地，就放了個大招。位于CBD珠江新城東區的馬場一期地塊，八家開發商你爭我搶，競價持續了9個小時、243輪，引得十多萬人圍觀，連拍賣服務器都擠崩了好幾次。

最后，越秀地產把這塊地拿下了，總價236億，成為廣州歷史總價第二、全國總價第五的地塊。折算下來每平米住宅樓面價高達8.5萬，刷新了廣州的單價“地王”紀錄，被看作給地產行業打了一劑“強心針”。

這塊馬場地，被叫做珠江新城CBD最后一塊“寶地”，是廣州近十年來位置最核心、體量最大、規劃功能最全的地塊。

有市場分析師指出，這幾年珠江新城能蓋住宅的新地太少了，新房成交一直不多，近三年平均每年才賣一萬平米左右，但價格非常堅挺，均價都在每平米10萬元以上。附近一個叫保利玥璽灣的豪宅項目，去年11月開盤，均價到了17萬/平米，最高的單價甚至超過30萬。

馬場地塊起拍價就要186億，是廣州近15年來起拍門檻最高的地塊之一。根據規劃，這塊地總建筑面積約73萬平米，將來要建成一個有高端住宅、頂級商場、甲級寫字樓、好學校和城市公園的綜合體。拍下一周后，越秀集團就和北京華聯簽了約，宣布要把高端商場SKP的華南首店開在這里。

除了廣州的“地王”，成都和杭州的土地市場也有動靜。2月10日，成都斷供十年的攀成鋼板塊出了新地，被成都本地國企拿下，溢價率23%。3月初，保利發展在杭州也以較高的溢價率拿了兩塊核心區域的地。

但從數據和現實來看，廣州馬場“地王”的出現，其實是去年核心城市“地王”頻現現象的延續。這塊地能拍出天價，主要還是因為它自己條件太好、太稀缺，并不代表短期內整個土地市場都熱起來了。

去年，全國招拍掛土地的平均溢價率是四年來最高的，但溢價率能超過1%的地塊，只占了總體的17%。也就是說，“地王”頻出的背后，是土地市場嚴重的“冷熱不均”。

業內傳統上把成交總價超5億、溢價率不低于15%的地塊看作“高熱地塊”。去年一整年，符合這個標準的地塊只占了0.8%，而且其中一半都集中在杭州、上海、成都這三個熱點城市。

有專家認為，熱點城市的好地塊一直受追捧，本質上說明市場現在很謹慎。開發商在對市場前景看不太清的時候，更愿意把錢投在確定性最強的優質地塊上。什么時候一二線城市外圍的地、三四線城市核心區的地也開始被搶了，那才是房地產市場真正全面復蘇的明確信號。

數據顯示，去年全國300個城市住宅用地的成交面積和出讓金都在下降，今年1-2月同比又降了大概三成。

土地市場正在從“多賣地”轉向“賣好地”，這也導致開發商都去搶優質地塊，把溢價率推得老高。這些被爭搶的地塊，要么位置絕版，要么周邊配套成熟，要么所在板塊本身就熱度高。

從市場數據看，馬場地塊成為“地王”是因為它自身素質夠硬，并不是短期內土拍市場整體升溫。另外，核心城市往往希望靠一季度推出優質地塊，給全年的房地產市場開個好頭，所以溢價率高的交易也通常集中在這個時間。

今年1月和2月，土拍市場熱度確實有所回升。有機構數據顯示，2月份重點監測城市的平均溢價率環比漲了不少，是近11個月來的最高點。除了廣州馬場地塊，石家莊等地也出現了溢價成交的地塊。

從拿地的開發商來看，央企、國企和地方城投公司還是絕對主力。有報告統計，去年拿地最多的100家房企里，地方城投公司占了41家，數量遠超央企和地方國企。不過，城投公司總的拿地金額也比去年少了，而央企的拿地金額則增長了20%，占總金額的一半。

有證券研報指出，因為要去庫存、融資壓力大、拿地收縮等原因，預計2026年新開工的住宅面積會下降16%-20%。這意味著，開發商正在主動減少新開工的規模，來匹配買房人的需求，變得更理性了。

2026年開春，房地產市場正在試探性地萌發出一點新芽。驚蟄時節，寒氣還沒完全退去，只有真正扎根在供需本質上，把供給結構優化好，整個行業才能完成調整，為真正的復蘇打好基礎。

（應受訪者要求，文中于敏、高偉為化名）

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