未來五年，房地產(chǎn)“分量”更重了！

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3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》（簡稱《綱要》）全文發(fā)布，內(nèi)容共設(shè)18篇、62章。對比“十四五”規(guī)劃《綱要》，“十五五”時期涉及房地產(chǎn)的側(cè)重點發(fā)生變化：

一是，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容出現(xiàn)在多個重點任務(wù)中，提及次數(shù)更多，涉及六大篇，核心內(nèi)容由第八篇“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”調(diào)整至第十二篇“加大保障和改善民生力度”，并在完善人口發(fā)展戰(zhàn)略、推進國家安全體系和能力現(xiàn)代化兩篇中增加相關(guān)提法，彰顯房地產(chǎn)在推動高質(zhì)量發(fā)展全局中的重要性；

二是，對房地產(chǎn)提出更高要求，定調(diào)“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，且列為獨立章節(jié)，分列“完善住房保障體系”和“推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”兩小節(jié)，與“十四五”規(guī)劃《綱要》僅“完善住房市場體系和住房保障體系”一小節(jié)相比，側(cè)重程度更高，側(cè)重點從制度框架轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”具象落地，增加多項具有針對性和實操性的舉措；

三是，未提“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“遏制投資投機性需求”，未涉及“房地產(chǎn)稅”，增加促進樓市健康發(fā)展、因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策、住房保障和購房政策向多子女家庭傾斜等內(nèi)容，兩次《綱要》均提及住房制度、住有所居、完善住房保障體系、住房公積金制度、住房租賃等，但“十五五”時期均提出更高要求，住房租賃相關(guān)提法明顯減少。

綜合來看，《綱要》中房地產(chǎn)核心提法位置雖有后移，但全文涉及房地產(chǎn)內(nèi)容更多、提及頻次更高，行業(yè)地位沒有弱化。“十五五”時期，房地產(chǎn)在保民生中的地位提升，在房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展要求下，各項舉措有望得到切實推進。

表：“十五五”與“十四五”規(guī)劃《綱要》中房地產(chǎn)主要內(nèi)容對比

資料來源：政府網(wǎng)，中指研究院綜合整理

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【中指解讀】

定調(diào)推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是重要抓手。

《綱要》為“十五五”時期房地產(chǎn)定調(diào)高質(zhì)量發(fā)展方向，“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于“加大保障和改善民生力度 扎實推進全體人民共同富裕”篇，且單獨成章，彰顯房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，進一步了強化房地產(chǎn)在保障和改善民生中的地位。

圍繞這一重點任務(wù)，《綱要》提出了多項具體舉措，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是重要抓手，完善住房保障體系和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為核心主線，整體通過制度改革與品質(zhì)升級，強化保障和管理，統(tǒng)籌增量和存量，錨定“更高水平住有所居”。與住房保障相比，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)內(nèi)容更多，也彰顯“十五五”時期穩(wěn)市場的重要性。

推動房地產(chǎn)發(fā)展從舊模式向新模式轉(zhuǎn)型居于房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展工作首位，2026年政府工作報告中已經(jīng)明確要“深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，深入推進階段到來。

針對住房制度，由“十四五”時期的“加快建立”到“十五五”時期的“健全”，或意味著“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”已經(jīng)建立，《綱要》涉及“租賃”篇幅明顯減少，預(yù)計“十五五”時期住房制度的改革也將進入深水區(qū)。從“讓全體人民住有所居、職住平衡”到“實現(xiàn)更高水平住有所居”，預(yù)計“十五五”時期將進一步推動由“有得住”到“住得好”轉(zhuǎn)變，住房品質(zhì)提升、居住環(huán)境改善等將是重點。

穩(wěn)市場：供需兩端將協(xié)同發(fā)力，完善基礎(chǔ)性制度重要性突出。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，供需兩端政策將協(xié)同發(fā)力，《綱要》中“推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”單獨為一節(jié)，側(cè)重部署房地產(chǎn)供給端政策，整體與控增量、去庫存、優(yōu)供給思路基本一致，與“十四五”提法明顯不同，基調(diào)延續(xù)了近兩年中央會議決策部署，涉及完善基礎(chǔ)性制度、控制增量、盤活存量、優(yōu)化供給、規(guī)范市場等方面；而房地產(chǎn)需求端政策更多分布在“大力提振消費”和“建設(shè)生育友好型社會”章節(jié)中，包括因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期，給予多子女家庭更多支持等，意味著“十五五”時期，住房需求政策將與消費、人口政策更好結(jié)合。除此之外，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險也是穩(wěn)市場的重要一環(huán)。

1、完善基礎(chǔ)性制度位置靠前，現(xiàn)房銷售或?qū)⒂懈嗵剿鳌?/strong>

《綱要》明確提出“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進現(xiàn)房銷售”，對于現(xiàn)房銷售，“有力有序”或表明“十五五”時期現(xiàn)房銷售將延續(xù)漸進式推進節(jié)奏，預(yù)計各城市將結(jié)合地方實際逐步探索，并完善落實配套的融資、土地等政策。當(dāng)前，各地“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃正在編制中，現(xiàn)房銷售占新建住房銷售的比例是《城市住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制導(dǎo)則（試行）》指標(biāo)體系中重要一項，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年，全國新建商品房銷售中，現(xiàn)房銷售占比約36%，“十五五”時期，這一比例或進一步提升。

另外，“建立房屋全生命周期安全管理制度”寫入五年規(guī)劃，“十五五”時期，房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險三項制度或有實質(zhì)性落地。根據(jù)中指監(jiān)測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽、鄭州、東莞等地出臺了相關(guān)管理辦法征求意見稿或試點實施方案等，各地結(jié)合自身財政能力、管理基礎(chǔ)和改革重點進行了差異化探索，2026年2月，東莞同步印發(fā)三份獨立、完整、可直接落地的實施方案。更多城市落地實施方案，也標(biāo)志著我國房屋安全管理從“試點探索”進入“系統(tǒng)落地、全面鋪開”的新階段。

2、大力促增收，穩(wěn)預(yù)期，給予多子女家庭更多政策支持，均有利于釋放住房需求。

一方面，《綱要》明確提出“充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)”，在“大力提振消費”中提及的房地產(chǎn)內(nèi)容多于“十四五”時期，明確提出要“大力促進城鄉(xiāng)居民增收”“促進樓市股市健康發(fā)展”，居民收入增長是住房需求釋放的重要基礎(chǔ)。從舉措上看，“因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，這些提法在近兩年均出現(xiàn)過，體現(xiàn)出促需求政策思路的延續(xù)性，“穩(wěn)定預(yù)期”寫入五年規(guī)劃，也意味著穩(wěn)預(yù)期已經(jīng)成為穩(wěn)市場的重要方面，政策端需要發(fā)揮綜合效力。

另一方面，《綱要》將人口發(fā)展戰(zhàn)略單獨成篇，足見人口高質(zhì)量發(fā)展的重要性，而住房政策與人口生育政策結(jié)合，也彰顯了住房在其中的重要作用，本次明確了多子女家庭成為住房保障和購房政策傾斜的對象，預(yù)計未來涉及多子女家庭的公積金貸款額度、貸款利率、購房補貼、稅費優(yōu)惠等政策將進一步落位；另外，“支持多子女家庭子女同校就讀”，未來隨著相關(guān)政策落地，教育資源優(yōu)質(zhì)地區(qū)的住房發(fā)展?jié)摿σ灿型嵘?/p>

值得關(guān)注的是，在“推動商品消費擴容升級”中，提到“強化品牌引領(lǐng)”，對于房地產(chǎn)來說，以優(yōu)質(zhì)房企品牌、“好房子”產(chǎn)品品牌、居住服務(wù)品牌為牽引，提升住宅品質(zhì)、交付可靠性與居住體驗等，助力住房消費提質(zhì)擴容，將更好發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的支撐作用。中指研究院長期持續(xù)開展中國房地產(chǎn)品牌價值、物業(yè)服務(wù)品牌價值、住房租賃品牌等系列研究，已形成多項專業(yè)研究成果，。

3、控增量、優(yōu)供給，“好房子”“好服務(wù)”有望全面發(fā)力。

一方面，《綱要》提及“合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進土地供應(yīng)與存量住房、人口變動等相協(xié)調(diào)”，預(yù)計存量住房規(guī)模將成為土地供應(yīng)的重要參考，庫存量大的地區(qū)，新增土地供給量或?qū)⒌玫絿揽兀弧叭朔康劐X”要素聯(lián)動或仍是重點，人口持續(xù)增加的地區(qū)，土地資源有望得到傾斜。

另一方面，因城施策增加改善性住房供給，“好房子”建設(shè)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動等寫入五年規(guī)劃，預(yù)計“十五五”時期，地方將根據(jù)當(dāng)?shù)匦枨筇卣骶珳?zhǔn)增加改善性住房供給，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，上海、長沙等城市120-144平方米產(chǎn)品成交占比提升幅度均超4個百分點，合肥、寧波、揚州等城市144平米以上產(chǎn)品提升幅度較為明顯；另外，“好房子”“好服務(wù)”各項政策以及企業(yè)布局有望全面發(fā)力。

對于“好房子”建設(shè)，“實施房屋品質(zhì)提升工程”是對房屋本體的“硬件”要求，而“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”進一步要求房屋“軟件”升級，物業(yè)服務(wù)也成為“好房子”不可或缺的一部分。近兩年，全國多省市已陸續(xù)出臺相關(guān)政策，今年以來部分城市進一步出臺指引文件，如佛山出臺《關(guān)于推進“好房子”建設(shè)的實施指引》，從規(guī)劃、設(shè)計、建造、服務(wù)四大維度推出一攬子利好政策，包括取消對單個陽臺的進深和面積限制，住宅層高不宜低于3.1米，住房公積金貸款購買“好房子”可獲額度上浮等方面。

從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標(biāo)桿100案例數(shù)據(jù)庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優(yōu)質(zhì)項目精髓。中指物業(yè)研究，以20余年行業(yè)深耕、權(quán)威數(shù)據(jù)與研究成果，為超千家物企提供從市場洞察、戰(zhàn)略咨詢到上市顧問的全鏈條專業(yè)支持，助力企業(yè)價值提升與行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

4、預(yù)計存量盤活力度將加大。

盤活存量是推動城市內(nèi)涵式發(fā)展的關(guān)鍵舉措，也是改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重要一環(huán)。《綱要》較大篇幅提及盤活存量，針對存量土地、在建項目、存量商品房等明確了一系列盤活舉措或方向，明確房地產(chǎn)已供未開發(fā)土地和在建項目分類處置，預(yù)計收回收購存量閑置土地、土地調(diào)規(guī)、土地置換等仍是重要方向，盤活存量用地的配套政策或?qū)⑦M一步落位，打通盤活堵點。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，截至2026年2月末，全國28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項債實際發(fā)行超3350億元，占比約43%。

針對存量商品房，《綱要》明確“推進存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用”，預(yù)計鼓勵各地收購存量商品房用于保障房、人才房、宿舍等是重要方向，根據(jù)中指監(jiān)測，2025年以來，浙江、四川等省市共發(fā)行收購存量商品房用于保障房的專項債超43億元。閑置商辦用房或?qū)⑻剿鞲啾P活路徑，值得關(guān)注的是，《綱要》提及將依法穩(wěn)妥推進工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期工作，預(yù)計短期全國層面的政策落地仍需時間，地方或加快探索步伐，有望為盤活工商業(yè)物業(yè)帶來利好。

5、住房租賃相關(guān)提法較“十四五”明顯減少，規(guī)范市場、培育企業(yè)是方向。

“十四五”規(guī)劃《綱要》發(fā)布后，住房租賃政策持續(xù)落位，2021年以頂層設(shè)計全面啟動保障性租賃住房建設(shè)，2022-2023年聚焦供給攻堅與風(fēng)險防范，推進保租房REITs試點，2024年側(cè)重體系完善與運營提效，2025年以《住房租賃條例》實施為標(biāo)志，強化法治監(jiān)管、提升居住品質(zhì)。

“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套（間），不少省市超額完成籌集目標(biāo)。截至2025年底，保租房REITs達8支，底層資產(chǎn)出租率基本在90%以上，基金收益穩(wěn)健向好，保租房REITs逐步邁入“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動階段。

住房租賃行業(yè)提質(zhì)擴容，規(guī)模化程度不斷提升，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至2025年12月，全國開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計開業(yè)房源量達142.5萬間，較2024年末增加16.8萬間，管理規(guī)模TOP30企業(yè)累計管理房源量達203.4萬間，較2024年末增加21.3萬間。

“十五五”時期，隨著多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷健全，租房仍將是滿足青年人、新市民等群體居住需求的重要方式，住房租賃市場存在發(fā)展空間。《綱要》明確“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)”，未來行業(yè)進一步向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，政策有望繼續(xù)從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃支持力度。

6、防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍是防范化解風(fēng)險的重點之一

《綱要》關(guān)于“風(fēng)險”的提及次數(shù)增加，在分析“十五五”時期我國發(fā)展環(huán)境時強調(diào)“重點領(lǐng)域還有風(fēng)險隱患，防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險任務(wù)繁重”，“統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險有序化解，嚴防系統(tǒng)性風(fēng)險”寫入五年規(guī)劃，整體延續(xù)近幾年提法，可見防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險將在“十五五”時期延續(xù)，堅持底線思維不動搖。

住房保障：深化舉措，進一步明確保障人群，擴大公積金使用和覆蓋范圍是深化改革重點。

“完善住房保障體系”延續(xù)“十四五”提法，但具體舉措更加深化，本次涉及優(yōu)化供給、加強全流程管理、探索房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用、深化公積金制度等方面。從保障人群上看，涉及“城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭”“住房困難且收入不高的工薪群體”“新市民、青年等群體”，除此之外，《綱要》也明確“推動更多城市將符合條件的未落戶常住人口納入公租房保障范圍”。

1、保障性住房供給由“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”，明確探索不同類型房源轉(zhuǎn)換使用。

第一，對保障房供給的提法從“十四五”的“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”，整體基調(diào)與2025年底以來中央重要會議部署一致。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，“十四五”時期，我國建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾，保障性住房實現(xiàn)了有效增加，“十五五”時期將進一步優(yōu)化供給，優(yōu)化方向或包括保障性住房供給類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)（區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）、品質(zhì)等，更加側(cè)重以需定建、以需定購，未來若能強化通過“補人頭”方式落實住房保障，也有助于避免資源浪費。

第二，保障房管理深化至全流程，涵蓋申請、輪候、配租配售、使用、退出等。

第三，支持探索配租配售房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用。經(jīng)過多年發(fā)展，不少城市保障性住房建設(shè)籌集量大，且隨著住房需求的不斷變化，部分房源出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，但配租、配售房源之間產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、定價和成本核算、運營機制、流轉(zhuǎn)方式等方面存在較大差異，轉(zhuǎn)換使用存在多項政策堵點。《綱要》明確“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用”，為保障房高效利用提供了新支持，也有助于各地結(jié)合實際出臺配套政策，進一步盤活現(xiàn)有保障資源，減少不必要的新增供給。

2、公積金制度改革也是完善住房保障體系的重要方面，擴大使用和覆蓋范圍是深化改革重點。

住房公積金制度的提法由“改革完善”調(diào)整為“深化改革”，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，“十四五”時期，全國各地出臺公積金相關(guān)政策超1500條，成為促進住房消費的重要舉措之一，涉及提升公積金貸款額度、調(diào)整套數(shù)認定、擴大公積金使用范圍等；今年以來，全國已有超30地調(diào)整優(yōu)化公積金貸款政策，在各類住房政策中頻次最高。《綱要》明確了深化公積金制度改革方向，預(yù)計未來將有更多城市將公積金用于支付物業(yè)費、住房裝修、購房稅費、加裝電梯等方面，使用范圍將進一步擴大；針對靈活就業(yè)人員，此前已有多地出臺公積金政策，未來政策支持力度也有望加大。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

城市更新：高質(zhì)量推進城市更新，城市更新將進入新階段。

2025年7月中央城市工作會議為城市更新指明了更加系統(tǒng)化、高質(zhì)量的發(fā)展方向，建立可持續(xù)的城市更新模式是重點。《綱要》強調(diào)“高質(zhì)量推進城市更新”，并部署多項針對性舉措，如“健全城市更新實施機制，建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機制，構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運營投融資體系”，預(yù)計“十五五”時期，城市更新將步入政策完善落地提速、可操作可復(fù)制可持續(xù)模式逐漸成型的新階段。當(dāng)前，各地在實踐中仍面臨多方面挑戰(zhàn)，如工商業(yè)用地使用權(quán)到期續(xù)期等關(guān)鍵政策尚未落地、容積率獎勵的可操作路徑不清晰、資金壓力突出、長期運營能力不足、市場化主體參與度不高等。未來發(fā)揮財政資金的引導(dǎo)與托底作用，通過構(gòu)建新型投融資模式，鼓勵市場化、長期資金進入，引導(dǎo)多方參與，同時創(chuàng)新政策體系，突破體制機制障礙，均將有利于破解當(dāng)前城市更新面臨的核心難題。

基于現(xiàn)有的理論和實踐經(jīng)驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務(wù)商提供“十五五”城市更新業(yè)務(wù)專項規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調(diào)研報告、城市更新評價指數(shù)研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報告/白皮書、城市更新企業(yè)對標(biāo)研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務(wù)。