浦東最保值的一類房子

這次房價回調震撼了所有人，很多人心態直接崩潰。

之前誰也沒見過這種慘烈。

上海市區是大家最后的信仰，降幅40%的小區也大把的出現。

滄海橫流中，浦東次新學區房還是保住了英雄本色，降幅小、成交火。

背后的深層原因，給了我們很多啟發。

學區房在網上人人喊打，高興花園、濰坊新村、鞍山新村等領跌小區天天被鞭尸。

其實還有一些學區房非常保值，大家選擇看不見。

互聯網時代，大家都只看得到自己愿意相信的。

張江湯臣豪園學區是張江集團中學，天天被罵泡沫大，其實非常保值。

張湯三期成交記錄

張湯三期二改三的戶型，最貴時單價12.6萬，最近成交10.4萬，降幅17%。

張湯四期成交記錄

張湯四期137平的，最貴時單價13萬，現在成交11萬，降幅只有15%。

孫橋的華發四季房齡更新，品質更高，降幅卻大得多。

117平的降幅41%，107平降幅38%。

華發四季成交記錄

很重要的原因就是沒學區。

另一個被罵泡沫大的是前灘，前灘華二是新學校，有些人怕有風險。

然而華二前灘成績很好，前灘三房全上海最保值。

晶耀名邸一期最貴也就17萬多，現在16萬多。

二線小區晶萃名邸、華唐名邸、中糧前灘、尚峰名邸之前14-16萬左右，現在普遍下調1萬多。

降幅幾乎都在10%左右，最多不超15%。

前灘隔壁的合生前灘一號2021年跟著前灘漲起來，高峰期單價接近前灘三房。

合生前灘一號成交記錄

現在回調到8萬多，降幅高達38%。

很多人說前灘是個笑話，到底誰是笑話？

合生前灘一號成交記錄

肯定有人說不能這么比，前灘是中央活動區，合生前灘一號只是普通地段。

御橋是普通地段吧？之前也是被抨擊泡沫大，現在也比合生前灘保值。

靠的就是建平中學地杰校區成績前三。

萬科海上傳奇最高到過12萬，看似泡沫挺大。

萬科海上傳奇成交記錄

現在劇烈回調，單價8.9萬。

降幅27%，依舊比非學區房保值。

萬科海上傳奇成交記錄

北蔡的大華錦繡華城14街區，位置更好，品質更好。

外立面用了干掛石材，萬科海上傳奇還是涂料。

2022年大華錦繡華城14街區高達12.8萬，超過御橋萬科。

大華14街區成交記錄

最近14街區成交的2樓單價7.1萬，9樓大約7.8萬。

降幅遠遠超過萬科海上傳奇。

中產能夠得到的小區，御橋、張江、前灘的學區房浦東降幅最小。

上海哪些房子還要補跌？

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很多人分分鐘舉出反例。

聯洋暴跌40%怎么不說？湯臣豪園三期一房15萬降到10萬怎么不說？前灘一房暴跌怎么不說？

對，上面這些也是事實。

浦東保值的學區房需要符合幾點：

學區頂級、房齡新、三房或大兩房。

這幾點需要都滿足。

聯洋房齡老了，對口的進才實驗小學+中學成績也不再是第一梯隊。

上面三點有兩點不符，立即暴跌。

唐鎮曾經也很堅挺，后來建平培德成績沒那么理想，至少達不到一梯隊水準，房價就崩掉了。

最近不少朋友生二胎，綜合了一下大家體感，生育率下滑后長婦幼等醫院孕婦很少了，基本不用排隊。

紅房子、一婦嬰、國婦嬰還是人滿為患。

學區也類似，二三梯隊降價很多，現在溢價也不高了。

頂級的學區還是受到追捧。

靜教院成績聞名上海，對口的海防村單價還能到20萬。

如果沒有學區，誰會花20萬單價買個老破小？

海防村最近成交

27平小戶型最貴時22萬，現在20萬，你能說學區房不保值？

海防村成交記錄

上海太大了，生育率下滑后孩子也很多，相比之下優質的資源總是稀缺。

新建的名校很多，分流了二三梯隊學校生源。

一梯隊的還是撼動不了。

浦東傳統學區房建平西+福外，明珠小學，也就是梅園片區和濰坊片區，降幅很大。

是因為這里已經不是最頂級學區，新的浦東三大名校是張江集團、華二前灘、建平地杰。

當然浦東人民對老破小容忍度低一些，民康苑對口建平地杰，降幅也有33%。

比梅園低，又比同片區次新房高。

浦東人民也不喜歡一房，前灘、張江湯臣的一房降幅都比較大。

推高浦東學區房的是外地精英，成績好、家底厚，看不上老破小或者一房，掛戶口挺麻煩的。

或許現在也就這個群體能卷得動浦東學區。

家庭條件一般的，慢慢地就放棄了。

那可以去御橋、前灘投資學區房嗎？

不建議。

學區是動態變化的，這幾個地方恰好成績好了，才維持住了高房價。

浦東前三的成績能維持多久，還不好說。

華二前灘招生時，誰也不知道未來成績如何。

張集民轉公時，很多人也擔心成績下滑。

有人選擇了離場，有人選擇了押注，現在只能說后者押對了。

押注唐鎮的就有些失望，唐鎮建平培德并沒有達到御橋建平地杰的水平。

學校成績有一定偶然性，校長、生源、家長都會產生影響。

現在投資最高溢價的學校，未來只能持平或走低，沒太大必要。

當然我們也反對另一種聲音，說學歷沒用了，學區房沒價值。

看韓國、日本的情況，學歷價值越縮水，大家越愿意卷學歷。

本科不行就卷碩士，碩士不行就卷博士。

現在貶值的不是學歷，而是人力。

有名校加持的人力都不值錢，沒名校加持就更完蛋。

而且好的學校帶來的不只是成績，還有圈層、氛圍。

孩子的生活習慣、性格、朋友圈，都直接受學校影響。

總不能說這三者也沒意義了吧。

互聯網與現實一直非常割裂，網上都說學區房沒用。

有孩子的家庭買房時，絕大多數還是會考慮學區。

人生階段不同，心態完全不同。

現在說教育不重要，孩子到了讀書階段，可能也會被迫開始軍備競賽。

環線的不少客戶，給孩子補課費用每年都十幾萬。

你說他們舍不舍得買學區房？

學區被妖魔化后溢價已經很低，除了頂級的幾個學校，其他已經回調到合理水平。

至少比補課性價比高。

買學區房是一個非常復雜的體系，要考慮現在成績、未來成績、教學風格、入學要求、通勤情況、房屋情況、溢價情況等等。

歡迎大家找環線的咨詢師，一次性理清思路。