實探首開商業不動產REITs項目底層資產

嘉實首開商業不動產REIT于3月2日獲上交所受理，原始權益人為北京首都開發股份有限公司。

其底層資產共3個：宋家莊福茂項目、華僑村商街項目、璞瑅商街項目，宋家莊福茂項目屬于購物中心，其他兩個屬于社區商業。項目總估值10.39億元，本次預計募集10.42億元。

近期的某個工作日，我們實地探訪了這3處底層資產。

宋家莊福茂項目

宋家莊福茂項目位于北京市豐臺區順八條8號院三區3號樓，購物中心包括﹣2層至3層；入池范圍建筑面積2.55萬平方米，其中商業建筑面積2.07萬平方米，地下車庫建筑面積4783.13平方米，此外人防建筑面積3815平方米（平時用途為汽車庫）；購物中心于2015年8月投入運營。

項目整體定位為社區型購物中心，是三條地鐵（5號線、10號線、亦莊線）交通樞紐上的獨立商業。項目2022年~2024年年底以及2025年9月底的時點出租率分別為95.05%、100%、98.69%、95.77%。

截至2025年9月30日，宋家莊福茂項目租戶業態分為餐飲、超市、兒童教育培訓、零售、美容及銀行六類，重要現金流提供方為幸福榮耀（北京）超市有限公司（租期至2029年1月）。

我們在現場看到，地鐵可直通商場內部，主力店鋪幸福榮耀超市位于B1層，1層有金店、奶茶、零售等，2層有零售（名創優品等）、銀行（中國銀行）、餐飲等，3層以餐飲為主，樓頂是輪滑俱樂部（未入池）。

工作日上午時點，商場外有老人在“組團”曬太陽，商場內以周邊中老年顧客為主，此外還有不少外賣員。商場北側有一個疑似后加裝的直升電梯，南側一路之隔是撲滿山商城，也與地鐵宋家莊站直接聯通。項目周邊雖然居住區比較集中，但各種沿街店鋪也很多。

華僑村商街項目

華僑村是改革開放初期北京首批涉外商品房項目，始建于1985年，由北京市政府委托首開集團開發，1989年竣工入住。

華僑村商街項目位于北京市朝陽區建國門外大街24號1~3幢，在東長安街沿線；入池范圍建筑面積1.63萬平方米，其中商業（含游泳館）建筑面積8405.54平方米，辦公建筑面積2915.25平方米，地下車庫建筑面積5000.05平方米。

項目整體定位為社區商業街及其配套、辦公，為華僑村居民服務，是集健康、金融、時尚消費于一體的商業街區，2022年~2024年年底以及2025年9月底的時點出租率分別為88.12%、85.88%、100%、100%。

華僑村商街項目（不包含地下車庫）的租戶業態分為休閑、體檢中心、美容美發、酒會所、餐飲、健身、銀行、庫房八個業態。重要現金流提供方有：北京美年美燦門診部有限責任公司（租期至2028年9月，租金支付方式為月付）、中國銀行股份有限公司北京國際貿易中心支行、北京醉道貿易有限公司、北京伍良健身科技發展有限公司。

我們在現場看到，門店有北京齡孄門診部、中國銀行、醉道酒業、湯泉良子、九府羊火鍋、麥當勞、贏福樓老北京涮肉等。商業街靠近建國門地鐵站，對面是北京國際俱樂部，東側緊挨著煥新升級不久的賽特+購物中心。

璞瑅商街項目

璞瑅商街項目位于北京市豐臺區紫芳園四區3號樓負1至2層、5號樓1至2層；入池范圍建筑面積1.17萬平方米。項目整體定位為社區型商業街，輻射周邊多個成熟社區。

項目2022年~2024年年底以及2025年9月底的時點出租率分別為90.44%、94.69%、96.37%、96.37%。

截至2025年9月30日，璞瑅商街項目的租戶業態分為銀行、餐飲、商業、健身及教育五類，重要現金流提供方有：中信銀行股份有限公司北京分行（租期至2027年9月）、徽商銀行股份有限公司北京分行、上海浦東發展銀行股份有限公司北京分行、平安銀行股份有限公司北京分行。

這里屬于南三環內，靠近方莊橋。璞瑅商街項目主要包含4家銀行的營業廳（還有郵儲銀行的ATM機），以及星巴克、棒!約翰、英孚教育、菲靈游泳健身、7-11便利店、樂刻健身、稚夢嬰幼學苑、歸位瑜伽等。

總體感覺就是一處普通的小區底商，并且部分路面破損明顯、車輛停放較隨意，類似的小區底商在周邊比較常見。