我扒了昌平所有樓盤的底褲，發現一個全網不敢說的秘密（上）

關起門來，說點掀桌子的話。

東小口、未來科學城、歇甲，這三個名字現在就是昌平南，乃至整個北京剛需改善市場的“黃金三角”。

開發商的口徑里，東小口成了“海淀后花園”，

科學城扛起“國家戰略”大旗，

歇甲則扮演“連接樞紐”的核心角色。

地鐵規劃（13A、17號線支線）、名校分校（清華附、人大附）、城市商業綜合體……

這些詞匯像標準配料，被精準地撒進每個項目的價值鍋里。

這也是貓叔客戶經常問我們的，他們共同的困惑是：“好像都挺好，但到底該賭哪一個？”

這恰恰是最大的陷阱。

當所有人都在用同一套邏輯、同一種語言向你推銷時，你買的已經不是房子，而是一個被高度共識化的“未來期權”。

這個期權的價格，就是你現在付出的、遠高于當下實際價值的每平米單價。

而你真正要考慮的是，期權的價格，未來在二手房市場，會真正的超額兌現嗎？

今天咱們說點，開發商不愛聽，但咱們買房人必須要知道的昌平三子的最底層買入邏輯，來好好的解答這個問題。

如果你想了解真實的情況，可以加微信maoduidui03。我們給您發一版貓叔團隊做的昌平樓盤分析報告。

01

大家討論最多的，就是三個樓盤價格實在太高了

目前對外的宣傳，東小口和歇甲都要6萬/平，未來科學城5.5萬/平。但實際開盤的價格，肯定是不敢開這么貴的！

根本原因在于三個盤在最初產品設計的時候，戶型都是70+平左右三居到120/140平左右四居。戶型的面積段一樣，推盤產品節點一樣，得房率差不多。

而他們面臨的都是同一波客群，預算卡在500-800萬，海淀或者朝陽的通勤黨。

一方面是短期同一時間過度供應，

一方面是韭菜實在不多，而且是同一波客群。

那么你猜，這三個盤會不會陷入劇烈的廝殺？

一定會！

我們接下來分別聊聊這三個板塊的價值體系，看看這三個樓盤的真實價格是多少？溢價率有多少？真實的買入風險到底多高？

東小口地塊：

東小口周邊的二手房，是一個“割裂”且“缺乏直接對標”的市場。 它沒有形成自己獨立的二手價格體系，主要受周邊更成熟板塊的輻射和壓制。

東小口的潛在風險來源于，奧森ONE & 奧海明月的潛在沖擊。這兩個盤2023年已交房，但因為是限競房，有 “五年限售期” 。它們的二手房 最早要到2028年才能入市流通。

這兩個盤加起來有超4100套 房子。一旦解禁，將對這個板塊的二手房形成 巨大供應壓力。這是懸在東小口新盤頭上的一把劍。

關于價格，貓子聽到這樣一種說法，

參考價雙奧2021年新房銷售均價約 5.8-5.9萬/㎡。東小口的價格低于5.8-5.9萬/㎡就是絕對的倒掛。買到即賺到。

這種說法就是耍流氓。因為，現在的東小口價格是2026年的價格。

而2021年正好是北京樓市最高點。拿著2026年的價格對比2021年的站崗價格，這純粹屬于腦子不清楚。

事實上昌平包括北京樓市這兩年價格集體向下走，均價跌了30%左右了。

貓子前兩天跟客戶聊天，他買的昌平金域華府已經跌了30%以上了……

東小口板塊的真正的價格，肯定要比雙奧更低。

我們看一下昌平次新公園悅府的成交。80多平兩居和114平的三居基本上都是4.8萬左右了。

接下來我們看一下緊挨著東小口的海淀老一些的房子富力桃園c區。

看到這個價格我受到了暴擊——他的二手房成交也5萬左右了。

雖然富力桃園不新了，但是海淀的二手房居然也比昌平新房便宜了。這你受得了嗎？

所以現在昌平目前的情況是，之前的昌平的次新房新房在4.8萬/平左右。而新房的價格普遍要比二手房每平貴1萬/平。

更可怕的是，這個價格完全可以買海淀的二手房，海淀的二手房單價都比昌平更便宜……品質比不上，學籍和地段都更好……

而新房呢，對比二手房，不管銷售說的多么好，他也是一張口頭支票。

你要至少多花上百萬去買一張空頭支票。這個風險你能不能承擔？

所以，這就是東小口整體板塊的情況。

從新房來看，他確實很久沒有供應了。從二手來看，他的情況慘烈的一批。

東小口的新房，不適合高舉高打，應該放下幻想，價格便宜點。

拉高了極限，東小口的買家的預期，可能真實接受的最高溢價就是比二手房貴15%-20%左右，也就是5.5萬/平-5.7萬/平是底線。

這是一個非常安全的心理閥門。再高了，買家就覺得自己是大怨種了，那么東小口可能去化就會困難。

好了，有了東小口的定價邏輯。

那么歇甲和能源谷的價值體系，也就很清晰了。

咱們下篇聊。

如果你對昌平東小口/歇甲/能源谷感興趣，可以加微信maoduidui03，備注「昌平」進群。

我們本周六上午10點會在群里給大家內部解讀更為詳細的昌平買入邏輯。