3年社保變1年！上海樓市對外地人松綁，這次終于輪到我們了

2月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等五部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，推出了七條重磅政策刺激房地產市場，被業界稱為“滬七條”。作為國內房地產市場最核心的一線城市之一，上海市推出近年來力度最大的房地產救市政策，對于房地產市場會帶來怎樣的影響呢？

上海市此次推出的救市政策，主要分為三個層面。一是進一步調減住房限購政策，這也是市場最為關注的核心內容。

新政首先縮短了非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從3年調整為1年；對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，可在外環內增購1套住房；對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社?；騻€稅證明。

目前全國絕大多數城市已經完全放開了限購政策。即使從一線城市來看，廣州已經放開限購，深圳只在部分核心區域保留一定程度限購，只有上海和北京兩座城市，還維持了較強力度的限購。這一次上海發布“滬七條”之后，對于在上海的外地人而言，限購的門檻大大降低。

“滬七條”的第二大內容在于提高了公積金的貸款能力，其中最核心的內容是，購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

第三大內容是完善個人住房房產稅政策，以此支持居民置換改善需求。具體內容是購房人于未成年時（或于本市個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。

“滬七條”發布之后，短期之內對于上海樓市能夠起到一定的支撐作用。比如外地人士購買外環的住房，社保或者個稅年限從3年降低到1年，難度大大降低，符合購買條件的人群大大增加，尤其對于剛需而言，外環房價相對便宜，短期之內能夠帶來一定的成交量。

從公積金政策來看，貸款額度從160萬元提高到240萬元，最高可達324萬元，也能夠在一定程度上降低購房成本，相當于變相提升了部分民眾的購房能力。

所以，“滬七條”發布之后，短期之內能夠釋放出部分購房需求。但是，這并不能改變上海樓市的大趨勢。

從上海二手房的走勢來看，目前仍處在明顯的下降通道。2025年，上海的二手房價格同比下降了2.4%，今年1月份，上海二手房價格同比下跌6.8%。這顯示出，在經過幾年的去庫存之后，上海樓市的供需關系并沒有明顯改善。

“滬七條”雖然能夠在短期之內緩解供需關系，但是也只能起到緩解之效。從解除限購來看，最多只能釋放出部分剛需，而無法大面積刺激人們購置房產的熱情。

從住房公積金來看，雖然額度大幅提高，但是由于住房商貸利率大幅下調，公積金利率的優勢其實遠沒有以前那么明顯。尤其在很多人收入預期下降的背景下，無論是貸款能力還是貸款信心都在下降。在以前房地產上行周期里，公積金貸款的利率優勢很大，但是現在優勢明顯下降。

此次上?！皽邨l”之后，如果房價繼續下跌，將來完全解除限購可能并不遙遠。在上海樓市新政之后，預計深圳和北京也會出臺相關政策，尤其是大幅解除限購。長期來看，一線城市最終解除限購，可能也只是時間問題。因為從目前房價走勢來看，一線城市的壓力更甚于二、三線城市，繼續維持限購的意義已經不大。

按照最新的房價數據，今年1月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，降幅比上月擴大0.6個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降6.2%和6.1%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點?？梢钥闯?，一線城市的房價跌幅，遠遠高于二、三線城市，在這樣的背景下，限購終將一步步解除。

不過，即使一線城市最終全部放開限購，也無法改變房價的走勢。在一線城市當中，廣州早在2024年9月份就已經徹底解除限購，但是對于房價的支撐作用幾乎可以忽略不計。2024年和2025年，廣州的二手房價分別同比下跌了10.7%和7.3%，今年1月份，廣州二手房繼續同比下跌了8.3%。北京、上海和深圳的供需狀況比廣州略好，即便如此，放開限購也不會對房價產生根本性的影響。

放開限購之所以無法從根本上影響房價，除了供需關系之外，很大程度上在于人們對于住房的價值觀發生了翻天覆地的變化。中國住房市場的限購政策，誕生于房價飆漲的非理性時代。當時住房是中國最值錢的資產，只要有可能，人們就會買入房產，尤其是一線房產，來實現資產增值。也正是在這樣的背景下，限購政策才由此誕生，其主要目的就是遏制人們對于房產的非理性投資和投機性需求。

但是，隨著過去幾年房價大跌，房產已經不再是人們心目中資產增值的第一選擇。在這樣的背景下，限購之門即使全部打開，也只是釋放出了部分剛需，曾經火熱的投資和投機性需求，其實早就已經消失。