福州二內晉左海紫陽隱翠分析

新一年本土國企注定霸榜了，近期最受關注的新盤，就是地處晉安二環內的左海紫陽隱翠。

海哥新一年的宣傳稿，環南800-1500W，小柳3000W主力價位，復園路億元級別墅。

原來我以為海哥是看到建發退場后，想接替阿發，后來發現錯了，阿發在海哥面前也不夠看。

下面就來先說一篇，海哥第一個燈塔紫陽隱翠，對于福州而言它不便宜，但是對于海哥后續的項目而言，它也就是起步型的燈塔。

項目情況

左海紫陽隱翠：備案名（紫陽隱翠公館），地處：晉安區王莊街道大名城背后。

項目占地29畝，規劃5棟2T2高層住宅，合計212套，戶型：188端廳、188南廳、210平，精裝交付，2028年底交房。

從戶型占比來看，188，210平各占50%，這算是這幾年國企已上市新盤里面，起步門檻最高的一個。

也正是因為這個產品面積，項目受到的關注或者說爭議比較多。

從群友分享的早期過程稿里面，也出現過135-158平的規劃，只不過要做6棟樓。

至于項目名，左海之前的改善產品都定位翠系，項目取名隱翠，最終采用的是紫系，然后這個紫又是來自紫陽。

看上去有一種，原來可能確實是打算做剛改的翠系，后來就拔高了產品，然后名字也不改了，順應的取出了紫系。

順應了那句話：世界就是一個草臺班子

土拍情況

2024年7月1日，左海以底價8.04拿下宗地2024-26號晉安區原漢唐文化城地塊，成交樓面價16038元/㎡。

土地面積：28.92畝；容積率：2.6（其中商業建筑面積不少于3000平方米，體育建筑面積不少于4000平方米）限高：80米

須配建體育用房4000平方米，由晉安區人民政府指定單位按照7474元/平方米回購。

分析：2024年的第二場土拍，左海以底價兜底了晉安漢唐文化城的地塊，當時周邊已經拍出了樓面價26592的建發灝云，樓面價18333的榕發錦珹大觀。

對比而言，項目的樓面價不算高，加上地塊體量不算大。

對于地塊而言，由于存在配建回購，實際可售樓面價會略高一點，假如把體育用房的全部成本按照回購價持平，地價0，那可售樓面價是17429元/㎡。

從地塊的地形來看，面寬大進深小，加上容積率2.6，整個的基礎條件尚可。

主要劣勢在于緊貼著大名城，周邊也都是老舊社區，背后是大潤發，沒有什么出彩的景觀資源。

最終房企把它定位成燈塔打造，也給出了很多標簽，主要是幾點：

1、福建省內首個寧靜住宅鉑金級
2、7000㎡會所，人均33㎡
3、溫泉入戶，對標6.5W+建發紫宸
4、立體的社區打造，三層造景
5、精裝配置、社區、外立面配置

這里面的點整體來說，還是挺充分，但是如果對于高改而言，個人依舊覺得差點意思。

首先是寧靜住宅，這點對于居住而言，無可厚非是加分項。

不過查詢資料，2022年就有綠發操盤的項目獲取，綠發（魯能）自己就是標準的參與者。

對于高改而言這點談不上是過多的加分項。

接著是會所，7000㎡里面包含了4000㎡的回購體育用房，雖然群友分享左海租下來了，只不過未來如何運營、是否對外等都是顧慮，這個用戶的出入口在項目大門兩側，也對以后的進出存在影響。

至于溫泉，本來與紫宸一起，現在環南的國貿也宣傳有溫泉，國貿起步才130起步，主力戶型是143平，稀缺性也不高。

至于三層造景，由于地塊要配建商業，項目全部住宅一層是底商，無法在一層做架空設計，順應此前的新規，底商二層做架空不計容，把二層做成了架空層，然后原來可以做露臺贈送的地方，沒有了2層住宅，就設計成小區園林。

結果最新的新規，又出了抬板社區，項目沒趕上，一個底商、體育用房、緊鄰大名城的小區，做成抬板社區，可能更匹配，奈何沒趕上。

左海也有類似的參考案例，在閩北CBD的左海光年park，雖然不是住宅，但是已經接近抬板社區的demo。

最后的精裝、外立面，目前左海項目最高，外立面玻璃+鋁板堆滿。

綜上，項目給出這個產品段，全部的賣點都集中在產品力上，算是給后續的燈塔產品體現打個樣。

戶型分析

189平(端廳)：四房兩廳三衛，2T2，電梯沒有合并，有一定私密性，但是高層略影響出行，有利有弊。

三開間朝南，主臥尺寸闊綽，主衛空間堪稱奢侈，此外有入戶800庫，開窗基本拉滿，還搭配了弧形設計。

缺點：北側兩間尺寸一般，廚房的面寬過窄，餐客廳一體，餐廳對著公衛，對比目前新盤的端廳是L型采光，項目的南向采光面過小，從玄關到餐廳，預計都偏暗，客廳電視墻被兩個臥室隔斷。

189平（南廳）：四房兩廳三衛，2T2，非常主流的布局，四開間朝南，主臥L型轉角窗，次臥做了生活陽臺，其中一個客衛是暗衛，市場常見，主臥的尺寸相比于端廳有所減少，整體而言不會有大問題的戶型，也沒有太多亮點。

210平：四房兩廳三衛，2T2，189平南廳的升級版，多了800庫，客衛也不是暗衛，還多了一個保姆房+北向小陽臺。

缺點還是設計相對平庸，廚房尺寸偏小，保姆沒有獨立進出設計，除了主臥，剩余三房空間相對普通，如果從南北對流來看，戶型也談不上完全的對流。

綜上，項目的戶型設計，南廳的戶型基本都采用了市場主流布局，端廳稍顯特殊，不過戶數也不多，只不過在主打產品的表現上，這種面積段，沒有看到過于亮眼的戶型表現，不做落地窗全做飄窗贈送，但是整體的得房率也不算凸出，稍顯遺憾。

區位情況

項目位于晉安區二環內，距離地鐵2號線350米，晉安湖1.1公里，世歐王莊、東泰禾1公里左右，背后即大潤發，整體的居住氛圍夠濃厚，不過也存在一定人流影響，此外晉安區劃片相對一般。

對于項目而言自身采取一字排開的布局，南側是小高層的大名城等，采光有一定保障，不過2號樓西端、5號樓東端，存在被項目南側兩棟遮擋的情況，需要注意。

此外周邊都是老舊社區，視野景觀偏差，加上緊貼著老社區，基本沒有太好的視野。

以網絡的效果圖對比來看，也能看出真實感受。

這也是項目目前最大缺陷，在高改市場，視野終究是一大賣點。

從看江，到看湖，再到看河，再到看城市景觀，這一次直接看對面老社區。

綜上，從區位以及配套來說，項目周邊都足夠滿足，只不過如果按照高改的調性來看，除了產品自身外，周邊看不到什么特別出彩的加分項，稀缺型一般。

價格情況

項目還未正式開售，領證的兩棟，備案均價5.2W，項目宣稱是千萬豪宅，不過按目前的情況來看，預計會在4.5W+。

對于項目而言，個人感受單價不是主要討論點。

按目前產品堆料來看，項目即便可售樓面價僅1.74W，售價也會開到4W以上。

套均200平的項目，4W單價，4.5W單價，差價5K，總價差100W，從900W變成800W。

如果對比房企的文翠，3.1W，變成2.6W，430W的總價變成350W。

很明顯能看差別，800W-900W的客群實際的感知并不算太大。

對比周邊項目，主要競品是在售的建發灝云，四代宅的項目，賣最好的是小戶型，庫存也集中在大戶型，與目前項目非常接近，去年成交均價精裝4.25W。

灝云的特色是南向以及西側的西端，有一定視野保障，能看河，至于其他樓棟，也是慘不忍睹，內部樓棟遮擋嚴重，此外更靠近鼓樓。

此外這個總價段，二手房就是建發朗云，其中181平的二區，二手掛牌5W+，布局與項目189平基本一致，朗云南向臥室+陽臺全部落地窗設計，加持湖景視野。

綜上，項目拔高面積段之后，主要的還是對客源的吸引力問題，4W的單價還是4.5W的單價，實際差異并不大，終究還是客源的認可度問題。

只不過福州這個市場，單靠產品力能否真的吸引力到高改，依舊是問題。

福州以往的風格，終究是偏土，加上目前高改新品不是稀缺供應，僅左海一家，后續就還有環南、琯尾街等，還有更新規加持，這1-2年的產品迭代也是異常快。

只能說項目與區位的搭配，還是有一些錯配，如同福州目前的樓市，剛需地段做改善，改善地段做豪宅。

盤點總結

項目地處晉安二環內，緊鄰市中心，優勢在于周邊生活氣息尚可，項目產品堆料充足，門檻也足夠純粹，劣勢在于沒有優質景觀，后續高改供應依舊充足，稀缺性偏低。

對于客戶而言，就看地緣客的購買意愿了，畢竟后續都是國企主導，即便有高改產品供應，預計價位也下不來。

終究還是看自身對高改產品的價值側重點認可在哪里。