北京樓市：兩會(huì)的熱議話題，事關(guān)房子

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào)，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買房

在北京，擁有三套房子的家庭，資產(chǎn)應(yīng)該如何配置？

這是我給一位粉絲做的資產(chǎn)整合方案，看看我是如何拆解這套方案的！結(jié)合了今年兩會(huì)的熱議話題，高品質(zhì)的第四代住宅!

拆解之前我要先打通一下大家的任督二脈，很多人習(xí)慣性地認(rèn)為：只要是房子，就是資產(chǎn)，這句話在過(guò)去十幾年里基本是成立的，那時(shí)候的房子，只要買了，都會(huì)漲，即使不漲，也很少有人會(huì)擔(dān)心會(huì)貶值，為什么呢？因?yàn)闀r(shí)代造就了財(cái)富！

但，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)變了，很多人對(duì)資產(chǎn)的理解依然很模糊。

今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)早在五年前慢就分化了，不是所有房子都叫資產(chǎn)，有的只是房子。

真正的資產(chǎn)，一定具備兩個(gè)能力：

第一，抗跌能力

第二，長(zhǎng)期保值增值能力

如果這兩點(diǎn)都不具備，那它更像是一件不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)品，而不是資產(chǎn)。

接下來(lái)拆解案例：

粉絲情況，一套自住，兩套出租。

在我們的資產(chǎn)邏輯里，只要房子在出租或者空置，本質(zhì)上它就是一個(gè)投資產(chǎn)品，既然是投資產(chǎn)品，那我們就必須用投資邏輯去審視它；

這套房子未來(lái)有沒(méi)有增值能力？

它是不是核心資產(chǎn)？

它在整個(gè)北京房地產(chǎn)體系里，處于什么位置？

我們把他的兩套出租房做了一次詳細(xì)的審核，結(jié)果其實(shí)很明確，這兩套房子，都不屬于核心資產(chǎn)，兩套房子都在朝陽(yáng)。

第一套的問(wèn)題是：社區(qū)體量太小，整個(gè)小區(qū)只有幾棟樓，這種“小眾社區(qū)”在市場(chǎng)里的流動(dòng)性其實(shí)很一般。

房子好賣的時(shí)候看不出來(lái)問(wèn)題，但一旦市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期，買家會(huì)明顯更傾向于選擇更有優(yōu)勢(shì)的社區(qū)。

第二套的問(wèn)題則更典型：這是一個(gè)2000年前后的塔樓社區(qū)，樓齡已經(jīng)接近25年，這種產(chǎn)品在北京的市場(chǎng)里，屬于逐漸邊緣化的房源類型。

原因也很簡(jiǎn)單：居住體驗(yàn)一般、戶型設(shè)計(jì)老舊、社區(qū)環(huán)境逐漸老化、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品越來(lái)越多。

換句話說(shuō)，這類房子未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)不是漲不動(dòng)，而是慢慢失去市場(chǎng)關(guān)注度。

且，這兩套房子這幾年已經(jīng)貶值了很多，所以我的建議非常直接：賣掉兩套，整合成一套，但很多人聽(tīng)到這一步的時(shí)候都會(huì)有一個(gè)很真實(shí)的擔(dān)憂，這位粉絲當(dāng)時(shí)也跟我說(shuō)了一句話：

“房子賣了以后，錢放哪兒？

放在手里又怕錢貶值。”

這個(gè)擔(dān)心其實(shí)非常普遍，但資產(chǎn)整合從來(lái)另外一個(gè)角度看并不是“賣房套現(xiàn)”，而是重新配置資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，當(dāng)然有些人也有很好的投資渠道也是可以的。

我的建議是：兩套朝陽(yáng)，整合到一套海淀。

為什么是海淀？

因?yàn)槿绻阏驹谡麄€(gè)北京城市發(fā)展的格局上看，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常清晰的事實(shí)：

海淀，是北京最穩(wěn)定的價(jià)值高地，根據(jù)2025年北京各區(qū)GDP數(shù)據(jù)，海淀區(qū)以13468.9億元的體量，穩(wěn)居全市第一。

不僅如此，海淀背后的資源密度，在全國(guó)范圍內(nèi)都非常罕見(jiàn)。

海淀區(qū)一共有：37所高校、96家國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)、2家國(guó)家實(shí)驗(yàn)室、92家全國(guó)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、600多名兩院院士等。

而這些頂級(jí)資源，大量集中在海淀，海淀的人才資源總量達(dá)到200萬(wàn)以上，人工智能核心產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過(guò)2800億元，占到全市的80%。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)一句話：北京未來(lái)最核心的人才、科技、產(chǎn)業(yè)，依然會(huì)持續(xù)集中在海淀，而房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值，本質(zhì)上就是跟著人和產(chǎn)業(yè)走的。

所以當(dāng)一個(gè)家庭的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2000萬(wàn)以上時(shí)，哪怕是1000萬(wàn)以上時(shí)，最重要的一件事情其實(shí)不是追求多，而是追求：穩(wěn)定性。

這位粉絲的兩套房子，總價(jià)值大概在2000萬(wàn)到2500之間，這個(gè)資金體量，如果繼續(xù)分散在兩個(gè)普通社區(qū)里，其實(shí)意義并不大。但如果整合到海淀一套優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)里，邏輯就完全不一樣了。

我的建議方向是：

海淀的新一代改善產(chǎn)品——第四代住宅。

為什么是第四代住宅？

因?yàn)楸本┑淖≌a(chǎn)品其實(shí)也在升級(jí)，從最早的板樓塔樓，到后來(lái)的高端改善，再到現(xiàn)在的第四代住宅，居住產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的階段。

這個(gè)話題也是今年兩會(huì)的熱議話題！

第四代住宅的核心特點(diǎn)只有三個(gè)：更好的居住體驗(yàn)、更低的密度、更強(qiáng)的產(chǎn)品力，換句話說(shuō)，它不是單純的房子，而是未來(lái)十幾年北京改善市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，它是賦能在產(chǎn)業(yè)和人群結(jié)構(gòu)上的產(chǎn)品。

當(dāng)你的資產(chǎn)整合到這種產(chǎn)品里時(shí)，本質(zhì)上就是在做一件事情：把普通房產(chǎn)，升級(jí)為核心資產(chǎn)。

很多人做資產(chǎn)整合的時(shí)候，總喜歡問(wèn)一個(gè)問(wèn)題：“這樣能漲多少？”

但真正成熟的資產(chǎn)配置邏輯，從來(lái)不是預(yù)測(cè)漲幅，而是先做一件事：讓自己的資產(chǎn)站在最安全的位置上。

在北京這樣的城市里，當(dāng)你的房產(chǎn)處在：核心區(qū)域、核心產(chǎn)業(yè)、核心人口，

這三個(gè)交匯點(diǎn)時(shí)，它往往就是最穩(wěn)的資產(chǎn)。

所以，兩套朝陽(yáng)換一套海淀，看起來(lái)只是一次房產(chǎn)交易，但從資產(chǎn)邏輯上講，是給自己的資產(chǎn)，換一個(gè)底盤。

而在北京，海淀就是那個(gè)最硬的底盤！

我知道，肯定有很多人會(huì)說(shuō)我站著說(shuō)話不腰疼，哪有那么多有錢人，確實(shí)，大部分人都是普通人，能力范圍內(nèi)選對(duì)資產(chǎn)，量力而行，你已經(jīng)贏過(guò)很多人了。

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