小陽春突發的意外信號，房價徹底明牌了

之前的文章說過，樓市小陽春有三個領先指標。 最領先的指標是居民活期存款增速。次級領先指標是二手房帶看量，第三是成交量。

其底層邏輯為：當大部分居民打算要在小陽春買房，就會提前準備現金，且這種現金因為要隨時準備支付房款，所以不太會轉為定期存款。那么就會體現在居民活期存款增速的走高上，同時，定期存款的增速則會出現明顯下滑。

我們看過去十年的活期存款增速數據：

很明顯，2016,2017,2020,2021,2023這五年的小陽春是最火爆的，其前一年底或當年一月份的活期存款增速就明顯比其他年份高。

我們再選取2016年全國房價翻倍大漲，和2023年底全國樓市確定進入下行期的數據做對比：

可以看到，2016的活期存款增速極高，定期存款增速極低，代表著2017小陽春的火爆；而2023年底則剛好反過來，活期存款增速極低而定期存款增速極高，預示了2024小陽春的蕭條。

如果我們以北京為例，來看北京這五年的小陽春的成交峰值和前一年底的活期存款增速：

可以看到活期存款增速和次年成交峰值呈現完全的正相關關系。

由于2025年12月的增速數據相比2024年底并無走高，因此僅從上圖判斷，今年小陽春成色大致和去年持平。

但年前我們也提到，今年樓市的市場預期是從1月開始急速轉變的，所以還需看下1月份的數據。現在北京上海的數據已經出來了，如下：

從結果看，1月的數據并未實現對12月數據的逆轉，因此從成交量看，以北京為例，參照過去歷年的數據，今年的綠中介周日成交峰值應該在650~700之間，不大會出現2021或2023年那種高達780~790套的盛況，總體熱度應該和去年持平。

后續一兩個月大家可以驗證這個預測對不對。

但是，今年有一點和去年不同的，是今年的預期拉的很高，也就是因為大家都懂的原因，輿論場主流輿論都是看漲的。

預期拉升主要體現在：

1 房東預期的走高

這體現在跌漲比之上：

跌漲比 = 當天房東下調掛牌價格套數 / 當天房東上調掛牌價格套數

該數據越低，代表降價房源越少，漲價房源越多，也就是房東越是看好市場。

1月份開始，該數據明顯下行，表明市場情緒確實有提振。由于賣家和買家都是普通人，受到同一種輿論影響，因此，可以把房東預期變化視為市場預期變化。

2 春節期間的看房量，明顯高于去年

截止上周日之前，無論北京上海，這個趨勢都是一致的。

綜上，我們可以判斷：

因為輿論場的影響，市場預期確實有提升，但由于活期存款增速并不高，因此我們判斷買家的數量并沒有因為輿論場的看漲而同步上升。

與此同時，因為預期房價的上升，更多的房東，又開始把房子拿出來賣了，這體現在，二手房掛牌量的反轉走升之上。

從正月初十（上周四）開始，北上深三地的二手掛牌量同時反轉，結束了長達半年的下行趨勢，并轉而開始持續上升。二手房庫存量開始進入持續上升的時期，供給側的壓力開始變大。

最后，我們總結下本文觀點：

1 由于看漲輿情的影響，賣家和買家的看多情緒都有所上升。這會加速小陽春前期的成交。

2 從截止到1月底的居民活期存款增速看，買家數量并未增多，因此預期今年小陽春總體熱度和成交量峰值，大致和2025年小陽春持平，較難達到2021或2023年的熱度。

3 由于賣家新增掛牌量以上周四為拐點開始逐步走升，新增掛牌持續超過成交量（新增供給>新增消耗），二手房庫存開始增加，等這一波存量買家需求消耗結束后，也就是小陽春結束時點（ 5月前后 ），可能會再度迎來關鍵的市場博弈點。

后記：

文中提到今年春節期間看房量相比去年有提升，但從上周日開始，這個趨勢似乎出現了變化，北京上海的看房量，開始低于去年同期。

比如滬七條之后的首個周日（農歷正月十三）的上海看房量為10789，去年2月9號周日（農歷正月十二）的看房量為12622。北京周一周二數據也低于去年同期。

看房量減少可能是因為京滬降雨因素造成，因此我們暫時判斷為降雨影響的數據擾動，而不作為數據走弱的證據，但我們后續會繼續跟蹤看房量的變化，如雨天過后數據反彈不明顯，或是絕對量未能超出去年的同期，則本輪小陽春的走向，就更加清晰了。

對于知識星球的同學，春節前我在星球發過小陽春的預測，昨晚也發過各方研報對小陽春后樓市漲跌趨勢的看法并做過總結，感興趣的可以去看下。

由于活期存款增速沒有逆轉，樓市依然是存量博弈，建議大家在樓市的決策不要沖動，不要被焦慮裹挾，而是理性跟蹤數據的結論后再做決策。后續我在每周一會繼續在星球發布樓市分析和周報，分析每周的數據動向，供大家決策時參考。

樓市預期只能決定短期房價漲跌和成交量，而只有基本面改善，居民收入預期上升，才能從長期角度決定樓市的根本走向，等下個月底上市公司一季報發布結束，我會再從基本面角度（企業營收增長是居民收入增長的必要非充分條件）做居民收入預期的分析，供大家參考。

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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