北京CBD豪宅，螺螄殼里做道場

撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。

首開股份的動作，實在太慢了。

3月4日，朝陽區呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊項目方案公示。

距離拿地，過去了正好6個月。

它占地5300㎡，規劃地上建面7588㎡。其中，住宅規劃5508㎡，社區綜合服務規劃2080㎡。

這個迷你樓盤，麻雀雖小，須五臟俱全。

五臟怎么排列？十分考驗設計師的功夫。

不知何故，這張由中建設計標準院出圖的圖紙，居然不是很清晰，相信不是有意為之。

花姐將圖越拉大，越大越看不清楚。

幸好，旁邊還有地塊經濟技術指標，和外立面效果圖。

可以確定是，這個盤只有1棟樓，兩個單元，地上11層、地下2層，建筑高度35.9米，預計單層層高約3.2米。

但這些只是表面，設計師在這個十分局促的地塊里，須把一切空間做到了極致，怎么設戶型面積，怎么巧用街坊路，等等。

正所謂是：螺螄殼里做道場。

總共33套豪宅

呼家樓項目最大的懸念，是戶型套數。

它的地上建面5508平米，11層，單層面積約500平米。

兩個單元，怎么分配這500平米呢？

從圖紙上初看起來，好似有44套房，實則不然。

因為，住宅樓北面有三個紅色箭頭，意味著有3個樓棟出入口，東邊單元兩戶，西邊單元只有一戶。

為什么東邊單元北面有兩個入口呢？

花姐推測，目的是為了每個豎向樓棟，有單獨的入戶廳，互不干擾。

關于有多少戶，從它只有42個機動車停車位、68個非機動車停車位，也可以找到答案——它的戶數最多不超過35套。

由于它身處CBD核心，車位配比超過1.2輛/戶，是大概率的。

據此，花姐認為，呼家樓項目東單元22套，西單元共計11套，總計33套房。

此外，東單元的首層兩戶，一層可能是下躍產品，南向顯示有窗井。

145平米和210米空中豪宅

首開股份拿下呼家樓項目，大概率會打造成迷你頂級豪宅。

花姐推測，它有兩款戶型：西邊單元兩戶，每戶建面145平米；東邊單元獨門獨戶，每戶210平米。

它的贈送手法，有兩種：

1、南向內嵌式陽臺，進深約1.2米，封閉，半贈送面積；

2、北向設備陽臺，進深約1米，封閉，全贈送。

由于所處地段好，贈送面積收緊。

來看下兩款戶型的尺寸：

1、145平米戶型：面寬約14米，進深約11米，南向三面寬、接近通面內嵌式陽臺，北面贈送一個設備陽臺（東邊戶多贈了一個），一梯一戶；

2、210平米戶型：面寬約16米，進深約14米，

南向四面寬、接近通面內嵌式陽臺，北向贈送一個長約7米的設備陽臺，一梯一戶。

它與東單元西戶之間，北面特意做了凹進設計，目的是為了增加側面的采光，打造成270度空中豪宅的視線。

另外，花姐發現它還有一個顯著特點——所有戶型的衛生間，全部朝南。

呼家樓9002項目的拿地樓面價5.88萬元/㎡，扣除2080㎡社服配套后，住宅的實際樓面地價約8.1萬元/平米。

據此推測，它的房價約11.5萬元/平米，單套總價為1600萬元至3000萬元。

螺絲殼里做道場

呼家樓9002項目的報規圖出得太慢，大概是圖紙來回修改，拖慢了開發進程。

從這張圖紙，花姐讀出了設計師的不易，也讀出了背后的心機。

通常情況下，一個樓盤，最基本的配置包括：配電室、室外運動場地、地上非機動車停車位、消防車道、回車場，還有車庫出入口，人行出入口，等等。

只有一棟住宅樓的呼家樓項目，也不例外。盡管它很迷你，卻很考驗設計師的水準。

雪上加霜的是，它2700平米住宅占地里，還有長約50米、寬8米的街坊路。

這條街坊路約400平米，導致可建住宅的地塊，僅剩2300平米，實際容積率從2.04升至2.4。

設計師必然要在街坊路動腦筋，向其借力。

花姐發現，設計師在街坊路上疊羅漢了：

1、北面的街坊路，至少和消防撲救場地、消防回車場、消防車道、住宅地下室范圍線，都存在重疊，或交集；

2、由于車庫出入口設在東北角，占用了消防撲救場地。因此，它在西邊紅線外，補了一塊撲救場地。

但，是在紅線外，這能通過審批？

最后，吐槽一下，設計師沒有標出樓間距數字也就算了，連四面現狀住宅的高度，也省略了。