收入下跌，租金上漲！新世界穩了嗎？

商業觀察

觀察企業 | 新世界發展財報

作者 | 大江

元旦檔：元旦三天假期香港K11 MUSEA整體人流按年升近50%，零售及餐飲租戶銷售均錄得雙位數增長。

春節檔：2月16日至2月22日期間，K11 MUSEA客流比去年同期上升10%，創開業以來農歷新年假期的新高，旅客消費亦同比增加60%，其中最大單筆消費超過200萬港元。

同時，K11 MUSEA會員消費金額同比增加54%，其中珠寶鐘表、國際奢侈品牌表現最為亮眼，銷售金額分別同比增長140%及40%。

從2026財年上半年的整體表現來看，以香港K11 MUSEA為代表的新世界發展商業項目，表現突出。

來源：企業財報

香港K11 MUSEA期末出租率從96%上升至98%；

香港K11 Art Mall期末出租率維持著100%的高位不變；

深圳K11ECOAST開業半年多總客流超1300萬人次，僅國慶黃金周的客流就達到了80萬+。

近期，新世界發展發布了2026財年中期業績報告。除了商業表現突出之外，“減負”依然是重中之重。

從財報來看，盡管新世界發展依然虧損，但好消息是業績好轉，虧損幅度也在收窄。

新世界發展，終于要緩過來了？

01

收入大跌50%

投資物業相對亮眼

在大環境的承壓下，2026財年上半年，新世界發展交出了一份并不太好看的“成績”。

• 收入大跌50%，虧損收窄減少超四成。

財報顯示，新世界發展收入按年下降約50%至83.91億港元；撇除投資物業公平值變動及減值虧損的分部業績同比下滑24%，錄得32.1億港元；核心經營溢利36.36億港元，同比下降18%。

來源：企業財報

不過盡管虧損，但虧損幅度也在收窄。2026財年上半年的虧損，由去年同期的66億港元下降到37億港元，減少了超過四成。

顯然新世界的出售發展項目、出售非核心資產、精簡成本、暫停派息等“開源節流”的“減負”舉措已見成效。

• 投資物業同比增長5%，香港商業項目表現亮眼。

難得的是，投資物業板塊錄得了5%的同比增長，也成為2026財年中期業績報告里的一抹亮色。

來源：企業財報

·香港K11 MUSEA

上半財年，香港K11 MUSEA的期末出租率從96%上升至98%，客流量按年上升了2%。

由于奢侈品表現回暖，受奢侈品、珠寶及鐘表銷售類別表現改善并按年增長約21%所帶動，期內商場銷售額按年增加約7%。

期內項目還引入了Rolex概念店香港首店、Van Cleef & Arpels的復式店擴容、Audemars Piguet (AP)擴建的AP HOUSE新翼以及On全港最大專門店等品牌；

共計四層約3700平的LV亞洲全新旗艦店也于去年7月圍擋，預計2026年開業。

下半年財年里，Dior限時店、Delvaux的新旗艦店已經開業，Balenciaga的復式店擴容、Prada新雙層店以及Miu Miu新店也將開業。

Alo Yoga中國首店也在香港K11 MUSEA上起了雙層圍擋，預計也將在今年開業。

·香港K11 Art Mall

香港K11 Art Mall的期末出租率維持著100%的高位不變。

上半財年，項目引入了空降香港首店、Wilson香港首店、敘·小面 姑蘇臻味、SLU Beauty·Spa、PRESS BUTTER SAND、炊舍等品牌。

而項目也通過動漫及潮玩等聚焦Z世代的品牌以及跨界聯名、獨家快閃等活動，在去年8月創下了項目自2009年開業以來的最高每月客流量紀錄。

·內地K11

去年國慶期間，內地K11實現整體銷售同比增長23%；在年底的雙誕期間，整體銷售同比增長近20%，表現也比較不錯。

上海K11 Art Mall、武漢光谷K11、廣州云門NEW PARK、廣州廣粵天地等商業項目的出租率均超過了90%。

來源：企業財報

去年開業的廣州漢溪K11和深圳K11 ECOAST也有突出的表現。

引入50家區域首店/全國首店的廣州漢溪K11，在國慶檔收獲了70萬+客流量，深圳K11ECOAST在國慶檔吸引了超80萬人次的客流量。

• 依然面臨較大的現金流壓力。

去年6月30日，新世界發展與銀團達成協議，拿下了一筆約882億港元的融資；

同年9月，通過抵押維港文化匯等相關資產，新世界發展又獲得了59億港元的融資。

這些融資在一定程度上緩解了新世界發展的債務壓力，也讓新世界發展在去年年底完成了約200億港元的債券置換。

來源：企業財報

不過新世界發展依然面臨較大的現金流壓力。

截至2025年12月31日，新世界發展的總債務約1443億港元，較截至2025年6月30日減少了約17億港元。

來源：企業財報

目前凈債務約1227億港元，較截至2025年6月30日增加約26億港元，凈負債比率為59.7%，依然處于令人擔憂的高位。

來源：企業財報

甚至市場上還一度傳出黑石集團將收購新世界發展的傳聞。

傳聞是不是真的暫且還不確定，但未來新世界發展的壓力可想而知。

02

香港11 SKIES大概率年中亮相

杭州K11商業將于明年開業

不過，新世界發展還有不少值得關注的新項目。

·香港 K11 SKIES

本來預計將于去年開業的香港11 SKIES，據悉由于機場二號客運大樓建設的延誤，未能如期開業。

后續項目將配合新二號客運大樓與航天城總體項目的發展時間陸續開放。

目前，新二號客運大樓已自2025年底起分階段啟用，二號客運大樓的離境大堂及相關設施預計于2026年5月啟用。

香港11 SKIES大概率也將在今年年中開幕。

·杭州 K11 Art Mall

杭州新世界·城市藝術中心總建筑面積約74萬平方米，總投資高達230億，涵蓋K11購物藝術中心、K11 ATELIER辦公樓、高端酒店、服務式公寓及住宅等多元功能。

其中作為商業部分的杭州K11 Art Mall，建筑面積約8.5萬平方米，分為地上九層與地下兩層。

目前，新世界·城市藝術中心進入最后階段，作為商業板塊的杭州K11 Art Mall與K11 Atelier計劃將于2027年第四季度逐步開業。

·上海 K11 ELYSEA

上海K11 ELYSEA是新世界在上海打造的第二座K11商業項目。

項目效果圖 來源：Lead8

在某種程度上對標K11 MUSEA的上海K11 ELYSEA，同樣瞄準了上海的高端市場。

項目總建筑面積約13萬㎡，其中商業面積約5.2萬㎡（包含地下），將與毗鄰的上海K11形成聯動效應。

項目效果圖 來源：Lead8

K11 ELYSEA的寫字樓部分K11 Atelier將于2026年下半年開業；據悉，愛馬仕已確定入駐項目寫字樓頂層；

此外項目也在與多個頂級品牌洽談中，未來將引入服飾箱包、珠寶、博物館、餐飲等多元業態。

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