春節大戲劇終了

過完正月十五，今年的春節大戲就算劇終了。

根據我多年觀察，還是有很多人不清楚，春節對樓市的影響，缺乏基本的常識。

如果你不了解這個影響，那么會對后續市場，造成一定程度的誤判。

翻閱北京樓市過去十幾年的歷史，你會發現，春節大戲的劇本，都具備一些共性（反倒小陽春不具備共性），即春節半閉市。

【關于春節半閉市】

從農歷臘月北方小年，到正月十五，這三周時間，是樓市閉市期，你們從帶看量、成交量和網簽量，應該是能看得出來，特別是正月前幾天，單日成交少的時候，只有個位數。但我講“半閉市”，才是關鍵。

半閉市，就是只出不進，雖然成交少，但掛牌是沒有。

這少量的成交，部分來源于個人中介恰好在京過年（正常中介不設春節值班），買方和賣方都在京，或其中一方在京，另一方線上談判，當然成交的基礎是之前買家已經充分看過這套房，甚至談過這套房，只是因為價格略差一點，沒有達成共識成交。

而對于新掛售的房子，基本就是0，這個應該很好理解吧，又不像上面說的，就差那么一點買賣成交了，新掛售的家庭都想著年后再說了。

有的人會問：如果我就想掛牌呢？

首先你得肉身在北京，能提供入戶拍攝，且攝影團隊也得有人在京，這個概率就極低了。

那，如果這個也滿足呢？

中介也是拖著，前面說了，春節不設值班，能成交是因為有錢賺、恰好在北京，那就撮合一下。而你掛個房子，讓好幾個人過不上年，你也不好意思啊，他隨便一句“年后再說”，你也就不能要求了。

所以，結論就是，春節新增掛牌就是0。

就這點事，磨磨唧唧說了這么多，我也不想啊，但是總有人不懂：

每年春節后，要迅速新增一些掛牌量的。

這與市場本身是好了，還是不好了，都沒有關系，換句話說，就算市場再好，也要增加，無非增加多還是少的問題。

今年是好還是壞呢？

今年的數據是節后新增2000套左右，2025年節后是5000套左右，2024年5000多。

（我在節前最后一篇文章里說過，北京單日新增掛牌、成交、掛售的相關數據，有興趣了可以去簡單看看。）

這么對比，就一目了然了。

有的人說，就算如此，那又怎樣？

我不想再把直播間說爛了的東西，再在這里重復了，關于掛牌量變化、有效房源變化、250萬理論等一系列分析，有興趣的朋友可以蹲一蹲我不定期的夜間直播。

我這里另外要聊的是——北京樓市的基本盤

【北京樓市的基本盤】

我提到過很多次，如果說一線城市市場最有代表的兩個極端，肯定是北京和深圳，深圳市場是從上向下發育，北京市場是從下至上發育，即我們常說的，如果行情開啟，深圳是豪宅引領、北京是老破小夯實（深圳人如果發現行情開啟，手里有2000萬的人、敢買2000萬的房，手里有200萬的人 ，也敢買2000萬的房，手里沒有錢的人、也有敢買2000萬房的）。

北京年前的某些次新，被中介們說所謂的“上漲”，那是因為去年11-12月的超跌導致的，不能代表“行情開啟”，最多算回到合理價格，不能作為樓市行情開啟的最強信號。

那為什么深圳是從上向下，而北京是從下至上呢？

這就不得不講下北京市場的基本盤了。

以前我都是定性分析，現在大家都能免費用上更聰明的ai軟件了，不少定量分析你們自己就可以隨時驗證的。

直接看這張圖：

數據應該超出了很多人原有的概念：

北京非私營就業人員人均收入22.4萬元（數據是2024年的，豆包說2025年的官方還沒公布數據），我又查了下北京市統計局給出的該群體數量763萬人（同樣是一線城市，哪怕是人口眾多的上海，規模也不到北京一半，且實際情況中，雙職工家庭上海就更少了）。

關于“非私營就業人員”，具體是哪些人，我就不一一列舉了吧，實在不懂，問問豆包吧。

說一下從2016年我做線上線下咨詢以來，接觸的這類群體特質：

1.較為保守。喜歡用公積金或組合貸款，如果夫妻雙方都是這類群體，多數人接受的杠桿率很低。但他們愿意溢價消費，覺得大品牌安全，如果10個體質外群體，8個甚至更多，覺得資金安全的情況下，不愿意多付溢價，只要靠譜，選哪個中介都行，相反非私營就業群體，一半甚至更多選大綠。

因此他們也養活了整個大綠中介公司，大綠中介曾經做出無數次努力，也沒在全國其他一二線城市復制出第二個像北京這樣的市場，市占率長期霸榜占比50%以上，斷崖式領先一眾二線中介品牌，甚至全國大綠中介利潤總和，比不上一個北京。

2.歲數大的雖然可能有房子，但骨子里相比于體質外的，還是熱衷房產更多些，不過他們經驗不少，所以對市場敏感；歲數小的，除非G宦家庭，否則底子很薄，一直迫切想有套自己的房子，但喜歡觀望，怕輸不起。

3.私人生活相互滲透較多。特別是單位里不打算繼續升職的大姐和大哥，這些人還有個特點，就是愛給沒有家庭背景的年輕人提建議，因為沒有職務上的爭奪，年輕人往往更信奉這樣的大哥大姐提的建議。一方面因為他們知道家里對北京房產完全不懂、幫不上，這些大姐買過甚至不止買過一套房；另一方面他們骨子里不太愿意聽單位里強勢leader的生活建議，感覺說什么都像被pua。

4.作息時間比較固定。要說互聯網公司，加班到晚上12點，第二天多半是可以晚去的，但“非私營就業人員”，怕是不行。

工作雖然沒互聯網那么卷，但比較固定，一般晚一些的單位9點上班，大部分應該是8點半，年輕人如果家里沒有給做飯的，一般8點就得到食堂。

8點這個時間，就很微妙，半夜不堵車，你住20公里遠，不用半小時就到了，但你想8點到單位，如果住20公里遠，很可能6點半出發，7點多就到了，但如果你7點出來，甚至可能遲到。

那怎么辦？

誰也熬不起天天這么早爬起來，三四百萬，他就沒辦法選六環附近的新房三居室，不得不選單位附近的老破小，這樣可以睡到7點45，速度快的，早飯還能吃到嘴里。

有人天天嚷嚷，北京互聯網降薪了、某些公司失業人群太多了，這些說的都沒錯，過去幾年，北京房價不是已經狠狠反映出了這樣的事實了嗎？而且在那段時間的行情下跌期，北京樓市的節奏是反過來的——從上往下輪動式下跌。

但你說北京“非私營就業人員”大批量降薪、失業，我是不信的，這是北京的基本盤，甚至某些群體，那是咱共和G的基本盤。

你要詛咒他們失業，我很有理由懷疑你是不是唯恐天下不亂......

前文說過，我在直播間，講過250萬理論中——賣家為何再低就不賣了的幾大因素，那今天這篇文章，真心不是講北京房價即將暴漲這種荒謬的想象、更不是讓你買老破小，而是在另一個側面告訴你，買家的基本盤是什么畫像。

當然了，二者都同時適用同一個邏輯，如果250萬、位置不算太差的老破小不跌了，那260萬的老破小，怎么也比250萬的好那么一點吧？

如果260就是最終市場價，你想往250萬談，是沒可能的。

270萬呢？280萬呢？380萬呢？480呢？

800萬呢？

100萬呢？

1500萬呢？

坦率講，北京樓市在下跌期，就是個大漏勺，沒有什么資產是真正保值的，該跌都得跌。

想讓這個大漏勺不漏，你需要關注的，是漏勺的底端，它不漏了，這大漏勺就成了瓢的水瓢。

那京樓下跌的這場戲，應該也要劇終了......

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯吧。每天好像有數量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會單獨發一些不適宜發的訊息，另外近期市場有異動，我也會不定期發到朋朋圈。