首付三成，德信服務高管抄底自家核心資產

文/樂居財經 徐酒眠

2026年2月23日，德信服務集團（02215.HK）的一則增資公告，把一場安靜的權力轉移擺到了臺面上。

這并非一次尋常的集團對外融資。

沒有通過二級市場舉牌，也不是通過杠桿收購，而是一場由公司兩位執行董事主導的、通過一個精妙的員工持股平臺、加上一份分期付款的協議、逐步拿下這家上市物企核心子公司控制權的資本運作。

在物業行業普遍面臨地產關聯方拖累、估值探底的寒冬期，這場“管理層抄底”的大戲，究竟是一場信心救贖，還是一場精心設計的資產隔離？

分期付款與控制權轉移

根據公告，這場精心布局的增資分為“前輪”與“主輪”兩個階段。

2025年9月15日，剛成立三天的德清凱思博與目標公司德信盛全物業簽訂了前輪增資協議，當時前者出資1030萬元認購了后者約4.9%的股權。

德清凱思博全稱德清凱思博企業管理合伙企業(有限合伙)，最初由德信盛全物業服務有限公司工會（簡稱“盛全工會”）、唐俊杰、鄭鵬、劉義兵分別持股占比66%、17%、8.5%、8.5%。

后三位均是德信服務集團的核心高管，唐俊杰為執行董事兼總裁、鄭鵬為執行董事兼首席財務官、劉義兵為常務副總裁。

德信盛全物業全稱德信盛全物業服務有限公司，是德信服務集團的核心運營主體，截至2025年上半年，在管總建筑面積約為3830萬平方米，這對應的正是德信服務集團在2025年中期業績中呈現的數據。

當時沒人太在意這場增資——員工持股、激勵團隊、常規操作。但五個月后，第二輪更大規模的增資接踵而至。德清凱思博再次出資約9691.24萬元，認購德信盛全物業經擴大后約30.0%的股權。

兩次增資完成后，德信盛全物業的股權結構發生了根本性逆轉：德信服務集團通過盛全科技和智大曉瑞的合計持股被攤薄至約65.1%，而德清凱思博的持股則躍升至34.9%。

更為關鍵的是，在此期間，德清凱思博的內部權益結構也悄然生變。盛全工會的持股比例從66%驟降至6.17%，而唐俊杰的持股飆升至46.91%，鄭鵬與劉義兵各持23.46%。

這意味著唐、鄭二人合計持有德清凱思博超過70%的權益，成為了這次核心子公司股權增持的真正主角。

更令人玩味的是增資的支付方式。無論是1030萬的前輪增資，還是近9700萬的主輪增資，均采用了分期付款的模式。

根據公告，前輪增資剩余的43.1%款項需在2026年底前支付；而第二輪增資中約43.1%的款項約4179萬元甚至可以推遲至2027年12月31日支付。

公告解釋稱，這是為了“不對德清凱思博造成即時的現金壓力”，同時符合中國公司法的五年法定時限。

但不可否認的是，這種“先上車后補票”的方式，在上市公司的重大股權交易中實屬罕見，也讓這場增持看起來更像是一場杠桿率極高的管理層收購。

信心票OR資產隔離

即使是分期支付，管理層敢于在此刻掏出真金白銀的增持，表面上看是對公司未來發展的強烈信心。但反觀德信服務集團自身的基本面，這種信心似乎需要更多的支撐。

數據顯示，2024年德信服務集團實現營收約9.33億元，同比下降2.3%；期內錄得毛利約為1.87億元，同比下降17%；毛利率為20.1%，同比下降3.6%；年內利潤為3770萬元，同比下降39.7%。

進入2025年，經營業績也并未呈現好轉。

2025年上半年，德信服務集團實現營業收入4.43億元，同比下降6.39%；毛利潤為9440萬元，同比下降7%；毛利率為21.3%，同比下降0.2%；歸母凈利潤約為3413.8萬元，同比下降19.04%。

同期，在管建筑面積約為3830萬平方米，較2024年同期下降3.2%。

作為一家深深打上“德信系”烙印的物企，德信服務集團難以擺脫房地產下行周期的影響。

市場的態度是誠實的。截至2026年2月25日，德信服務股價報收0.265港元，當天漲幅1.92%，市盈率(TTM)7.37倍，總市值約2.39億港元。

在母公司在港股市場價值縮水的背景下，兩位執行董事沒有選擇在二級市場增持上市公司股份，而是通過定向增發核心子公司的股權，這背后透露出的邏輯值得深思。

有分析表示，通過增持子公司股權的方式，一方面可以繞過上市公司的低估值，直接鎖定最優質資產的未來收益；另一方面，通過員工持股平臺的操作，也避免了觸發上市公司層面的全面要約收購義務。

此次增資的另一個關鍵看點在于對價。

最新一輪增資的認購金額約9691萬元，對應德信盛全物業30%的股權。以此推算，德信盛全物業的整體估值被推高至約3.23億元。這一估值較獨立估值師艾華迪給出的截至2025年11月30日目標集團估值約2.48億元溢價了約30.3% 。

作為上市主體的德信服務集團市值僅2億多港元，其核心運營子公司卻通過內部增資被估出了3.23億元的價格。這種“母弱子強”的估值倒掛，是市場對母公司地產背景的摒棄，還是管理層通過精巧財技對核心資產進行的隔離保護？

利益博弈的拷問

支撐這一溢價的，或是一個宏大的“科技賦能”故事。

根據公告，本輪增資所得款項凈額約9620萬元將被嚴格用于一系列科技創新項目：包括采購安防巡邏機器人、清潔消毒機器人、配送服務機器人，以及開發智能安防與能源管理系統等 。

這無疑是管理層給股東們描繪的一幅美好藍圖——通過引入AI和機器人解決方案，降低人力成本，提升運營效率，最終實現降本增效。

德信服務集團在公告詳細列出了資金在安防升級、市場擴張、設施運作、清潔衛生及客戶體驗五大板塊的分配計劃，時間跨度甚至延伸至2030年 。

然而，這個故事也伴隨著巨大的問號。

一方面，在物業管理行業利潤微薄的當下，大規模資本開支購買機器人的投資回報周期有多長？另一方面，公告提及部分款項用于“市場布局優化及業務規模擴張”，這表明其在科技投入的同時，并未放棄傳統的規模擴張路徑，而這在當前的存量市場競爭中同樣需要燒錢。

此外，隨著德清凱思博持股比例增至34.9%，一個無法回避的問題浮出水面：上市公司的核心資產邊界在哪里？

根據上市規則，由于唐俊杰及鄭鵬合計持有德清凱思博約70.4%的權益，德清凱思博已構成公司的關連人士。

雖然兩次增資均被定性為“視作出售”，并按照股權交易進行會計處理（不在損益中確認任何盈虧），但從實質上講，這相當于上市公司的兩位董事，正以分期付款的方式，低價從上市公司手中購買核心子公司的股權。

德信服務集團在公告中強調，此舉是為了“惠及目標集團的僱員”、“強化雇員之留存意愿”。但當“惠及員工”的最終受益者主要是兩位執行董事時，這一理由似乎有些缺乏說服力。

盡管唐俊杰和鄭鵬在相關董事會決議中放棄了投票權，但對于廣大中小股東而言，這無疑是一次嚴峻的利益考驗。

在當前房地產及物業行業深度調整期，德信服務的這起增資案也可以看作是一場豪賭。物業管理的底層邏輯是否可以通過科技重塑？核心團隊的能力能否帶領公司穿越周期？

這筆分期支付的近億元款項，最終能否變成實實在在的業績回報，還是僅僅成為一次財技的勝利，時間將給出答案。