李嘉誠早有預言，若無意外，今年樓市或將面臨4大轉變

網上一直有很多關于樓市的見解，有專家說的，也有經濟學家說的，還有一些自媒體的個人觀點，但真正讓人信服的觀點則是少之又少。

原因很簡單，自己都沒經歷過，凈磨嘴皮子，給出的判斷也僅僅是盲猜，結果自然只能聽天由命。說到底，就是沒有實踐經驗，沒有真金白銀投入，反正說錯了也不會有什么損失。

但有一個人則不同，他就是李嘉誠。因為他在樓市中摸爬滾打數十載，積累了豐富經驗。運作的資金體量之大，團隊智囊之專業，內地應該很少有人能與之并駕齊驅的。

說直白點，人家都是依靠房地產起家，并摸清了樓市的運行規律，知道行業存在利弊和發展方向，商業上的“常勝將軍”美譽可不是浪得虛名。

李嘉誠現在已經退休了，但退休并不代表不管集團產業任何事務了，不意味著在房地產界沒有影響力。

我查詢了一下媒體報道的李嘉誠在不同階段公開表示過對樓市的預判，但我們看到的相關信息，基本都是經過媒體加工或者拼接，人家根本就沒說過那樣的話。現在想想也是，人家那么大商人，講話往往都很隱晦，聽得懂的自然懂，聽不懂的也不會有什么壞處。

就原聲視頻來說，與時間比較近且與樓市有關的，我只查到了2019年記者會公開采訪李嘉誠的視頻，雖然話不多，但也足夠給我們啟示了。原話是這樣的：

“今年來講世界的經濟都是很復雜的，大家都要小心，預計經濟是會比較差的，我想今年是過去很多年來全世界GDP，幾乎各個國家都面對低增長。香港樓價，我一向宗旨，應該盡我心說實話，自己量力而為，買來自住可以，因為買來自己住，買來炒樓就千萬不要。”

如何理解這段話呢？起碼道出了樓市的三個信息點。

一是收入可能面臨增長乏力。他那個時候都感覺情形不對，感到未來幾年的經濟環境不會好，經濟上不去，此前被炒高的樓市，自然也會面臨收入與房價不匹配的矛盾，調整也是理所當然。

二是警告買房自住要量力而行，千萬不要炒房。所謂量力而行，就是我們常說的考慮到家庭應對各種風險外，月供支付后不影響家庭正常生活，反正都是自住，房價漲跌也不會影響到家庭正常運轉。

他的話很明確，如果后面幾年買房僅僅是自住又能承擔債務，沒什么好說的，但如果是高杠桿炒房就千萬不要了。說白了，大家收入都不行，市場面臨調整壓力，資產價格不但不漲，還會跌，一邊還著利息，另一邊面臨本金減少，那不就是虧本買賣了嘛。

三是樓市調整不會是短期的。雖然李嘉誠說的是香港房價，但從歷史看，我們的經濟早已融為一體，樓市波動周期也基本是同頻的。香港與內地樓市調整都從2021年高點開始下來，均價調整幅度也都在25%-30%左右。

現在看來，李嘉誠當時的預判非常及時，也非常精準，在那以后買房投資的人，如果是地段好、產品好的，可能少虧點，但如果二者都不占，估計本金都虧得肉疼了。

目前，內地的樓市調整已經超過4個年頭，然而，一直到2025年結束，樓市調整仍在延續，無論是新房價格，還是二手房價格，整體仍在下降。按照統計部門發布的1月份數據顯示，新房下跌城市數量從上個月的58個增至62個，市場壓力進一步顯現。

無論是李嘉誠此前對樓市的預判成真，還是當下市場困難延續，毫無疑問，都對房地產市場健康發展和經濟發展產生不利影響。這些現狀，國家也自然也是心知肚明，需要對癥下藥，極力扭轉和引導樓市企穩。中央在對2026年經濟工作部署時，將房地產納入重要事項，從內容上看，今年的樓市將迎來大的轉變，起碼包括4大方面。

1.企穩概率大。今年的樓市工作目標是，著力穩定房地產市場，這個“穩”字，應是包括兩方面的內容，一方面住房成交量要穩，從發改委、住建部、央行等部位的表態看，各種住房支持政策還會保持，同時針對實際，應該還會有更多的購房消費支持政策出來，以助力商品房成交量保持在一個正常水準。

另一方面則是價格要穩。現在不說房價立馬就回升，起碼要做到止跌，畢竟只有改變“只跌不漲”的預期，潛在需求才敢入場。從天津等地明確管控新房的備案與銷售價來看，無形的手會發揮作用，讓購房者看到市場的“底線”。

在“穩定”前面加一個“著力”，意味著，無論是成交量還是價格，都會采取一切可能的辦法去實現目標，從這個角度看，今年樓市企穩的概率大。

2.新房將越來越少。樓市持續調整的直接市場因素是“供大于求”，所以，無論是中央部署，還是前段時間的地方兩會要點，均把“控增量、去庫存和優供給”擺在今年房地產工作的突出位置。一句話，通過減少新房供應，供應也僅是少量的優質地塊、優質商品房（通過土地市場熱度傳導到二級交易市場），同時逐步消化庫存房，實現“供求平衡”。

3.下調購房成本。通過發放購房補貼的方式促進住房消費，已經不是新鮮事了，目前各地都在做。今年要對公積金這一個10萬億級別的沉睡資金“破冰”，國家已經點名要深化住房公積金制度改革，肯定是要動起來的。

從目前一些試點地方的做法看，應該是圍繞公積金使用的范圍、貸款的額度，以及公積金貸款利率再下調。比如說，除了傳統的增加公積金貸款額度外，家里一個人交公積金全家上下都可用來貸款買房、增加公積金貸款次數、增加公積金貸款套數、未有公積金的人可自行補交使用公積金貸款、使用公積金進行其他大宗消費等等。無論如何，經過調整后，按照公積金貸款利率與商貸利率差1個百分點算，每個月起碼可節省3成的利息，這無疑明顯降低了購房者的成本，有利于有住房需求的人積極入市。

4.房地產發展新模式雛形形成。國家要求今年要“加快構建房地產發展新模式”，雖然這個模式不是一年兩年就構建成的，但從對住建部的最新專訪來看，應該是“高標準的城市更新+好房子建設”兩條腿走路，老房子有出路，新房子有高品質。翻譯成白話，包括兩層意思：

一是打造“好房子”，住有優居。新的住房建設標準已經開始實施，無論是設計水平、建造材料、建造質量，還是適老化、智能化等方面的標準要求，都堪稱真正的“好房子”硬性條件。可以說，這樣的房子，完全可以成為很多人的居所終極之選，不用再因頻繁換房而煩惱；

二是通過持續的城建更新，要讓老舊小區更宜居。不僅改造小區本身，還會對小區周邊配套進行添置和升級，“好房子”標準中能實施的事項也可用于老舊小區改造中，讓你居住的房子更安全、更現代以及更有活力。

由此看出，雖然李嘉誠老早就比較精明的預測了樓市未來，但我們也在與時俱進，根據市場實際，采取措施有的放失，其目標是促進房地產市場健康平穩發展。

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