石景山前浪的救贖

石景山是一個挺有意思的區，2025年賣的最好的項目肯定是好房子項目，中海瑞文里，這項目幾乎是從四季度開始網簽的，確實2025年石景山新盤網簽套數銷冠。

但是看一個區域的新盤，我們不能光盯著一個項目看。所以，今天要說的其實是除了瑞文里們以外那些不是好房子項目的自我救贖。

講一句實在話，救贖其實就一件事——降價。這不是石景山一個區這么做，從昌平到朝陽、從朝陽到豐臺大家都是這么做的，所以我覺得這事兒沒啥不能說的，因為大家都這么做的，明牌。

石景山新盤2025年的榜眼，是天鏡。早在年初，大家都知道好房子項目璟悅長安要來了。所以人家天鏡也沒墨跡，直接把價格調整到了6萬出頭一平米。

結果就是，這項目2025年的網簽套數就比瑞文里少幾套，是區域新盤網簽套數的第二。

探花郎一看這事兒能干，也就跟進了。所以年度第三也是調了價格的非好房子項目元璽。

然后，榜四大哥跟上了…非好房、調價項目，學府里。

然后，瑞文里一看，得了，你調任你調，老子開盤低…瑞文里最終定下的開盤均價其實跟那幾個非好房差不了多少。所以，直接用一個季度就簽成了狀元郎。

然而，我們還是要去看另一件事，叫位置。

瑞文里守著地鐵6號線——東西貫穿地鐵線；

天鏡守著地鐵6號線——東西貫穿地鐵線；

元璽守著地鐵11號線能換乘6號線——東西貫穿地鐵線…

哥幾個在這方面比較統一，要么能快速用1號線要么能6號線，總之要的就是向東的工作通勤。

所以如果我們拋開價格、好房子等因素，其實這些賣的好的項目就這條共性，東西向通勤。

而另一個我總結的共性，賣的好的還是三面寬三居。說白了還是更偏向改善。

我說過一個觀點，有三選三、無三270°，石景山其實就是比較好的啟發實例。

當90平米上下的兩面寬，與110平米左右的三面寬，價差小于100萬的時候，你放心大家都會選向上選擇三面寬，當這個差價在150萬甚至以上的時候，因為價差過大，就還好。

石景山之于其他主城區的優勢其實也蘊含在這里：

1 戶型不差；

2 向東、向北通勤不差；

3 全城六區唯一大宗新盤6開頭甚至5開頭板塊。

雖然截至寫稿，我還沒看到過石景山2026年的供地計劃。不過從之前的信息來看，我推薦有兩個地塊可以重點關注。

一個是6號線北辛安站周邊的特鋼地塊；

一個是11號線首鋼園的新地塊。

因為這兩個地塊符合東西貫穿通勤的前提，外加新地塊必然能給好房子，維度只需要等地塊入市之后誰拿、做什么產品、賣多少錢。

好房子產品都不差，所以要我說其實就看多少錢。

如果在西三環到北三環一線工作、甚至是國貿工作，如果總預算不過800萬，講真，我覺得石景山是可以關注的。

這個總價段，看昌平通勤不一定比得過石景山、看朝海新盤價格又下不來。而石景山在這個總價段的新盤，從戶型產品到社區品質，算高配。

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