瑞銀-中國房地產調查：情緒低迷，分化顯著（一）

瑞銀研究實驗室最新針對中國大陸 2500 名受訪者（2025年10月28日至11月18日）進行的住房調查顯示，相較于之前的低迷水平，購房意向和整體情緒有小幅改善，但相對于歷史平均水平仍然偏低。出售意向也有所上升，顯示出房地產市場發展路徑仍然脆弱且不確定。

購房意向略有改善，但仍然疲弱。

計劃在未來兩年內購房的受訪者比例為30%，計劃在3到5年內購房的比例為27%，均較去年同期（2024年9月調查分別為27%和24%）以及2025年4月調查（分別為20%和15%）有所上升。沒有購房計劃的受訪者比例從2025年4月的歷史高點28%（4月為40%）下降，回到與2022年大致相當的水平。

在當前租房者中，35%的人更傾向于買房而非租房，較2025年4月的27%有所上升。與此同時，賣房意向也有所增強，目前有17%的房主計劃在未來1-2年內出售房產，較2025年4月的10%有所增加，這與近期中國二手房掛牌量的上升趨勢一致。

圖1：購房意向略有改善，但仍然疲弱

分析：計劃在未來2年和3-5年內購房的比例較去年四月大幅上升了10%和12%，而無購房計劃的人群下降了12%，同時租房人群中傾向于買房的比例提高了8%。以上數據至少說明了兩點，第一是目前的房價已經進入了很多潛在買家的射程內，第二是進入射程并不代表馬上出手，大多數人目前還只是有買房的想法和具備買房的能力，啥時候買取決于后續房價走勢。

另外要注意的是，計劃出售房屋的業主比例較去年四月也上升了7%，也就是說潛在買家增多的同時拋盤也在加強，所以后續房價反轉還是需要較長時間的市場博弈。本質上這是 資產負債表受損嚴重的被動賣盤和有負債能力的主動買盤之間的資產交換，即 居民資產負債表之間結構性再平衡的過程。

市場情緒保持低迷，盡管比之前的低點略有好轉。

與6個月前相比，9%的受訪者表示購房信心增加，相比2025年4月的2%有所改善（回到2023年類似的水平，但仍明顯低于2023年前的時期）。信心改善主要受到政策寬松的推動，包括更容易獲得按揭貸款（26%的受訪者）、按揭利率下降（22%的受訪者）以及政府保證房屋交付（21%的受訪者）。現金或優惠券（23%的受訪者），盡管去庫存進展據報道仍然緩慢。

92%的受訪者認為按揭審批容易（相比4月的85%），86%的按揭持有人報告過去六個月內按揭利率有所下降（相比4月的75%），2025年第三季度的新按揭利率降至約3.06%的歷史低點，預計2026年政策利率將再下調10-20個基點，按揭利率將進一步下降30-40個基點。

圖2：整體情緒保持低迷，但比之前的低點略有好轉

分析：購房信心增加的比例相比去年四月大幅提升了7%（2%提升至9%），但從絕對值角度看依然處于低位，這說明市場短期信心還是比較萎靡。對于想買房的群體來說，目前的心態就是價格已經可以負擔了，但大家都想買在最低價，特別是房價還在下跌的情況下，不是很著急的人是不會輕易下單的。這點從信心增加的原因中也可以得到印證，信心增加主要是按揭更容易、利率下降、保交房、地方優惠券等，價格可負擔了以上這些因素才能擺上臺被買家考慮。

目前雖然說5年期LPR很久沒動了，但今年繼續下行幾乎是肯定的事，問題只是下降的幅度有多大。這當然很大程度上受美聯儲新主席人選的影響，對面降多了我們這里也會降多點，瑞銀的預測是基準利率下降10-20bp，按揭利率下降30-40bp，這和我之前的想法差不多，我一直認為按揭利率下降的幅度會比政策利率大，大概是2倍左右的關系。

低線城市支撐了邊際改善。

三線城市有11%的居民和二線城市有4%的居民表示信心比六個月前更強，超越了一線城市（0%）以及2025年四月的調查數據，32%的三線城市居民計劃在未來1-2年內購房（高于一年前的27%和四月的19%，與2022年相近），而一線城市的購房意向有所減弱。這種差異可能反映出過去幾年三線城市房價和銷量下降幅度遠大于一線和二線城市。然而，鑒于過去兩個月房市數據疲軟，三線城市積極情緒的可持續性仍有待商榷。

圖 3：雖然可持續性仍有待商榷，但下層城市引領了情緒改善

分析：目前三線城市居民表示對房價有信心的比例是最高的（達11%），雖然比二線的4%和一線的0%肯定要好很多，但從絕對值角度看還是很低，一線的0%我真的沒忍住笑了，很真實的調研。

三線城市計劃2年內買房的比例較去年大幅提高了13%，這體現了三線城市在基本面上雖然無法與高線城市比擬，但最近4年來累積的巨大跌幅使三線市場有很大的超跌反彈需求。然而隨著近幾個月一線城市的一波加速下跌，其影響最終會波及二線和三線，所以三線的超跌反彈需求能不能釋放出來仍是個問題，而且從基本面和邏輯上講，房地產真正意義上的反轉大概率會從高線城市開始（而并非三線）。