星盛商業的2025：以精益運營穿越周期，構建可持續增長樣本

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 星艷玲 編輯 · 羅嘉欣

圖片來源 · 項目官方

贏商大數據顯示，截止2025年12月31日，全國存量集中式商業數量超9000個，體量超6.67億平方米，核心商業城市群呈現顯著的“馬太效應。”

實體商業進入“質量競爭”時代，行業邏輯從“規模擴張”轉向“資產運營質量與資本效率”。

面對行業變局，2023年開始星盛商業錨定深耕型聚焦戰略，拒絕盲目擴張，始終以“以客為中心”為根本、“資產增值”為底色，“精益運營”為標尺，將資源聚焦于存量項目的價值挖潛與長期運營。

當同行還在焦慮“如何活下去”時，星盛商業已通過穿越周期的穩健增長，為實體商業交出“以深耕破局、以質量制勝”的突圍答卷。

01.

存量商業激活

精細運營筑牢商業地標價值

存量商業作為實體商業中最具投資回報潛力的創新試驗田，在同質化競爭與消費意愿波動的雙重挑戰下，成為了企業智慧與能力的最佳試金石。作為國內首個純商管上市公司，星盛商業戰略布局20個城市，管理項目達到27個，總管理商業規模超過254萬方，擁有COCOPark、COCOCity、COCOGarden、iCO、第三空間等商業產品線，形成城市級-區域級-社區級不同的項目類型。

聚焦存量項目運營提質，星盛商業以“做好每一個項目”的精益策略，為每個在營項目注入獨特的不可替代性商業特色。

首店經濟2.0：

從“數量領先”到“生態引領”

在實體商業品牌迭代加速的浪潮中，典型一二線城市標桿購物中心年品牌汰換率達20-26%，約每4年完成非主力店全面煥新。星盛商業以26%的汰換率精準匹配市場節奏，卻跳出行業“首店數量競賽”的慣性邏輯——當同行仍將首店視為短期引流噱頭時，星盛商業已率先將其升級為“商業生態引擎”。

2025年，星盛商業全年引入239家區域及城市首店，其中全集團AB級以上優質首店達72家，覆蓋生活方式、新銳餐飲、文化體驗等多元賽道。更通過主次力店協同煥新，首次引入盒馬鮮生、Meland、寰映影院、Calvin Klein、beams、STAPLE等頭部品牌，以品牌間的生態聯動效應，構建深度影響消費者生活方式的商業閉環，在同頻市場的同時實現質的突圍。

深圳福田星河COCO Park堪稱首店經濟2.0的標桿樣本：全年引進近80家新進品牌，其中城市級以上首店達26家，BEAMS華南獨立首店、Calvin Klein 全新Lifestyle形象店、徠芬全國首家線下旗艦店、ROARINGWILD限定空間、PUMA Sneaker Box概念店等潮流IP扎堆落地，完成項目年輕化、潮流化煥新。這些首店不再是孤立的打卡點，通過主題快閃、主理人沙龍等活動，構建起有溫度的社群平臺，實現了從“一次到訪”到“長期追隨”的流量沉淀。

同樣的故事也在深圳星河WORLD·COCO Park上演。尤其是在星空里街區擴容后，項目通過雙板塊協同調改實現升級。以“首店+首展”雙輪驅動，聯動芒果TV落地《密室大逃脫》《大偵探》深圳首展，引入全球首家機器人6S店、AI機器人劇場等科技體驗業態；餐飲集結Eleatery大象里龍崗首店、成都排隊王馮校長老火鍋熊貓主題店、HOT Stone深圳旗艦店、桃喜·中國菜首家黑金店、貴廚酸湯牛肉龍崗首店、Aura Vino歐陸融合料理中國首店、Luckin瑞幸咖啡·星河雙子塔旗艦店（全球30000店）等首店/旗艦店，構建社交化、體驗式生活引力場，為科創園區注入了濃郁的生活氣息。

深圳龍崗星河COCO Park則是洞悉“大運深港國際科教城”片區的年輕勢能，明確以“年輕化”為核心招調思路，近一年品牌煥新率超30%。餐飲端升級存量品牌店型（如打造深圳首家海底撈喜馬拉雅主題店），引入好利來、焰請烤肉鋪子等首店及特色餐飲；零售端推動“減齡化”迭代，升級FILA、NIKE等旗艦品牌，拓展彩妝、二次元等年輕品類；配套打造“有街”街區，引入大空間VR、潮玩體驗等業態。項目通過一系列卓有成效的調改實現“老場新生”——調改后年客流量同比增長12%（創歷史新高）、銷售額同比提升39%、年銷售額達百萬級別店鋪138家。

主力店提升：

超市重新成為流量磁極

傳統主力店升級是存量運營的關鍵命題。星盛商業以“用戶為中心”，通過深度服務優化與體驗重構，挖掘傳統零售空間的煥新潛力，讓超市等基礎業態成為項目流量磁極。

雅寶星河COCO Park、南沙星河COCO Park的永輝超市對標胖東來模式完成自主調改，優化商品結構與服務體驗后，單店日均銷售額提升25%。社區型產品線惠州星河COCO Garden引入更接地氣的興勤超市、龍華星河iCO落地沃爾瑪全新一代社區超市，二者的開業不僅填補了區域消費空白，更分別帶動所在項目客流增長15%與12%，用數據證明了精益運營的商業價值。

空間即內容：

以細節優化提升情緒價值

面對行業的降本增效趨勢，星盛商業摒棄了大規模改造的傳統路徑，轉而采用微更新的方式，聚焦于小成本的空間細節優化，直擊消費者內心深處對于舒適、便捷以及情感連接的需求。

例如福田星河COCO Park設立的福田首個“即買即退”離境退稅點，星河WORLD COCO Park設立龍崗首個“即買即退”離境退稅點，讓跨境購物告別繁瑣流程，實現“購完即走”的高效體驗；龍華星河iCO通過重新規劃親子動線、升級兒童業態空間，讓家庭客群在逛街時更省心、更安心。

還有各個項目的公區改造，從停車場的智能尋車系統到洗手間的香氛與綠植布置，從母嬰室的恒溫設施到無障礙通道的細節打磨，星盛商業在各個項目持續推進的公區微改造，看似都是不起眼的小事，卻讓消費者在每一次到訪中都能感受到被重視的溫度。

這些藏在細節里的用心，讓商業空間不再是冰冷的交易場所，而是能講述生活故事、承載情感記憶的溫馨角落。當消費者在這里找到歸屬感，商業價值便在不經意間實現了最大化釋放。

02.

創新營銷

連接年輕一代與社會責任

營銷的本質是情感共鳴與價值同頻。

2025年，借助“大搶節”“嗨星嘉年華”等全國聯動IP活動，以及原創“可持續探索計劃”，星盛商業在實現商業目標的同時，積極履行企業社會責任，展示企業價值與社會價值雙贏的可能性。

IP進階：

從節日爆點到全年情感鏈接

“嗨星嘉年華” 與 “大搶節” 是星盛商業打造的核心全國聯動營銷IP，2025年兩大IP完成戰略性進化，從年度限定的銷售爆點，轉變為觸達全年的用戶情感觸點。

• 暑期IP“大搶節”，一直以來都以獨特的創意和強大的市場影響力吸引著廣大消費者的關注。2025年的 “大搶節” ，星盛商業聯動「VIVIMANI都會少女」，以15個項目為陣地打造 “超搶手能量” 聚場，成功撬動暑期消費熱潮。

• “嗨星嘉年華”將年度會員營銷IP沉淀為消費者自發期待的歲末年初狂歡儀式。2025年“嗨星嘉年華”與潮流藝術家李昱昱共創「馬上有錢花」年度藝術主題展，融入本土特色藝術與表演，精準戳中年輕消費者喜好，引爆社交傳播。全國15個項目聯動實現總銷售額同比增長6.5%、總客流量同比增長12.7%，會員銷售占比33.3%。

兩大IP通過融入在地文化元素、與本土藝術及青年社群共創，形成 “千城千面” 的輕量化復制模式，強化了與年輕客群的情感歸屬與身份認同，將一次性消費狂歡轉化為可持續的社群文化連接，持續帶動項目客流與銷售的穩定增長。

責任即競爭力：

ESG成為營銷底層邏輯

2025年，星盛商業率先將ESG理念從戰略層面落地為消費者可感知的日常運營，推出「可持續探索計劃」專屬營銷IP，聯合多個政府部門在雅寶COCO Park舉辦“無廢城市”主題活動，將減塑行動、低碳動線、公益市集等環保舉措融入商場運營與會員體系，實現商業價值與社會責任的雙向賦能。活動落地期間，15個項目客流同比上漲12.5%，銷售額同比上漲15%，媒體曝光超2億次，驗證了ESG營銷對客流與業績的直接拉動作用。

此外，星盛商業還響應國家“無廢城市”號召，于深圳率先發起“無廢商圈倡議”，聯動深圳多區域重點商圈簽署無廢棄商圈倡議書，進一步豐富「可持續探索計劃」IP的內涵。

在贏商網看來，星盛商業將ESG從單次活動升級為長期運營邏輯，既契合行業監管趨勢，也匹配新一代消費者的價值認同需求，把社會責任轉化為品牌核心競爭力與用戶好感度，為行業樹立 “環境友好型” 商業運營范本。

03.

全域數智化+服務升維

構建“效率-流量-價值”商業閉環

數字化是精益運營的核心引擎。2025年，星盛商業深化全域數字化布局，通過內部工具革新與外部生態合作，搭建“效率提升-流量聚合-價值轉化”的數 字化閉環，實現內部管理與外部經營雙重提效。

組織效能革命：

讓管理從“管控”變“賦能”

內部運營層面，飛書平臺的深度應用推動組織文化從“流程驅動”向“創新驅動”轉型。飛書平臺于8月15日正式上線，不僅完成辦公工具迭代，更推動管理理念從“審批管控”向“業務驅動”轉變。12月舉辦的首屆“飛書效率先鋒大賽”中，13個覆蓋招商、營運、會員等領域的優秀案例脫穎而出，后續將在全業務單元推廣，以技術工具撬動組織效能提升。

以數字化驅動業務增長，降本增效 以AI能力為核心驅動，通過AI技術實現客戶端精準獲客、管理端自動化管理提效、商戶端智能決策的應用閉環，全面推動業務向自動化、智能化、高效益轉型。

全域營銷破局：

公域引流+私域沉淀的增長飛輪

外部拓流層面，星盛商業構建起“一云多端”的數字化經營矩陣。依托COCO Club 核心 C 端平臺，聯動美團、抖音等主流平臺打造全域營銷矩陣，通過達人探店、直播帶貨等形式，將公域流量精準引渡至線下門店與私域會員池，形成“公域引流、私域沉淀、持續轉化”的良性循環。

會員價值深挖：

超600萬用戶的全生命周期運營

會員體系革新上，星盛商業將運營核心從規模擴張轉向價值深挖，持續深化會員忠誠計劃。以COCO Club為核心，聯動業主端、產業園區、線上電商平臺搭建會員大生態圈，實現跨場景會員識別、積分互通與權益共享，推出家人卡、白領卡等特色卡種，匹配真實生活場景。截至2025年末，星盛商業累計沉淀超611萬會員，會員銷售占比超30%，活躍消費人數同比提升35%，會員體系成為業績增長的核心引擎。

服務升維：

五大友好體系打造生活樞紐

首屆“服務月”的推出，更是將星盛商業的服務體系推向了新高度。通過“硬件與軟件結合、標準動作與特色服務 結合、員工與第三方人員結合”的三維服務模式，打造有溫度的商業體驗，并將服務系統化升級為便民、寵物、母嬰、兒童、女性五大友好體系，實現從“商業場”到“生活樞紐”的價值延伸。

?龍崗星河COCO Park聯動高校 開通 專屬巴士專線、推出“校園悠享卡”7大權益，實現客群規模與消費轉化雙突破。

?福田星河COCO Park聚焦“她經濟”，升級母嬰室、增設女性專用洗手間，全年開展54場女性主題沙龍，高凈值女性會員消費占比提升至25.7%。

?龍華星河iCO以“社區友好”為核心，通過文體賽事、親子活動強化鄰里鏈接，暑期客流與銷售額同比提升6%。

首屆“服務月”的落地，標志著星盛商業服務體系進入長效運營階段，優質服務成為企業核心標簽。

04.

高質擴張

深耕大灣區與長三角地區

商業擴張的本質，是運營能力的精準輸出與戰略資源的高效卡位。在"戰略聚焦"的發展指引下，星盛商業始終堅持"做一個成一個，一個更比一個好"的發展原則，深耕核心區域的同時，穩步推進成熟商業模式的跨區域復制。

星盛商業行政總裁陳群生此前在接受贏商網采訪時明確表示："我們不會采取'全國各地撒豆子'的擴張模式，而是將資源集中在能力圈范圍內，重點深耕大灣區與長三角兩大核心區域，通過精益運營實現區域深耕與價值提升。"

大灣區深耕：

深圳第二座星河COCO Ctiy火爆開業

2025年12月19日，深圳光明星河COCO City正式開啟試營業。作為光明區年度唯一入市的大型商業項目、光明街道首個購物中心，這座深圳第二座星河COCO City以現象級熱度引爆區域消費，3天客流突破40萬人次。項目以"生活趣味主張"為核心定位，規劃"溫感社區、社交原力、在地文化、星空綠洲"四大主題場景，盒馬鮮生、寰映影城、滿紛轟趴、鐳戰大聯盟等34%的光明首店集體亮相，不僅填補了光明中心區高品質商業空白，更成為星盛商業深耕大灣區、踐行"城市商業合伙人"戰略的標桿樣本。

截至目前，星盛商業管理的商業項目主要覆蓋大灣區，同時積極探索長三角地區更多發展機會。未來，星盛商業將繼續堅持"戰略聚焦"的發展原則，以精益運營為核心，穩步推進區域深耕與跨區域復制。

回顧2025年，星盛商業沒有追逐規模神話，而是選擇在區域市場鑿深井、在運營環節練內功、在財務結構保健康。這條路徑雖無爆發性增長的噱頭，卻為行業提供了穿越周期的務實樣本——在存量時代，商業的核心競爭力終究回歸運營效率、用戶連接與資產韌性。

2026年是“十五五”開局之年，消費市場進入理性復蘇新階段，零售商業的競爭將徹底回歸本質。星盛商業將2026年定位為精益管理年，以“數字化賦能、精益化運營、守住安全底線、持續提升資產價值”為核心方向，延續“聚焦”戰略，錨定確定性、深耕價值區，堅持做難而正確的事。

在周期往復的商業市場中，星盛商業以“破圈不失本”的定力與精益運營的實力，走出了一條可持續的增長路徑，也為行業提供了可參考的周期穿越方法論。當潮水退去，真正的泳者方能展現實力，星盛商業的故事，或許正是這個時代最值得品味的商業敘事。

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