房產380萬卻200萬賣給弟弟！南安法院：惡意逃債，交易撤銷。

一場精心設計的房產過戶，背后可能是債務人試圖將資產“移花接木”，債權人手拿法院勝訴判決卻發現債務人名下無財產可供執行。債務人深陷債務泥潭，將自己的房產低價轉讓給親屬或者關聯關系主體，債權人遇到這樣的“小聰明”時，應該怎么辦？接下來，我們一起來看下南安法院近期審理的一個案件。

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案情回顧

2010年至2015年期間，陳某甲陸續向王某借款合計300萬元，后無力償還。2024年，王某訴至法院，經判決確認陳某甲需償還借款本金300萬元及利息。判決生效后，王某申請強制執行，卻發現陳某甲竟無足額財產可供執行——原來，陳某甲早在2022年就將一套市值約380萬元的房產，以200萬元的價格轉讓給了胞弟陳某乙，并完成過戶登記。

2025年，王某一紙訴狀將陳某甲、陳某乙告上法院，請求撤銷二人簽訂的《房屋買賣合同》，恢復房產登記至陳某甲名下。

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法院審理

訴訟過程中，陳某甲、陳某乙辯稱200萬元并不屬于低價轉讓、且陳某甲名下還有其他財產可供執行、轉讓行為并未損害王某的債權。

南安法院經審理，從三方面駁斥了陳某甲、陳某乙的主張，最終判決撤銷雙方間的《房屋買賣合同》：

01 價格明顯不合理

法院調取同時期同棟樓房產的評估價、拍賣成交價發現，案涉房產交易價200萬元僅為評估價的48%、拍賣成交價的52%。根據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞合同編通則若干問題的解釋》第四十二條的規定，“明顯不合理低價”指轉讓價格低于交易時交易地指導價或者市場交易價的70%，本案中200萬元遠低于這一標準，應認定為“明顯不合理低價”。

02 損害債權的實現

債權人行使撤銷權，并不必然以強制執行結果為前提，也不必然以窮盡全部執行手段、債務人名下再無其他財產可供執行為必要條件。本案中，法院已查封陳某甲名下的財產遠低于王某所享有的生效債權數額，不足以清償債務，陳某甲未能舉證其仍有能力償還債務，其轉讓案涉房產的行為客觀上阻卻了王某對該房產的強制執行，對王某債權的實現造成了影響。

03 親屬間交易存疑

陳某甲、陳某乙兩人系親兄弟，具有身份上的特殊性。陳某乙作為理性的經濟人，理應知曉200萬元遠低于市場價的交易會大幅減少陳某甲的償債財產，可推定其“知道或者應當知道”該轉讓行為會影響王某債權的實現。

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法官說法

債權人撤銷權制度，簡單說就是當債務人作出放棄債權、無償或者低價轉讓財產等損害債權人利益的行為時，債權人可向法院請求撤銷該行為的制度。

根據《中華人民共和國民法典》第五百三十九條的規定，債權人撤銷權的成立要件因債務人行為性質而有所不同，無償轉讓如放棄債權、無償贈與等行為，僅需滿足客觀要件即行為影響債權的實現即可撤銷，而有償行為除客觀要件外，還需滿足債務人、受益人或受讓人具有詐害意思的主觀故意。由于市場交易復雜多樣，司法實踐中關于不合理的低價難以統一劃定絕對標準。對此，《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞合同編通則若干問題的解釋》第四十二條提供了操作性指引，同時，該解釋還對存在親屬或者關聯關系的特殊主體間的交易做了特別規定，即若交易價格異常且損害債權的，一般情況下即可無視百分之七十的規定而直接作出交易價格明顯不合理的詐害債權的推定。

法官在此提醒，依法償債是公民義務，任何通過轉移財產、惡意串通等方式逃避債務的行為，不僅違背誠實信用原則，更將面臨法律制裁。本案中，法院通過撤銷親屬間的“低價轉讓”，既保護了債權人合法權益，也維護了市場交易的安全與公平。

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法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百三十九條債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。

《中華人民共和國民法典》第五百四十一條撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。

《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞合同編通則若干問題的解釋》第四十二條對于民法典第五百三十九條規定的“明顯不合理”的低價或者高價，人民法院應當按照交易當地一般經營者的判斷，并參考交易時交易地的市場交易價或者物價部門指導價予以認定。

轉讓價格未達到交易時交易地的市場交易價或者指導價百分之七十的，一般可以認定為“明顯不合理的低價”；受讓價格高于交易時交易地的市場交易價或者指導價百分之三十的，一般可以認定為“明顯不合理的高價”。

債務人與相對人存在親屬關系、關聯關系的，不受前款規定的百分之七十、百分之三十的限制。

來源:南安法院 民一庭

來源:南安融媒

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