克而瑞·決策專家 AI 使用案例（三） | 西安曲江新區(qū)QJ8-9-39地塊土地分析簡報

深度智聯(lián)的數(shù)字員工-克而瑞·決策專家「顧一寧」融合20年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，成為您團(tuán)隊中最可靠的AI決策伙伴。通過使用其中的AI任務(wù) ( https://agentic.dichanai.com ) 功能，來感受下產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，AI任務(wù)具備自主規(guī)劃、多維度信息整合和深層邏輯推理的能力，讓“氛圍研究”成為習(xí)慣。

QJ8-9-39地塊系西土出告字〔2026〕1號公告下招拍掛出讓的住宅/商服用地（2026年2月24日掛牌），為曲江新區(qū)2026年度首批重點推介宅地，凸顯戰(zhàn)略地位與稀缺價值。 我們用 AI 任務(wù)來回顧一下這個地塊的情況與評估信息。

AI任務(wù)輸出報告過程和內(nèi)容：

圖：任務(wù)過程截圖

圖：寫作大綱截圖

本案例生成鏈接：

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生成結(jié)果

項目概況

曲江二期核心區(qū)位、雙公園生態(tài)環(huán)抱
在西安城市發(fā)展由規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型的背景下，曲江新區(qū)作為國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，正進(jìn)入精耕細(xì)作、價值深化的新階段。
曲江新區(qū)QJ8-9-39地塊（春臨四路以南、公田四路以西）作為曲江二期電競產(chǎn)業(yè)園板塊核心腹地，憑借稀缺屬性引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。
QJ8-9-39地塊系西土出告字〔2026〕1號公告下招拍掛出讓的住宅/商服用地（2026年2月24日掛牌），為曲江新區(qū)2026年度首批重點推介宅地，凸顯戰(zhàn)略地位與稀缺價值。該地塊集“曲江二期核心區(qū)位、雙公園生態(tài)環(huán)抱、超低密度開發(fā)”三重標(biāo)簽于一體，屬西安主城區(qū)近年少有的高品質(zhì)居住用地。

規(guī)劃指標(biāo)

容積率1.2-1.7，奠定高端低密改善基調(diào)
西安曲江新區(qū)QJ8-9-39地塊位于公田三路以東、公田四路以西、春臨四路以南、春臨五路以北，屬曲江二期核心腹地。凈用地面積20005㎡（30.007畝），土地用途為住宅、商服（住宅70年，商業(yè)40年），掛牌起始總價46100萬元。

容積率1.2-1.7區(qū)間內(nèi)，按凈用地20,005㎡測算，可建面積浮動范圍為24,006㎡至34,000㎡。一方面容積率顯著低于區(qū)域高層住宅均值；另一方面結(jié)合28%建筑密度與35%綠化率，自然形成高改印象。

按最高容積率1.7，計容建面34000㎡測算，樓面價起始為13559元/㎡。

（數(shù)據(jù)來源于克而瑞數(shù)據(jù)庫）

區(qū)位配套

雙公園生態(tài)與成熟資源加持，構(gòu)筑不可復(fù)制場景

• 生態(tài)景觀（核心優(yōu)勢）：北鄰曲江文化運(yùn)動公園，南接曲江電競文化公園，實測步行距離350–450m，形成“雙公園環(huán)抱”的稀缺格局，極大提升了居住的舒適度與景觀價值。

• 教育：周邊基礎(chǔ)教育資源密集且優(yōu)質(zhì)，曲江第三小學(xué)東校區(qū)、曲江第三中學(xué)均在500米左右，形成“家門口的K12教育圈”，對重視子女教育的家庭客群存吸引力。

• 醫(yī)療：西北婦女兒童醫(yī)院（三甲，1.5km）、西安市人民醫(yī)院航天院區(qū)（三甲，2km）；

• 商業(yè)：正榮彩虹谷（1.2km）、中海·凱旋新天地（1.5km）滿足基礎(chǔ)消費(fèi)，規(guī)劃MetaPark街區(qū)商業(yè)（2.8萬㎡，直線距離800米）定位沉浸式文旅商業(yè)體。

• 交通：現(xiàn)狀依賴地面交通，距地鐵4號線金滹沱站1.5公里，結(jié)合主干道公交網(wǎng)絡(luò)提升接駁效率，遠(yuǎn)期隨地鐵11號線二期優(yōu)化通勤時效。

開發(fā)銷售

延續(xù)區(qū)域高品質(zhì)開發(fā)脈絡(luò)
QJ8-9-39地塊作為曲江新區(qū)2026年首批重點推出的商住用地，承載著延續(xù)區(qū)域高品質(zhì)開發(fā)脈絡(luò)的核心使命。
QJ8-9-39地塊的價值錨點，必然指向其南側(cè)約500米的標(biāo)桿項目——中鐵云岫曲江。中鐵云岫曲江項目地塊成交樓面價13935元/㎡（本案起始樓面價13559元/㎡），兩者同屬曲江二期低密改善帶的核心腹地，容積率最高均為1.7，共享核心配套資源。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞土地數(shù)據(jù)表

產(chǎn)品定位

低密高改精準(zhǔn)鎖定核心客群
該地塊以容積率1.2–1.7直擊高端改善需求。基于規(guī)劃條件與競品動態(tài)，項目鎖定追求生態(tài)品質(zhì)、重視教育資源、具備高支付能力的改善型家庭。該群體決策邏輯明確：以雙公園環(huán)繞為生態(tài)基底、500米內(nèi)K12資源為剛性門檻、支付能力支撐溢價空間。
四大核心客群構(gòu)成：

• 曲江及雁塔區(qū)就地改善客群：現(xiàn)有住房升級換代，追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境與社區(qū)圈層。
• 主城品質(zhì)客群：受房價或產(chǎn)品類型限制，轉(zhuǎn)移至曲江尋求低密高品質(zhì)居所的技術(shù)精英、企業(yè)管理層等。
• 電競產(chǎn)業(yè)園及周邊高知從業(yè)者：注重生活品質(zhì)、社區(qū)氛圍與子女教育，具備再次改善置業(yè)需求。
• 省內(nèi)高凈值投資/配置客群：看好曲江稀缺土地資源與長期資產(chǎn)保值增值潛力。

結(jié)論與展望

打造公園低密標(biāo)桿，實現(xiàn)居住價值躍升
QJ8-9-39地塊作為曲江二期承接城市改善需求的戰(zhàn)略支點，雙公園環(huán)抱生態(tài)，天然契合高凈值客群對“公園里的低密生活”的訴求。
該地塊核心價值在于將“雙公園生態(tài)”與“超低密開發(fā)”進(jìn)行稀缺性疊加，打造區(qū)域新一代“公園低密生活范本”，實現(xiàn)土地價值最大化釋放。有望重塑區(qū)域價值坐標(biāo)： 1、短期行動：緊扣“雙公園環(huán)抱下的低密舒居”核心賣點，借勢區(qū)域標(biāo)桿項目熱銷勢頭，快速建立市場對地塊生態(tài)稀缺性與高端屬性的認(rèn)知；
2、中期深化：尋求嫁接曲江康橋、曲江德宏等名校資源，打造“成長友好型社區(qū)”IP，推出課后托管等定制服務(wù)；
3、長期布局：聯(lián)合電競產(chǎn)業(yè)策劃“電競+親子+自然”融合活動，激活社區(qū)場景黏性。

通過三維價值體系落地，本項目將超越傳統(tǒng)住宅開發(fā)，成為引領(lǐng)曲江新一代居住風(fēng)尚的現(xiàn)象級標(biāo)桿，實現(xiàn)從土地資源到城市名片的成功躍升。 特別提醒 1. 本產(chǎn)品生成的內(nèi)容是由AI生成，為算法和模型的運(yùn)算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。 2. 本產(chǎn)品生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得所有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時不侵害他人享有的權(quán)益。 3. 本產(chǎn)品運(yùn)營方不對用戶因使用生成內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。 4. 歡迎申請試用 www.dichanai.com

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。