司法續(xù)寫百年建筑的傳奇

2025年9月15日，重慶環(huán)境資源法庭干警前往聚興誠銀行舊址查看涉案現(xiàn)場，并聽取雙方當(dāng)事人意見 供圖 重慶環(huán)境資源法庭

本文為《中國審判》雜志原創(chuàng)稿件

文 | 本刊記者 常翔宇

在重慶市渝中區(qū)解放東路112號，一座中西結(jié)合的磚木結(jié)構(gòu)建筑悄然佇立，“重慶抗戰(zhàn)金融機(jī)構(gòu)舊址群 聚興誠銀行舊址”幾個大字格外引人注目。古老的建筑靜靜注視著這座城市的變遷。

創(chuàng)建于1915年的聚興誠銀行是四川省最早成立的民營商業(yè)銀行，被譽(yù)為中國近代四大銀行集團(tuán)華西集團(tuán)的核心和領(lǐng)頭羊，為我國抗戰(zhàn)時期后方經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)，并于2013年被公布為全國重點文物單位。令人意想不到的是，一份租賃合同卻令其深陷糾紛之中……

合同到期引發(fā)歸屬之爭

該起糾紛的源頭還要追溯到20世紀(jì)80年代。彼時，這處房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬為后續(xù)的租賃爭議埋下了解紛難題。

1984年5月，重慶市人民政府決定將原望江大樓設(shè)為重慶農(nóng)貿(mào)聯(lián)合中心，當(dāng)時在大樓辦公的相關(guān)單位及住戶全部搬出后，由原明月廠轉(zhuǎn)租給農(nóng)貿(mào)聯(lián)合中心使用，租金維持原標(biāo)準(zhǔn)。1993年，原重慶鋼鐵公司因租金問題將農(nóng)貿(mào)聯(lián)合中心訴至法院，請求收回房屋并支付租金及利息。1994年，四川省高級人民法院作出判決，明確解放東路112號房屋產(chǎn)權(quán)屬原重慶鋼鐵公司所有，農(nóng)貿(mào)聯(lián)合中心經(jīng)政府決定租賃使用該房屋，雙方形成事實上的租賃關(guān)系，并判決農(nóng)貿(mào)聯(lián)合中心繼續(xù)租用三年。

2000年，重慶市供銷合作總社批復(fù)同意農(nóng)貿(mào)聯(lián)合中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革，組建重慶農(nóng)聯(lián)家電市場有限責(zé)任公司（以下簡稱“農(nóng)聯(lián)公司”）。農(nóng)聯(lián)公司成立后，延續(xù)了對涉案房屋的使用與管理，而重鋼集團(tuán)公司（原重慶鋼鐵公司歷經(jīng)更名后的主體）則作為產(chǎn)權(quán)人，通過委托下屬重慶鋼鐵集團(tuán)朵力房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“朵力公司”）出租等方式，與農(nóng)聯(lián)公司建立了租賃合同關(guān)系。2016年11月和2018年5月，朵力公司與農(nóng)聯(lián)公司先后簽訂兩份《非住宅房屋租賃協(xié)議》，租賃范圍涵蓋解放東路112號1幢、2幢、3幢房屋全部，租賃期限分別至2022年9月30日和2023年6月30日。

然而，合同履行期間，一項保護(hù)文物的重大工程啟動——2014年起，經(jīng)國家文物局、重慶市文物局先后批復(fù)，聚興誠銀行舊址于2017年正式進(jìn)入大規(guī)模修繕階段，農(nóng)聯(lián)公司作為使用人積極參與組織修繕工作。

就在文物修繕接近尾聲時，重鋼集團(tuán)公司向農(nóng)聯(lián)公司發(fā)函，明確租賃合同到期后將不再按歷史方式續(xù)租，擬通過公開競價招租，并指出農(nóng)聯(lián)公司存在未經(jīng)同意裝修、未報備修繕資料等問題。

此后，雙方爭議愈演愈烈。“朵力公司先后以農(nóng)聯(lián)公司涉嫌轉(zhuǎn)租、改變租賃用途等為由，明確表示合同到期后不再續(xù)租，要求農(nóng)聯(lián)公司搬離；農(nóng)聯(lián)公司則堅持享有優(yōu)先承租權(quán)，認(rèn)為自己為文物保護(hù)作出了巨大貢獻(xiàn)，重鋼集團(tuán)公司應(yīng)予以補(bǔ)償、延長租期，拒絕無條件搬離。”重慶市第五中級人民法院法官朱銳介紹。

2023年6月，第二份租賃合同到期后，重鋼集團(tuán)公司多次發(fā)函要求農(nóng)聯(lián)公司返還房屋并支付占用費，農(nóng)聯(lián)公司雖持續(xù)支付租金，但均被朵力公司全額退還。協(xié)商無果后，重鋼集團(tuán)公司將農(nóng)聯(lián)公司訴至法院，請求判令其返還涉案房屋并支付相應(yīng)費用。

一場圍繞全國重點文物的租賃糾紛正式進(jìn)入司法程序。

實地調(diào)查還原案件真相

該案承辦法官在接到案件后很快意識到，這并非簡單的“合同到期騰房”糾紛，而是涉及文物保護(hù)、國有資產(chǎn)管理、歷史遺留問題等多重維度的復(fù)雜案件。

“這起案件的復(fù)雜程度遠(yuǎn)超普通租賃合同糾紛，它既是出租人與承租人的權(quán)益之爭，也是文物保護(hù)與合理使用的價值平衡。案件審理存在諸多難點。”朱銳坦言。

據(jù)了解，涉案房屋中，1幢為全國重點文物保護(hù)單位，2幢和3幢雖非文物但位于文物保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，且2023年被鑒定為不能滿足正常使用要求的危房，須立即消除安全隱患。

“一審法院曾將2幢和3幢房屋一并認(rèn)定為國有文物，而重鋼集團(tuán)公司作為登記的產(chǎn)權(quán)人與管理人，擁有國有資產(chǎn)管理者與文物保護(hù)責(zé)任人的雙重身份。農(nóng)聯(lián)公司既是承租人，又是文物修繕的重要參與者，多重身份疊加導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)界定模糊。同時，涉案房屋歷史上歷經(jīng)多次產(chǎn)權(quán)變更、體制改革、修繕工程，歷史沿革復(fù)雜，相關(guān)證據(jù)資料繁雜，還原案件事實需要大量的調(diào)查核實工作。”朱銳表示。

為了破解案件審理難題，承辦法官并沒有局限于書面證據(jù)審查，而是啟動了“實地勘查+多方求證+專業(yè)咨詢”的全方位調(diào)查模式。合議庭成員多次前往解放東路112號實地勘查，走進(jìn)文物修繕現(xiàn)場，直觀了解房屋現(xiàn)狀。

在文物本體1幢，法官們仔細(xì)查看了修繕后的建筑結(jié)構(gòu)，并向雙方當(dāng)事人、文物管理人員詢問修繕過程中的關(guān)鍵節(jié)點；在2幢和3幢危房區(qū)域，承辦法官實地查看房屋破損情況，核實農(nóng)聯(lián)公司是否采取了安全管理措施。

“我們積極與相關(guān)部門聯(lián)系，調(diào)取包括國家文物局、重慶市文物局的修繕批復(fù)文件、專項資金撥付憑證、竣工財務(wù)決算審核報告、歷次租賃合同及雙方往來函件等證據(jù)。此外，為準(zhǔn)確認(rèn)定文物保護(hù)相關(guān)事實，我們還咨詢了重慶市文化和旅游委、渝中區(qū)文化和旅游委的專業(yè)人員，了解文物修繕的法定程序、驗收標(biāo)準(zhǔn)及文物使用的限制性規(guī)定。”朱銳介紹。

最終，承辦法官發(fā)現(xiàn)，農(nóng)聯(lián)公司在修繕期間嚴(yán)格遵循“不改變文物原狀和最小干預(yù)”原則，協(xié)助完成了主體修繕工程，使原本破敗的文物建筑煥然一新，且消防工程雖未完全通過驗收，但已基本具備使用條件，僅需進(jìn)行視覺美觀整改。農(nóng)聯(lián)公司在租賃期間對2幢和3幢危房已采取設(shè)置圍擋、張貼警示標(biāo)志等安全措施，并未阻礙重鋼集團(tuán)公司處置安全隱患。

這些實地調(diào)查獲取的第一手資料，為后續(xù)的裁判奠定了堅實基礎(chǔ)。

創(chuàng)新裁判兼顧多重價值

“審理這起案件，我們始終堅持一個核心原則：文物的歷史文化價值優(yōu)先于普通財產(chǎn)權(quán)益，同時兼顧國有文物保護(hù)與承租人合法權(quán)益保護(hù)。”朱銳表示，經(jīng)過多次合議庭評議、反復(fù)研究相關(guān)法律法規(guī)及政策文件，法院在厘清事實的基礎(chǔ)上，作出了具有創(chuàng)新性的裁判認(rèn)定。

“我們糾正了一審將2幢和3幢房屋認(rèn)定為國有文物的錯誤，明確1幢房屋聚興誠銀行舊址為國有文物（企業(yè)國有資產(chǎn)），2幢和3幢為非文物但位于文物保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的危房。”朱銳表示。

“涉案1幢房屋作為全國重點文物保護(hù)單位，其租賃與使用需遵循‘保護(hù)為主、合理利用’的文物保護(hù)原則。雖然租賃合同約定了租賃期限，但農(nóng)聯(lián)公司在租賃期間因文物修繕無法正常使用房屋，且修繕工作具有必要性、長期性和公益性。”朱銳介紹，法院在審理時，對法律適用進(jìn)行了合理解讀與平衡。

“根據(jù)《中華人民共和國民法典》公平原則及《中華人民共和國文物保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，租賃期限應(yīng)適當(dāng)順延。重鋼集團(tuán)公司作為國有資產(chǎn)管理者，采用公開競價招租雖符合國有資產(chǎn)出租的規(guī)定，必須充分考慮文物使用的特殊性，不能忽視農(nóng)聯(lián)公司為文物保護(hù)作出的貢獻(xiàn)及實際損失。”朱銳說。

最終，重慶五中院作出二審判決：撤銷一審判決；農(nóng)聯(lián)公司于判決生效之日起十五日內(nèi)向重鋼集團(tuán)公司返還渝中區(qū)解放東路112號2幢和3幢房屋；駁回重鋼集團(tuán)公司的其他訴訟請求。

判決作出后，雙方當(dāng)事人均服判息訴，一場持續(xù)多年的文物租賃糾紛畫上圓滿句號。

“這起案件的裁判創(chuàng)新在于打破了‘合同到期即騰房’的傳統(tǒng)思維，將文物保護(hù)的特殊要求融入民事裁判，既依法維護(hù)了文物的歷史文化價值，又兼顧了各方合法權(quán)益。”朱銳解釋。

這起案件的審理是重慶五中院加強(qiáng)文物司法保護(hù)的一個生動實踐。自2023年12月設(shè)立重慶環(huán)境資源法庭以來，重慶五中院始終高度重視長江流域文物保護(hù)工作，立足轄區(qū)文物資源豐富的實際，創(chuàng)新推出一系列文物司法保護(hù)舉措，為歷史文化遺產(chǎn)筑起堅實的司法屏障。

如今，聚興誠銀行舊址已重新對外開放，修繕一新的文物建筑靜靜矗立在長江之畔，向參觀者訴說著抗戰(zhàn)時期的金融傳奇。

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《中國審判》雜志2026年第2期

中國審判新聞半月刊·總第384期

編輯/孫敏