反駁李蓓“地產(chǎn)拐點(diǎn)說(shuō)”

李蓓最近發(fā)文說(shuō)，她認(rèn)為地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到了，房地產(chǎn)馬上要觸底反彈了。這個(gè)觀點(diǎn)最近幾年從來(lái)沒(méi)有人提過(guò)，包括跟我的認(rèn)知也是不符的，所以我具體去看了看她說(shuō)了些什么。

李蓓是怎么論證房?jī)r(jià)要觸底反彈的呢？她是從新房和二手房?jī)蓚€(gè)角度來(lái)講的，兩條線核心邏輯不一樣。

首先她先從新房入手，她的說(shuō)法是住宅新開(kāi)工面積比21年的高點(diǎn)下降了百分之接近80%，相當(dāng)于新房供應(yīng)量大幅降低了。同時(shí)新房在一二線城市的集中度上升了，也推動(dòng)全國(guó)整體新房銷售均價(jià)提升。

這其實(shí)是一個(gè)很巧妙的詭辯，真正的說(shuō)謊高手能夠用一些事實(shí)來(lái)論證自己的謊言。

李蓓說(shuō)新開(kāi)工面積大幅下降，這確實(shí)是真實(shí)數(shù)據(jù)，也是目前房地產(chǎn)行業(yè)主要困境。項(xiàng)目相比于巔峰期腰斬再腰斬，自然養(yǎng)不活那么多從業(yè)人員。

新房供應(yīng)量下降，從供需平衡的角度來(lái)說(shuō)，確實(shí)有助于價(jià)格提升。但是問(wèn)題來(lái)說(shuō)，供給下降，只能是有助于價(jià)格提升。但價(jià)格到底是能夠反彈，還是跌得慢一點(diǎn)，但從這一點(diǎn)是看不出來(lái)的，還要同時(shí)看需求側(cè)。

遺憾的是，雖然供給端下降了80%，但現(xiàn)實(shí)是仍有很多新盤賣不出去，也就是說(shuō)就算現(xiàn)在供給大幅下滑，依舊是高于需求的。供需仍然失衡，價(jià)格不應(yīng)該能夠穩(wěn)住。

實(shí)際上，雖然供給的確大幅下滑了，但是需求也下降了不少。高盛有個(gè)測(cè)算，綜合人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率和家庭規(guī)模趨勢(shì)，估計(jì)中國(guó)城市的新增住房人口需求在2015年前后達(dá)到峰值，并在2020年前后急劇下降。根據(jù)他們的計(jì)算顯示，2025-2030年中國(guó)城市地區(qū)的年均新增住房人口需求僅為410萬(wàn)套、2030-2039年為年均350萬(wàn)套，而相比之下，2010-2019年期間為年均940萬(wàn)套。中國(guó)城市新增住房的人口需求或在十年內(nèi)減半的現(xiàn)象著實(shí)令人矚目。

李蓓還說(shuō)新房往一二線集中，所以有助于全國(guó)價(jià)格提升。

這個(gè)說(shuō)法自然沒(méi)有問(wèn)題，貴的房子占比提升，均價(jià)自然會(huì)提升。

但是問(wèn)題在于，我們說(shuō)的拐點(diǎn)，自然不是這樣的數(shù)字游戲。我們說(shuō)的拐點(diǎn)，其實(shí)是同樣一套房子，價(jià)格能不能上漲。從這個(gè)角度來(lái)講，拐點(diǎn)根本就沒(méi)有到，全國(guó)絕大多數(shù)盤的老板如果不是限價(jià)限制，恨不得馬上打折出售回籠資金。

如果李蓓對(duì)房地產(chǎn)了解足夠深入的話，其實(shí)還可以提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是一線城市（特別是上海）最近新房?jī)r(jià)格屢創(chuàng)新高，看上去也是一個(gè)“拐點(diǎn)說(shuō)”有力的論據(jù)。

其實(shí)上海新房屢創(chuàng)歷史新高的報(bào)道很多，但背后的水很深。之所以上海新房?jī)r(jià)格能夠不斷上漲，有兩個(gè)原因：

第一，核心地區(qū)之前新房限價(jià)，所以房?jī)r(jià)是被低估的。之前上海很多新房周圍的次新房都要賣15~20萬(wàn)/㎡，結(jié)果新房認(rèn)為壓價(jià)到12萬(wàn)/㎡，造成了嚴(yán)重的倒掛，這也直接導(dǎo)致當(dāng)初的新房搶房（積分）熱潮。如今新房?jī)r(jià)格上漲，更多是回歸市場(chǎng)本來(lái)價(jià)值。

第二，上海在限制郊區(qū)的土地供應(yīng)，將更多土地審批放到市區(qū)。從結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，市區(qū)新房占比提升，那么全市新房均價(jià)提升也是合理之中的。

接著她又講到二手房，二手房的第一個(gè)邏輯其實(shí)跟新房是一樣的，就是供給下降。只不過(guò)新房的供給是土地開(kāi)工面積，二手房的供給是掛牌量。

還是跟之前一樣的邏輯，最厲害的謊言往往藏在真話之中。二手房掛牌量確實(shí)在下降，這個(gè)數(shù)據(jù)確實(shí)有助于房?jī)r(jià)反彈。但是問(wèn)題在于李蓓把“有助于”這件事情說(shuō)成“一定會(huì)發(fā)生”。

二手房掛牌量確實(shí)下降了，但是不代表客戶就能夠認(rèn)可目前的掛牌價(jià)。從結(jié)果來(lái)看，很多城市目前房子流動(dòng)性趨近于凍結(jié)，處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。即使是一二線城市，掛牌量下降后，目前房?jī)r(jià)也依舊沒(méi)有觸底反彈。

可能有個(gè)別城市目前房?jī)r(jià)企穩(wěn)一個(gè)月了，比如上海，但是整體大多數(shù)城市還是在跌的。而且就算是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的上海，也還需要觀察。23年一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌后，上海其實(shí)有過(guò)好幾次的企穩(wěn)，但是基本都只持續(xù)了兩個(gè)月左右，最長(zhǎng)也不過(guò)半年，然后又開(kāi)啟下跌區(qū)間了。

接著，李蓓談到了租金回報(bào)率。這個(gè)地方她就比較逆天了，直接說(shuō)現(xiàn)在個(gè)人的中長(zhǎng)期貸款中，按揭貸款過(guò)去兩年都沒(méi)有增量了，在下滑，經(jīng)營(yíng)貸是最大的增量。所以買房的邊際的融資成本已經(jīng)變成經(jīng)營(yíng)貸。

她這不就是在說(shuō)現(xiàn)在沒(méi)人用3%左右的房貸去買房，都用2.2%的經(jīng)營(yíng)貸買房嗎？

雖然經(jīng)營(yíng)貸挪用去買房確實(shí)經(jīng)常發(fā)生，但是李蓓好歹是個(gè)財(cái)經(jīng)大V，公然說(shuō)出違規(guī)（至少是潛規(guī)則）的事實(shí)來(lái)論證觀點(diǎn)，我還是比較震驚的。

不過(guò)她既然不按套路出牌，我也只能按照她的討論來(lái)回應(yīng)。這本來(lái)不應(yīng)該是一個(gè)問(wèn)題，哪有經(jīng)營(yíng)貸利率來(lái)對(duì)比租金回報(bào)率的，但如果非要說(shuō)的話，我只能說(shuō)大部分銀行現(xiàn)在是沒(méi)法批經(jīng)營(yíng)貸來(lái)買房了，現(xiàn)在不是2020年疫情的時(shí)候了。就算能操作，但肯定也有暗箱操作的額外成本，至少不能用2.2%來(lái)算。

正常的邏輯，全球主要的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，都是用長(zhǎng)期國(guó)債利率和房貸利率來(lái)對(duì)比租金回報(bào)率的。一個(gè)國(guó)家的一線城市，租金回報(bào)率一定要高于長(zhǎng)期國(guó)債利率，最好高于房貸利率。

中國(guó)的10年期國(guó)債利率是1.9%，房貸利率是3%，而中國(guó)一線城市租金回報(bào)率是1.8%，不僅遠(yuǎn)低于房貸利率，也低于國(guó)債利率。就算考慮到國(guó)內(nèi)持有成本低，那一線城市租金回報(bào)率也得有2~2.5%才合理。更不要說(shuō)，你真的認(rèn)為房地產(chǎn)稅永遠(yuǎn)不會(huì)出臺(tái)嗎？

李蓓甚至還把租金回報(bào)率跟銀行理財(cái)利率比，說(shuō)租金回報(bào)率2%+比理財(cái)利率高一個(gè)點(diǎn)。我只能說(shuō)不同流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，收益率肯定不能進(jìn)行對(duì)比的。實(shí)際上，房貸利率就是最好的指標(biāo)，長(zhǎng)期國(guó)債利率就是次好的指標(biāo)。

香港為什么25年下半年房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)香港的租金回報(bào)率開(kāi)始高于房貸利率了，所以買房變成了一件劃算的事情。

正經(jīng)事情聊完了，最后我們?cè)賮?lái)隨便聊聊。

你們覺(jué)得李蓓真心看好房地產(chǎn)嗎？

我覺(jué)得不好說(shuō)，可能是，可能不是。畢竟她老早就開(kāi)始喊房地產(chǎn)觸底了，至少2023年的時(shí)候，她也說(shuō)是10年一遇的機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)也被炒的很火。

其實(shí)大家要理解她的行為，就要知道我國(guó)基金行業(yè)的特點(diǎn)。

在基金行業(yè)，規(guī)模是最重要的。而要募資的話，名氣是最重要的，其次才是實(shí)力。這也是為什么，那么多基金都要打造明星基金經(jīng)理，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人其實(shí)不懂投資，不會(huì)去看基金經(jīng)理的持倉(cāng)和觀點(diǎn)，只要是基金經(jīng)理有名，就愿意買。

這也是李蓓老是有很多出格言論的底層邏輯，她的目標(biāo)可不是真的給出投資機(jī)會(huì)，而是為了流量。而所有的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是最有流量的，這也是她老是“碰瓷”的原因。

金融行業(yè)都是人精，特別是李蓓這樣的大老板，不要把她想成蠢人。如果你覺(jué)得一個(gè)有錢有勢(shì)的人說(shuō)的話很蠢，那大概率就是你不明白背后的道理。

包括我之前在券商研究所干的時(shí)候，我的組長(zhǎng)也給我說(shuō)，不要怕說(shuō)錯(cuò)，勇敢去外面路演，聲音越大越好，錯(cuò)了無(wú)所謂，但是默默無(wú)聞就不行。只要你能出名，就有錢賺。

這么一看，金融行業(yè)跟演藝圈挺像的。實(shí)力不重要，有名氣自然就會(huì)有人買單。

我的知識(shí)星球（譚談財(cái)經(jīng)），內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡(jiǎn)評(píng)

（5）大家的問(wèn)答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知