當(dāng)業(yè)主就選取物業(yè)難以達(dá)成一致意見時，業(yè)委會此時能否自行聘請？

當(dāng)部分業(yè)主因怠于行使共同管理權(quán)，未能積極參與業(yè)主大會，導(dǎo)致關(guān)乎小區(qū)共同利益的事項無法形成有效決議時，業(yè)主委員會為維持小區(qū)基本運轉(zhuǎn)而與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議，未參與或反對的業(yè)主是否仍然享有請求撤銷該合同的權(quán)利？

一、 案情回顧與爭議焦點

江蘇省常熟市某住宅小區(qū)于2007年選舉成立了業(yè)主委員會。為解決地下車庫產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘及收費標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)乎業(yè)主切身利益的重要問題，業(yè)主委員會曾兩次委托當(dāng)時提供服務(wù)的物業(yè)公司，組織召開業(yè)主大會進(jìn)行商議。然而，兩次會議皆因大部分業(yè)主缺席，未能達(dá)到法定表決人數(shù)，最終無法形成任何有效決議。

2009年，為解決小區(qū)日常管理服務(wù)問題，維護(hù)基本秩序，該小區(qū)業(yè)主委員會與提供前期服務(wù)的物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)服務(wù)合同》，其中明確了物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)與繳納期限。合同簽訂后，物業(yè)公司依約提供服務(wù)，大部分業(yè)主也陸續(xù)按此標(biāo)準(zhǔn)繳納了費用。但業(yè)主李某長期拖欠物業(yè)管理費，被物業(yè)公司訴至法院追討。

與此同時，李某亦主動提起訴訟，將小區(qū)業(yè)主委員會及物業(yè)公司一同告上法庭。李某主張，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的這份合同，并未依法經(jīng)業(yè)主大會表決通過，違反了法定程序。此外，他認(rèn)為合同中約定的收費標(biāo)準(zhǔn)條款不合理，加重了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，變相排除了業(yè)主的主要權(quán)利，損害了包括其在內(nèi)的部分業(yè)主的合法權(quán)益。因此，李某請求法院撤銷這份物業(yè)服務(wù)合同。

訴訟過程中，業(yè)主委員會未出庭答辯。物業(yè)公司則辯稱：首先，李某主張撤銷合同的權(quán)利已超過法律規(guī)定的一年除斥期間；其次，該合同內(nèi)容曾進(jìn)行公示，并已獲得絕大多數(shù)業(yè)主的事實認(rèn)可與履行；最后，約定的物業(yè)管理費是綜合考量電梯運營等多項成本后確定的，并未顯失公平，不存在侵害業(yè)主權(quán)益的情形。

本案的核心爭議點在于：當(dāng)部分業(yè)主因怠于行使共同管理權(quán)，未能積極參與業(yè)主大會，導(dǎo)致關(guān)乎小區(qū)共同利益的事項無法形成有效決議時，業(yè)主委員會為維持小區(qū)基本運轉(zhuǎn)而與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議，未參與或反對的業(yè)主是否仍然享有請求撤銷該合同的權(quán)利？

二、法院審理與裁判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。本案中，業(yè)主委員會已兩次嘗試召開業(yè)主大會均告失敗，在此情況下，為保障小區(qū)正常運行，避免業(yè)主生活秩序陷入混亂，其與提供服務(wù)的物業(yè)公司續(xù)簽合同，具有現(xiàn)實合理性。物業(yè)公司已實際提供服務(wù)，大部分業(yè)主也通過繳費行為表示接受。李某在因欠費被訴后，再行提起本案撤銷之訴，有違誠信。若支持其訴請，可能損害已形成穩(wěn)定履行狀態(tài)的多數(shù)業(yè)主利益及小區(qū)整體秩序。法院同時指出，若李某認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)，應(yīng)通過法定程序，組織召開業(yè)主大會進(jìn)行決議。據(jù)此，一審法院判決駁回了李某的訴訟請求。

李某不服，提起上訴。二審法院進(jìn)一步闡釋認(rèn)為，業(yè)主委員會在業(yè)主大會無法形成決議的困境下簽訂合同，主觀上并無侵害業(yè)主權(quán)益的故意，客觀上合同已得到大部分業(yè)主的事實認(rèn)可并長期履行。李某未能提供充分證據(jù)證明合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、擅自提高標(biāo)準(zhǔn)或擴(kuò)大范圍的情形。對于收費標(biāo)準(zhǔn)有異議，正確的途徑仍是啟動業(yè)主大會集體決策程序。因此，二審法院最終判決維持原判。

三、 案件評析與法理思考

本案判決在司法實踐中引發(fā)了一定討論，其處理思路體現(xiàn)了在成文法規(guī)與現(xiàn)實治理困境之間尋求平衡的司法考量。

一方面，從嚴(yán)格的形式合法性角度看，涉案《物業(yè)服務(wù)合同》確實未滿足《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”這一程序要件。依據(jù)相關(guān)司法解釋，符合特定情形的業(yè)主，理論上可請求撤銷該決定。

然而，本案兩審法院均未支持業(yè)主李某的訴求，其裁判邏輯背后有著深刻的多重考量，根本原因可歸納為以下三點：

對業(yè)主怠于行使權(quán)利的消極評價與權(quán)利限制。本案糾紛的根源在于業(yè)主共同管理權(quán)的集體“沉睡”。業(yè)主委員會兩次召集會議均因參會人數(shù)不足而流產(chǎn)，這直接導(dǎo)致了小區(qū)公共事務(wù)決策機(jī)制的失靈。法院在裁判中隱含了一層判斷：業(yè)主長期、消極地不參與集體決策，在某種程度上可視為對其特定時期共管權(quán)利（包括對后續(xù)產(chǎn)生決議的異議權(quán)）的放棄或限制。當(dāng)業(yè)主因其自身原因?qū)е路ǘQ策程序無法啟動時，再單純以程序瑕疵為由否定為維護(hù)小區(qū)基本秩序而采取的必要措施，其請求權(quán)的基礎(chǔ)將受到削弱。這實則是對“權(quán)利不行使即可能減損”原則在社區(qū)治理語境下的適用。

側(cè)重考察實質(zhì)公平與多數(shù)人穩(wěn)定利益的保護(hù)。法院并未拘泥于程序瑕疵，而是將審查重點放在了合同內(nèi)容的實質(zhì)公平性及其履行效果上。調(diào)查顯示，合同簽訂后，物業(yè)公司持續(xù)提供了服務(wù)，而占多數(shù)的業(yè)主通過持續(xù)繳納物業(yè)費的行為，以實際行動接受了合同條款。這形成了一個事實上的履行合意和穩(wěn)定的社區(qū)管理狀態(tài)。李某未能舉證證明合同內(nèi)容存在法定無效或可撤銷的實質(zhì)性瑕疵（如價格違法、顯失公平）。在此情況下，若僅因程序缺陷就推翻一個已被廣泛接受且正在履行的合同，將破壞已形成的社區(qū)管理秩序，可能損害更多善意履行義務(wù)的業(yè)主的利益。司法裁判在此傾向于維護(hù)既有秩序的穩(wěn)定性。

對業(yè)主委員會自治的尊重與司法介入的謙抑。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行為屬于社區(qū)自治范疇。法院在裁判中秉持了司法權(quán)對團(tuán)體內(nèi)部自治事務(wù)的審慎介入原則。只要業(yè)主委員會的行為未明顯違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，未實質(zhì)侵害業(yè)主合法權(quán)益，司法機(jī)關(guān)不宜過度干預(yù)其基于管理需要作出的決策。對于部分業(yè)主不認(rèn)可業(yè)主委員會行為的情況，法律已提供了內(nèi)部救濟(jì)渠道——即通過業(yè)主大會進(jìn)行重新決議。鼓勵通過內(nèi)部自治機(jī)制解決分歧，而非動輒訴諸司法，更有利于培育健康、理性的社區(qū)治理生態(tài)。

結(jié)語

常熟這一案例揭示了中國城市社區(qū)治理中普遍存在的“議而不決”、“決而難行”的困境。建筑物區(qū)分所有權(quán)并非純粹的個人權(quán)利，其有效行使高度依賴于積極的集體參與和協(xié)商。法律賦予業(yè)主撤銷權(quán)，旨在防止自治組織濫用權(quán)力侵害個體權(quán)益，但這項權(quán)利的行使并非沒有邊界。當(dāng)業(yè)主自身長期缺席集體決策過程，而后又試圖利用嚴(yán)格的程序規(guī)定來否定為維持社區(qū)基本運轉(zhuǎn)所必需的管理行為時，其訴求難以獲得司法支持。