2025年浙江代建解讀：政策規(guī)范驅(qū)動(dòng)下的升維競爭與破局之道

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歷經(jīng)三十余年的探索，浙江省已形成從政策體系到市場實(shí)踐的成熟代建生態(tài)。從2005年首創(chuàng)安置房代建機(jī)制，2017年推行全過程代建模式，再到2025年省級(jí)規(guī)范與地方細(xì)則深度協(xié)同，浙江始終以政策先行推動(dòng)代建行業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化演進(jìn)。

2025年，浙江省代建市場活躍的企業(yè)仍以本土企業(yè)為主，除此之外，旭輝管理、金地管理、新宏圖等企業(yè)也有項(xiàng)目拓展落地。在高度競爭的市場環(huán)境下，委托方對代建企業(yè)的要求也愈加嚴(yán)苛，更加注重代建企業(yè)的綜合實(shí)力、專業(yè)素養(yǎng)、產(chǎn)品能力、服務(wù)品質(zhì)，甚至是運(yùn)營服務(wù)等多方面因素，無疑對代建企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，也將促使代建企業(yè)不斷提升自身實(shí)力，以適應(yīng)市場的變化與發(fā)展，在激烈的競爭中脫穎而出。

特別聲明：（1）依據(jù)企業(yè)2025年1-12月在浙江市場的代建新簽約規(guī)模統(tǒng)計(jì)，范圍包括商業(yè)代建、政府代建和資本代建等業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。（2）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、企業(yè)填報(bào)、公開數(shù)據(jù)收集等。本報(bào)告僅供參考，不對使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

政策升級(jí)，行業(yè)規(guī)范程度顯著提高

2025年，浙江省代建領(lǐng)域政策以“質(zhì)量管控、全流程規(guī)范、權(quán)責(zé)強(qiáng)化”為核心，形成省級(jí)頂層設(shè)計(jì)與地方落地細(xì)則的完善體系，進(jìn)一步抬高行業(yè)合規(guī)門檻，引導(dǎo)市場向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

在省級(jí)層面，2025年7月發(fā)布的《浙江省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》（浙建〔2025〕4號(hào)）具有標(biāo)志性意義，首次以政策形式明確：采用工程總承包或代建模式的住宅項(xiàng)目，代建單位必須參與分戶驗(yàn)收全流程，并依據(jù)合同承擔(dān)對應(yīng)質(zhì)量責(zé)任。這一規(guī)定直接將代建企業(yè)的履約責(zé)任與項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)深度綁定，成為住宅代建項(xiàng)目合規(guī)驗(yàn)收的剛性依據(jù)。

表：2025年浙江省及省內(nèi)多地代建相關(guān)政策匯總

數(shù)據(jù)來源：中指研究院匯總整理

從各地政策細(xì)則來看，其核心導(dǎo)向清晰指向三大趨勢：

合規(guī)門檻提升：全流程報(bào)備、造價(jià)變更管控等要求，倒逼代建企業(yè)完善質(zhì)量與成本管理體系，非頭部企業(yè)面臨更大合規(guī)壓力。

政府代建規(guī)范化：多地推行統(tǒng)一代建主體、分階段實(shí)施代建，浙江市場的政府代建正從分散化管理向集中統(tǒng)籌模式轉(zhuǎn)型，頭部代建企業(yè)憑借更強(qiáng)的資源整合能力，在政府項(xiàng)目中占據(jù)更有利地位。

業(yè)務(wù)邊界拓展：政策明確鼓勵(lì)代建業(yè)務(wù)向公建、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域延伸，與市場需求結(jié)構(gòu)變化形成共振，為代建企業(yè)探索差異化發(fā)展路徑提供了明確的政策支撐。

競爭格局，浙系企業(yè)穩(wěn)守高份額

2025年以來，浙江省房地產(chǎn)代建市場更為“內(nèi)卷”，在激烈的代建市場環(huán)境中勝出的企業(yè)，基本為本土深耕企業(yè)或頭部外來企業(yè)。

2025年，在中指研究院發(fā)布的全國房地產(chǎn)代建企業(yè)新簽約規(guī)模排行榜中，有37家企業(yè)上榜，其中7家為浙系本土房地產(chǎn)代建企業(yè)，占比18.9%。從新簽約規(guī)模來看，2025年浙系代建企業(yè)的新簽約規(guī)模累計(jì)7079.9萬㎡，占比約為29.3%。綜合來看，憑借多年深耕積累的專業(yè)能力、資源整合優(yōu)勢以及區(qū)域口碑，浙系企業(yè)在全國代建市場中形成了“數(shù)量占比不足兩成、業(yè)績貢獻(xiàn)接近三成”的強(qiáng)勢格局，本土企業(yè)的主導(dǎo)作用愈發(fā)突出。

從浙江房地產(chǎn)代建的年度榜單來看，仍是本土房企占主導(dǎo)，尤其是綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)等頭部企業(yè)，以及興元建設(shè)（而今管理）、藍(lán)綠雙城和浙商綠建集團(tuán)等中堅(jiān)企業(yè)拓展表現(xiàn)優(yōu)異。各類企業(yè)憑借差異化的競爭策略，在政府代建、商業(yè)代建、城市更新等多個(gè)細(xì)分賽道中斬獲頗豐，進(jìn)一步鞏固了浙系代建的區(qū)域優(yōu)勢。

政府代建，規(guī)模承壓與模式升級(jí)并存

據(jù)中指研究院對于招投標(biāo)市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年浙江省政府代建的招投標(biāo)規(guī)模同比下滑超過20%。在市場空間持續(xù)承壓的背景下，業(yè)主方對代建企業(yè)的綜合服務(wù)能力要求顯著提升；與此同時(shí)，嚴(yán)峻的行業(yè)形勢也倒逼浙江代建企業(yè)加速探索差異化發(fā)展路徑，業(yè)務(wù)布局逐步從傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域向公建、產(chǎn)業(yè)園等多元賽道延伸。

2025年，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、中天美好集團(tuán)、金地管理、方遠(yuǎn)房地產(chǎn)集團(tuán)、宋都集團(tuán)等行業(yè)主流代建企業(yè)，均在浙江政府代建領(lǐng)域斬獲新增項(xiàng)目，保持穩(wěn)健競爭力。

表：2025年浙江省內(nèi)政府代建項(xiàng)目的中標(biāo)情況（部分）

數(shù)據(jù)來源：中指代建云，中指研究院監(jiān)測

全過程代建占比高達(dá)8成，綜合服務(wù)門檻持續(xù)拔高

當(dāng)前，浙江省政府代建招投標(biāo)已普遍采用全過程代建、全過程工程咨詢等模式，代建服務(wù)的全周期屬性愈發(fā)凸顯。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2025年浙江省全過程代建項(xiàng)目招投標(biāo)占比高達(dá)83.3%，較2024年大幅提升10.2個(gè)百分點(diǎn)，全過程委托已成為政府代建的核心選擇。

比如，東陽市金澤巷舊城改造項(xiàng)目-金澤悅府安置房全過程代建開發(fā)項(xiàng)目，是東陽市重點(diǎn)民生工程。該項(xiàng)目總建筑面積約為42.8萬㎡，是近年來全市規(guī)模最大的舊城改造安置項(xiàng)目之一，其實(shí)施背景復(fù)雜、品質(zhì)要求高，并采取“全過程代建”模式。項(xiàng)目最終由藍(lán)城集團(tuán)牽頭，聯(lián)合中天建設(shè)和浙江恒欣設(shè)計(jì)中標(biāo)承接。

再比如，青田縣北山鎮(zhèn)吳山區(qū)塊華僑安居工程，采用“全過程代建代銷”模式，最終由綠城管理聯(lián)合浙江佑融建設(shè)、中交一公局、浙江大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院組成聯(lián)合體中標(biāo)。項(xiàng)目包含四宗地塊，主要面向華僑群體，除承擔(dān)常規(guī)建設(shè)任務(wù)外，還對產(chǎn)品品質(zhì)、國際宜居標(biāo)準(zhǔn)及文化歸屬感提出更高要求。代建方需負(fù)責(zé)從前期報(bào)批、設(shè)計(jì)優(yōu)化、過程管理直至銷售去化、交付運(yùn)維的全周期服務(wù)，并接受去化率考核，對綜合開發(fā)與市場運(yùn)營能力構(gòu)成全面挑戰(zhàn)。

項(xiàng)目拆分招標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)分散與規(guī)模分化趨勢顯現(xiàn)

從項(xiàng)目規(guī)模來看，2025年，政府代建單項(xiàng)目的平均規(guī)模有明顯下降趨勢，據(jù)統(tǒng)計(jì)，約有70%以上的政府代建項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積低于低于10萬㎡。同時(shí)，以“拆分招標(biāo)、模塊推進(jìn)”為特征的項(xiàng)目發(fā)包模式逐步成為主流。

以浙江鏡嶺水庫移民安置公寓房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目采用了“全過程代建模塊化拆分”模式，將整體安置社區(qū)拆分為鏡嶺集鎮(zhèn)地塊、曙光三號(hào)地塊、曙光二號(hào)地塊及曙光公建地塊四個(gè)獨(dú)立標(biāo)段。最終由綠城管理、藍(lán)城控股、藍(lán)城集團(tuán)和金地管理等多家企業(yè)分頭中標(biāo)。

這種拆分模式不僅降低了單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模體量，也將整體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散至不同主體，反映出當(dāng)前浙江代建市場通過“化整為零”的招標(biāo)策略，來平衡風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資源配置的新趨勢。

國資及城投代建，去化與品質(zhì)雙考核成常態(tài)

中指研究院收集到的中標(biāo)信息顯示，國資城投平臺(tái)成為商業(yè)代建的委托主體，且企業(yè)要求越來越高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年浙江市場上的國資或城投代建要求代建代銷的比率高達(dá)90%以上，部分項(xiàng)目甚至提出更高的要求。

比如，浙商綠建集團(tuán)中標(biāo)的龍泉市書堂畈地塊全過程代建項(xiàng)目，不僅明確要求工程質(zhì)量需確保斬獲“九龍杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、爭創(chuàng)“錢江杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)，還對銷售端提出硬性考核——要求在服務(wù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可售住宅、商業(yè)用房、儲(chǔ)藏間及車位等產(chǎn)品去化率不低于80%。這一要求將工程品質(zhì)與市場去化深度綁定，標(biāo)志著浙江代建項(xiàng)目招標(biāo)已從單一的工程管理能力考核，轉(zhuǎn)向“品質(zhì)管控+市場運(yùn)營”的綜合能力考驗(yàn)，代建企業(yè)的履約風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任邊界顯著擴(kuò)大。

再比如，興元建設(shè)（而今管理）中標(biāo)的杭州某國資企業(yè)委托項(xiàng)目，聚焦熱雪奇跡室內(nèi)滑雪場的全生命周期產(chǎn)業(yè)服務(wù)，涵蓋從前期片區(qū)發(fā)展謀劃、精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，到項(xiàng)目建設(shè)咨詢、工程代建實(shí)施，再到后期運(yùn)營管理的完整服務(wù)鏈條。這不僅是企業(yè)在一體化產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式上的創(chuàng)新性探索，更標(biāo)志著代建服務(wù)已突破傳統(tǒng)工程管理邊界，向“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃+建設(shè)執(zhí)行+運(yùn)營賦能”的全鏈條延伸，對企業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源整合、跨環(huán)節(jié)協(xié)同把控能力提出了更高要求。

表：傳統(tǒng)代建與一體化產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式的關(guān)鍵差異

總結(jié)：

在浙江市場這一輪的發(fā)展中不難發(fā)現(xiàn)，市場競爭對代建企業(yè)的要求越來越高，不僅考驗(yàn)住宅層面全方位的代建管理能力和銷售去化能力，更考驗(yàn)企業(yè)多元業(yè)態(tài)的綜合建設(shè)能力和運(yùn)營能力。

對于代建企業(yè)而言，能否抓住機(jī)遇關(guān)鍵在于三大核心能力：一是精準(zhǔn)需求把控能力，例如藍(lán)城集團(tuán)通過上門調(diào)研、風(fēng)俗適配設(shè)計(jì)，滿足拆遷戶個(gè)性化需求；二是全鏈條資源整合能力，如綠城管理整合200余家甲級(jí)設(shè)計(jì)院、施工單位，提供“一站式解決方案”；三是長期主義的產(chǎn)品力，堅(jiān)持以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目，而非短期追求規(guī)模。唯有如此，才能在激烈的競爭中實(shí)現(xiàn)“有效益的增長”，持續(xù)引領(lǐng)浙江代建行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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