專家集體喊“樓市見底”，但你的城市真的能漲嗎？

2026的樓市，值得期待？

春節返鄉，親戚一見面就問：“現在能買房嗎？聽說專家都說樓市見底了?！?/p>

的確，2026年初，一場罕見的“專家共識”正在形成：

·私募女王李蓓斷言：“半年后，中國樓市觸底反彈”，并認為行業正邁向“十年級別的結構性上升周期”；

·經濟學家任澤平強調：“任何資產都不會永遠下跌，房地產也一樣?！?/p>

·財經作家吳曉波指出：“房地產是‘天字第一號’行業，只有樓市企穩，內需才能真正啟動。”

·著名經濟學家郎咸平直言：“核心城市的優質物業，未來仍有翻倍機會?！?/p>

·中泰首席李迅雷則表示：“穩樓市，比穩股市更重要?！?/p>

一時間，“抄底窗口開啟”“房價即將V型反轉”的聲音甚囂塵上。

但冷靜下來想一想：專家眼中的“底”，是否也適用于你所在的城市？

Part.1

為什么專家敢集體喊“見底”？

他們的判斷，并非空穴來風，而是基于三個現實信號：

01

政策底已夯實到極致

· 首套房利率跌破3.5%，創歷史最低；

· 一線城市外環全面取消限購，二線城市“認房不認貸”普及；

· “三大工程”（保障房、城中村改造、平急兩用設施）提供萬億級托底需求。

02

市場情緒跌至冰點

2025年全國商品房銷售面積連續第四年下滑，部分城市二手房掛牌量激增卻無人問津，市場陷入“有價無市”的僵局。

正如李蓓所言：“賣無可賣，買無可買，賣壓接近枯竭——這往往是短期底部的前兆?！?/strong>

而任澤平則從資產周期角度給出更宏觀的判斷：

“任何資產都不會永遠下跌，房地產也一樣。 當價格充分釋放風險、情緒極度悲觀時，往往就是長期投資者重新審視價值的起點?！?/p>

兩位專家雖視角不同，但指向同一結論：當恐懼成為共識，拐點可能已在醞釀。

03

核心城市率先企穩

上海內環、杭州西湖區、成都核心區等優質地段，2025年下半年成交量環比明顯回升。

任澤平據此判斷：“人口流入的城市，真實需求從未消失，只是被壓抑了。”

Part.2

但反彈 ≠ 普漲：

普通人必須警惕三大陷阱

別被“見底”二字沖昏頭腦。真正的風險，藏在細節里。

痛點一：

多數非核心城市面臨住房需求結構性放緩

中國總人口已連續三年下降，但人口向大城市和都市圈集聚的趨勢仍在加速。

東北、西北及中西部部分縣城常住人口持續流出，真實居住需求增長乏力，房產流動性明顯弱于核心區域——缺乏人口和產業支撐的房子，即便價格下調，也難以快速成交。

痛點二：居民加杠桿能力已近極限

盡管房貸利率降至歷史低位，但居民部門杠桿率已達62.3%（中國人民銀行《2025年金融穩定報告》），加杠桿空間有限。

疊加青年就業情況、收入預期偏弱，導致“想買房”不等于“能買房”。

痛點三：庫存壓力巨大，去化周期漫長

· 一線城市去化周期約12個月，尚屬健康；

· 但多數三四線城市去化周期超30個月。

殘酷真相：未來的樓市，不是“漲或跌”的問題，而是“你的房子有沒有人要”的問題。

Part.3

專家背后的深層邏輯：

他們到底在救什么？

很多人誤以為專家在鼓吹“全民買房”，其實不然。

· 李迅雷說得最直白：“穩樓市比穩股市更重要?！?/strong>

因為股市牛市對普通家庭消費影響有限，而房產是70%家庭財富的載體。穩住房價，是為了穩住消費信心、就業預期和社會穩定——不是為了讓你炒房賺錢。

· 吳曉波則從產業鏈角度補充：“房地產是‘天字第一號’行業，家電、建材、裝修、汽車等數十個行業都與之深度綁定。沒有樓市回暖，內需就難真正啟動?！?/p>

· 郎咸平從需求端給出樂觀依據：

1. 對部分只看“總人口下降”的分析感到失望；

2. 結合世界各大核心城市情況看，人口向核心城市聚攏的趨勢不變；

3. 中國城鎮人均居住實際“使用面積”僅約20+㎡，遠低于全球水平；

4. 未來還有約2.4億左右市民將入籍核心城市，持續推動住房需求；

5. 結論：北京、上海、深圳、杭州等核心城市的優質物業，未來5–10年仍有翻倍機會。

他的原話是：“不是所有房子都值得買，但好房子依然是稀缺資產。”

· 更重要的是，政策工具箱正在打開更大空間。
清華大學李稻葵建議：“可發行10–20萬億長期特別國債，由國家主導收購存量商品房，轉化為保障性住房，一次性解決庫存與民生雙重問題?！?/p>

摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強則提出更聚焦的方案：“中央財政三年投入3萬億元，在核心城市收儲存量住房，穩定二手房市場預期?！?/p>

而原中房集團董事長孟曉蘇則呼吁：“對新購房者和存量房貸家庭統一補貼1個百分點利息，直接降低月供壓力，激活真實需求?！?/p>

這些設想并非空談——2026年初，上海已啟動國企平臺收購老舊小區房源用于保障性租賃住房，標志著“國家隊下場”從建議走向實踐。

Part.4

給普通人的行動指南：

看清、選對、守住

面對專家喊話，普通人該如何應對？

剛需自住者：若在核心城市有真實需求，當前利率低、政策松，可擇機入市，但務必量力而行。

改善型購房者：優先“以舊換新”，聚焦學區、地鐵、品質物業，遠離遠郊大盤和文旅地產。

投資型買家：除非持有一線城市內環小戶型或頂級學區房，否則房產已非優質投資品。

持有多套非核心房產者：趁政策窗口期盡快置換或出售，避免未來陷入“有價無市”困局。

底，是圓的，不是尖的

歷史經驗表明，房地產市場的底部從來不是“V型”反轉，而是漫長的“L型”筑底。

專家所說的“見底”，更可能是指核心城市情緒和成交量的階段性企穩，而非全國普漲。

真正的機會，只屬于那些：

· 看得清城市基本面，

· 守得住現金流，

· 耐得住時間的人。

在這個新時代，房子不再是“閉眼買就賺”的資產，而是需要精挑細選的消費品+有限金融工具。

聽專家可以，但別忘了：你買的不是鋼筋水泥，而是下一個真實買家的信心。

【免責聲明】 ：

本文基于公開信息整理，旨在提供客觀分析，不構成任何投資、購房或財務建議。房地產市場受政策、經濟、區域等多重因素影響，歷史觀點不代表未來走勢。讀者應結合自身情況獨立判斷，并咨詢專業機構。市場有風險，決策需謹慎。

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