北京、上海同一天官宣樓市“大消息 ”，2026年房產走勢逐漸清晰

估計很多人都沒想到，24小時內，出了兩個與樓市有關的“王炸”信息。預示著今年的房產走勢也越來越清晰。

經常關注樓市信息的人應該已經看到了相關資訊，但里面的邏輯是否了解，這就不得而知了。不過，資本市場已經做出率先反應。

就本月來，地產板塊指數從底部已經反彈了近20%，今日地產板塊指數再次強勢上揚1.82%，再次確認多頭趨勢。這可是整個板塊，一些地產和城建的個股是遠超板塊漲幅的。

我們說，資本的敘事邏輯從來都不會是無緣無故，而且是持續反彈了一個月，這就需要引起我們對實體市場的高度關注了。

大家可以回想一下，從去年12月底到現在，幾乎三天兩頭都有樓市利好消息傳來，很顯然，這不是啥小作文，而是從上到下、從右到左實實在在的政策支持，市場又給予良好反饋。而這其中，尤其以作為樓市風向標的一線城市最受研究者關注。

這個不難理解，每輪樓市有什么新政策，一定是從一線城市率先發出，然后其他城市跟隨效仿。每輪市場漲跌，也是一線城市先于其他城市做出反應。原因相信大家都懂，這一切都是城市能級決定了的，牌桌上的發言權都是由大小座次決定的。

回到正題，先說說一天內兩個一線城市的樓市大消息。

一個是，上海正式官宣收購二手房。

在此之前，域內個別區域也有試點了收購二手房信息，這次全面啟動，將試點范圍擴大到浦東、靜安、徐匯區。人家也說了，這是首批試點，如果試點效果好，預計會全面鋪開。

不得不說，自去年以來，收購二手房的城市其實已經不少了，算不上什么大新聞。這是由城市能級決定了，他們的收購動作也翻不起什么大浪，也不會有什么市場帶動作用。但上海開啟收購二手房的意義就不一樣了，從收購的標準可看出一二。

其中浦東試點收購二手房要求是2000年前建造、面積不超過70平米、總價不超過400W。可以看出，收購的房子就是我們常說的“老破小”。感到奇怪嗎？這明明就是我們常說的不受待見的品種，為啥專門收購這些房子呢？用意有二：

一是這類房子往往是市場下行的先行標的，跌的多，流動性差，通過收購這類房子提高市場信心；

二是收購這類房子可以保持穩定進行。房子總價不高，所處的地段較好，其租金收益率是非常可觀的，年化基本能達到2.5%以上，是收購資金利率的一倍，可做到穩定盈利。可以說，這些收購的房子經過簡單的裝修后，可直接提供給有租房需求的人居住，理論上，住房總價不高，完全是可以持續收購并出租的。

另一個信息是首都都市圈新鮮出爐。

具體內容就不多說了，無數媒體滿屏的報道了，我只說一下重要意義。

所謂國家級都市圈，是國家規劃以核心城市為中心，輻射周邊一小時通勤圈，目標是推動基礎設施互聯、產業協作、市場統一、公共服務共享。從2021年批復南京都市圈開始，首都都市圈是第20個批復的。

首都都市圈批復較晚，主要應是因為這個都市圈的重要性和復雜性，需要好生規劃，需要時間。按照目前的信息看，大體上與京津冀都市圈重疊，實際應該有些出入，是目前已經批復的最大面積都市圈。

與其他國家級都市圈最重要的區別是，其他都市圈都是要吸引人口到核心城市，而首都都市圈則是嚴守圈內核心城市首都的人口上限，疏解人口和部分功能到周邊都市圈城市。從城建發展、房地產發展的角度看，明顯利好雄安、天津和河北。

當然，這不是說首都人口就會減少了，主要還是因為太擁擠了，把非首都功能疏解到圈內其他城市，而首都只要把應有的功能發揮出來，全國乃至世界的精英、人才仍舊會紛至沓來。

兩個信息給了樓市什么重要啟示？

首先，去樓市庫存的另一只手正式啟動。作為去樓市庫存的重要抓手，其實就兩個：一是減少土地供應，通過時間換空間，逐步消化掉庫存，最終到達供需平衡，這是從新房供應端進行控制。另一個就是激活二手房市場。

上海作為一線城市代表，正式官宣收購二手房，其指向意義遠大于實際動作。這意味著，一方面其他城市也可以效仿上海，只要把核心地段的老舊房以市場價（或者適度高于市場價）收購回來，不僅可以讓二手房流通性增加，更重要的是讓大家看到信心，真正活躍市場。

此外，前面也說了，核心地段的租金收益超過收購資金利息成本，是可以做到長期運行的，這個做法不僅限于一線城市，在大多數城市應該都是適用的，這無疑為以后應對樓市波動提供了寶貴的經驗做法。

其次，國家級都市圈的意義其實是未來城市房地產發展的軌跡。

我國人口眾多、地域廣、經濟體量大，國家級都市圈肯定不止現在批復的20個，未來還會逐步增加。

國家級都市圈，科教文衛等產業和功能，往往都是一個大區域的核心，最終歸結到的還是人口承載，這里舉一個例子就明白了。

以日本的都市圈為例。全日本總人口為1.24億，其中，第一大都市圈（一都七縣）東京都市圈人口為4446萬，第二大都市圈大阪都市圈人口為1900萬，這兩大都市圈占了全日本總人口的51%。

從規劃和城市發展趨勢看，我們未來的絕大部分人口也會聚集到都市圈。當然，我們的體量要大很多，需要更多的都市圈才承載。按照此前一些研究的說法，未來我們80%的人口，將分布在20個左右的國家級都市圈里（規劃多余這個數，未必都能走出來）。

房地產發展“短期看政策，長期看人口”，毫無疑問，房地產下半場的機會也一定在這些批復的都市圈里。給我們的啟示是，買房、置業，或者是投資，都應朝著這個方向去把握。目前批復的20個國家級都市圈（圖片來源：城市財經）見下圖：

最后，未來的房地產走勢也越來越清晰。

看了以上的信息和分析，房地產走勢路徑應該是比較清晰了吧，總結一下即可。

從新房和二手房雙重發力，說明管理層促穩樓市的決心是堅定的，一線城市以及核心二線城市開年后的樓市“小陽春”值得期待。

未來房地產發展分化是必然。國家級都市圈是房地產發展的機會，宜居宜業，也宜資產保值增值。但是，總人口就那么多，被虹吸掉的其他非都市圈地方，沒有產業，自然也沒有人口，那里的房子別說保值增值了，就是找到接手的人也是不容易的事。

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