2026年中國房價大預(yù)測：16家頂級投行及經(jīng)濟(jì)學(xué)家的驚人共識

最近聽到越來越多的機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在發(fā)表言論，普遍認(rèn)為2026年中國的房價下跌的態(tài)勢將進(jìn)入尾聲，房價開始逐步企穩(wěn)。

然而，這些碎片化的判斷到底是否代表了金融投資市場主流專業(yè)機(jī)構(gòu)的意見？

針對這個問題，我統(tǒng)計了16家國內(nèi)外著名投行、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、券商和評級機(jī)構(gòu)對市場的判斷，供大家參考。

一、2026年中國房價機(jī)構(gòu)預(yù)測全景

我們先看內(nèi)資著名證券機(jī)構(gòu)的預(yù)測。

1、中金公司

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：全國房價整體呈“L 型筑底”態(tài)勢，跌幅持續(xù)收窄；核心城市房價率先企穩(wěn)，三四線城市繼續(xù)承壓；新房銷售面積同比下降5.0%。

關(guān)鍵判斷：房地產(chǎn)市場將遵循 “交易量止跌 (2025)→房價企穩(wěn) (2026)→投資回升 (2026 后)” 三步走節(jié)奏；房企拿地、開工意愿仍處于承壓狀態(tài)；政策端堅持 “精準(zhǔn)滴灌”，避免大水漫灌式刺激。

2、中信證券

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：2026年商品房銷售金額和面積同比下降1.4% 和2.2%，開發(fā)投資同比下降5.8%，降幅較2025年均有收窄。關(guān)鍵判斷：2026年市場具備止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)，房價止跌回穩(wěn)是房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵；好房子建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，新供給創(chuàng)造新需求；關(guān)注優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值，核心城市核心區(qū)域抗跌性強(qiáng)，人口流入與產(chǎn)業(yè)支撐是關(guān)鍵因素。3、東吳證券

關(guān)鍵判斷：房地產(chǎn)市場進(jìn)入“磨底期”，極致分化成為定局；同片區(qū)內(nèi)，品牌房企的優(yōu)質(zhì)住宅可實(shí)現(xiàn)5-8% 的溢價；無電梯、無車位、無學(xué)區(qū)的 “三無” 房產(chǎn)降價仍難脫手；政策端圍繞“去庫存、優(yōu)供給” 核心展開。

4、中銀證券

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：二手房價格跌幅持續(xù)收窄，新房價格逐步趨穩(wěn)；核心城市與三四線城市房價分化態(tài)勢顯著。

關(guān)鍵判斷：房企尾部風(fēng)險仍未完全出清，地方政府土地收入持續(xù)萎縮；保障房供給量增加，分流部分商品住宅需求；優(yōu)質(zhì)房企、商業(yè)地產(chǎn)板塊將率先受益于行業(yè)調(diào)整。

5、海通證券

關(guān)鍵判斷：市場從 “慣性下跌” 轉(zhuǎn)向 “止跌筑底”，無全面普漲基礎(chǔ)；城市梯隊(duì)分化明顯，核心區(qū)域堅挺，外圍區(qū)域持續(xù)承壓；改善型需求成為市場絕對主力，120-144㎡戶型需求旺盛；政策托底力度持續(xù)加大，但效果傳導(dǎo)存在滯后性。

6、申萬宏源

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)市場基本面底部逐步臨近，房價跌幅持續(xù)收窄；優(yōu)質(zhì)房企、商業(yè)地產(chǎn)率先企穩(wěn)。

關(guān)鍵判斷：房企發(fā)展最困難的時期或?qū)⒅饾u過去；重點(diǎn)城市二手房掛牌量持續(xù)下降，市場供給壓力有所減輕；居民資產(chǎn)負(fù)債表逐步趨穩(wěn)，預(yù)示市場筑底在望，細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒙氏扔瓉硇迯?fù)。

7、 任澤平（知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

• 核心預(yù)測數(shù)據(jù)：2026年全國新房均價預(yù)計同比微跌約1%-2%，二手房跌幅收窄至3%-5%；僅約20% 的核心城市（如北上廣深+強(qiáng)二線）房價可能企穩(wěn)甚至微漲2%-3%，其余80%城市以穩(wěn)為主或繼續(xù)調(diào)整。
• 關(guān)鍵判斷：提出樓市 "二八現(xiàn)象"，認(rèn)為未來房價上漲關(guān)鍵看政策是否全面轉(zhuǎn)向 "鼓勵"、經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)是否出現(xiàn)、供求關(guān)系是否逆轉(zhuǎn)三大信號；核心城市因人口流入、供地減少推動房價企穩(wěn)，三四線城市則面臨長期陰跌壓力，普漲基礎(chǔ)已徹底消失。

• 核心預(yù)測數(shù)據(jù)：2026 年房價將迎 "關(guān)鍵轉(zhuǎn)折"，最遲下半年止跌回升，不會拖到 2027 年；一線城市核心區(qū)域可能率先企穩(wěn)，三四線城市跌幅明顯收窄。
• 關(guān)鍵判斷：認(rèn)為中國房地產(chǎn)已調(diào)整夠深夠久（下跌四年），一線城市房價不到紐約一半；政策不允許房價長期下行（關(guān)系地方財政、金融系統(tǒng)穩(wěn)定）；全球金融變局會倒逼更強(qiáng)的救市政策出臺，時間會站在房子這一邊。

看完上面八大國內(nèi)機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測后，我們再比較一下外資投行的預(yù)測數(shù)據(jù)。

1、摩根士丹利 (大摩)：

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：全國房價再跌 8%，2027 年再跌 6%；高線城市跌幅可能超過低線城市。

關(guān)鍵判斷：將 2026 年定義為房地產(chǎn)市場“風(fēng)險重啟年”，行業(yè)調(diào)整慣性極強(qiáng)；2027年下半年后房價降幅將逐步趨緩；二手房高掛牌量持續(xù)抑制買家購房情緒；政策端偏謹(jǐn)慎被動，托底效果有限。

2、瑞銀 (UBS)

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：一線城市二手房再跌10%，2027 年再跌5%；三四線城市額外下跌10%；住宅租金再跌3%。

關(guān)鍵判斷：當(dāng)前住宅租金回報率僅約1.8%，遠(yuǎn)低于房貸成本，“買不如租” 的市場現(xiàn)狀未發(fā)生改變；租賃市場供給過剩、18.8% 的高空置率持續(xù)壓低租金；預(yù)計 2026 年下半年房價見底回暖，租金企穩(wěn)是重要先行指標(biāo)。

3、野村證券（陸挺團(tuán)隊(duì)）

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：未給出房價具體跌幅百分比，定性表述為 “房價再下臺階”，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行、仍處于通縮狀態(tài)。配套量化指標(biāo)：2026 年房地產(chǎn)投資同比萎縮14% 左右，新房銷售面積同比降 10%、銷售額同比降12%，新開工面積同比下滑15%、竣工面積同比降 8%左右。

關(guān)鍵判斷：預(yù)測 2026 年中國GDP增速僅4.3%；2026 年上半年經(jīng)濟(jì)延續(xù)下行趨勢，下半年或迎來反彈；人口流出、庫存高企的三四線城市房價壓力最大；傳統(tǒng)房地產(chǎn)刺激政策已近窮盡，需徹底清理行業(yè)債務(wù)風(fēng)險；房價下跌的負(fù)面財富效應(yīng)持續(xù)加深，嚴(yán)重打擊居民消費(fèi)信心。

4、高盛

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：基準(zhǔn)情形下全國房價再跌10-15%，其中一二線跌8-12%、三四線跌15-20%；悲觀情景下，若通縮螺旋顯現(xiàn)，全國房價或下跌30%；房價觸底時間從2026年初推遲至2027年中。

關(guān)鍵判斷：民營房企債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，利息支出占銷售額比例達(dá)雙位數(shù)；房價負(fù)反饋循環(huán)風(fēng)險加劇，行業(yè)信用違約風(fēng)險持續(xù)升級；新房開工面積較峰值下降 80%，部分區(qū)域市場調(diào)整已接近合理幅度；核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

5、摩根大通

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：全國房價跌幅收窄至5-7%；一線核心區(qū)趨穩(wěn)，跌幅0-2%，豪宅需求保持較強(qiáng)韌性；三四線城市持續(xù)承壓，跌幅8-12%。

關(guān)鍵判斷：房地產(chǎn)市場仍延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，銷售、價格、投資的下滑態(tài)勢亟待改善；房貸貼息等政策支持力度持續(xù)加大，但政策效果傳導(dǎo)存在滯后性；房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)速度緩慢，企業(yè)拿地意愿不足；需關(guān)注保障性住房對商品住宅市場的需求分流效應(yīng)。

6、花旗銀行

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：全國房價同比下跌4-6%，跌幅較 2025 年明顯收窄；一線及強(qiáng)二線城市率先企穩(wěn)，2026 年下半年或迎來微漲；三四線城市仍有5-8%的下跌空間。

關(guān)鍵判斷：政策 “精準(zhǔn)滴灌” 的效果逐步顯現(xiàn)，行業(yè)調(diào)控堅持避免全面刺激；改善型需求成為市場購房主力，120-144㎡戶型最受青睞；房企融資環(huán)境持續(xù)改善，頭部優(yōu)質(zhì)房企率先受益；房價下跌對居民消費(fèi)的負(fù)面財富效應(yīng)邊際逐步減弱。

7、德意志銀行

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：全國新房價格同比下跌5%；二手房價格跌幅略大，達(dá)7%；核心城市優(yōu)質(zhì)住宅抗跌性強(qiáng)，跌幅控制在3%以內(nèi)。

關(guān)鍵判斷：房地產(chǎn)市場進(jìn)入“深度調(diào)整期”，但整體走勢未失控；地方政府“一城一策”調(diào)控政策持續(xù)加碼；居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)緩慢，購房信心仍未恢復(fù)；預(yù)計 2027年上半年全國房地產(chǎn)市場全面企穩(wěn)。

8、惠譽(yù) (Fitch)

核心預(yù)測數(shù)據(jù)：全國房價下跌4-6%；新房銷售面積同比再跌15%。

關(guān)鍵判斷：當(dāng)前房價已較2021年峰值下跌約20%，行業(yè)調(diào)整幅度較大；政策支持尚未完全顯效，開發(fā)商資金鏈仍處于緊張狀態(tài)；三四線城市庫存去化周期超 24 個月，市場壓力巨大；重點(diǎn)關(guān)注房企信用風(fēng)險與資產(chǎn)減值風(fēng)險。

二、16家專業(yè)機(jī)構(gòu)核心共識與差異點(diǎn)分析

1. 境內(nèi)外機(jī)構(gòu)的核心共識

（1）城市/資產(chǎn)極致分化成定局：所有機(jī)構(gòu)均認(rèn)可核心城市核心板塊（一線/強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)區(qū)域）的房產(chǎn)具備強(qiáng)抗跌性，部分優(yōu)質(zhì)改善型、豪宅資產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會；三四線城市因人口流出、庫存高企持續(xù)承壓，是市場調(diào)整的主要承壓區(qū)域。（2）無全面普漲基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)性行情為主：各方均判斷2026年房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)全域性、普漲性行情，房價走勢由“普漲普跌”轉(zhuǎn)向“板塊分化、資產(chǎn)分化”，改善型需求成為市場核心支撐。

（3）政策堅持精準(zhǔn)托底，摒棄大水漫灌：境內(nèi)外均認(rèn)為政策端不會推出全面刺激政策，以“精準(zhǔn)滴灌”為核心，聚焦降利率、保交樓、去庫存、支持優(yōu)質(zhì)房企等方向，外資同時關(guān)注保障房對商品住宅的需求分流效應(yīng)。

（4）房企分化加劇，優(yōu)質(zhì)主體率先企穩(wěn)：均判斷房地產(chǎn)行業(yè)房企端呈現(xiàn)“優(yōu)勝劣汰”格局，尾部房企風(fēng)險尚未完全出清，優(yōu)質(zhì)頭部房企、商業(yè)地產(chǎn)板塊將率先受益于行業(yè)調(diào)整，成為修復(fù)先行指標(biāo)。（5）市場修復(fù)存在滯后性，投資端弱于銷售/價格端：境內(nèi)外均認(rèn)可房地產(chǎn)修復(fù)節(jié)奏為“量先于價、價先于投”，2026年房企拿地、開工意愿仍處于承壓狀態(tài)，開發(fā)投資、新開工等投資端指標(biāo)跌幅仍顯著大于銷售、價格端。

2. 境內(nèi)機(jī)構(gòu)與境外機(jī)構(gòu)重大核心差異

（1）市場整體走勢：境內(nèi)看“筑底企穩(wěn)”，外資看“風(fēng)險延續(xù)、再下臺階”

• 境內(nèi)機(jī)構(gòu)：核心判斷為 2026 年房地產(chǎn)市場進(jìn)入L 型筑底 / 磨底期，跌幅較 2025 年持續(xù)收窄，是從“慣性下跌”向“止跌回穩(wěn)”過渡的關(guān)鍵年份，孟曉蘇等樂觀派甚至判斷2026年下半年房價將迎來“關(guān)鍵轉(zhuǎn)折、止跌回升”。
• 外資機(jī)構(gòu)：核心判斷為2026年市場調(diào)整慣性仍強(qiáng)、風(fēng)險重啟，房價將“再下臺階”，房地產(chǎn)仍處于通縮狀態(tài)，摩根士丹利直接將2026年定義為“風(fēng)險重啟年”，野村、高盛均認(rèn)為房價下跌的負(fù)反饋循環(huán)尚未打破。

境內(nèi)外對跌幅的判斷差距顯著，核心城市、三四線城市的跌幅預(yù)判均存在量級差異，且外資對三四線城市的下跌預(yù)期遠(yuǎn)更嚴(yán)峻：

• 境內(nèi)機(jī)構(gòu)：大部分表示房價處于筑底階段，普遍沒有明確的數(shù)據(jù)預(yù)測。
• 外資機(jī)構(gòu)：全國房價整體下跌4%-15%（高盛悲觀情景達(dá)30%），核心城市跌幅0-12%（瑞銀預(yù)判一線城市二手房跌10%），三四線城市下跌8%-20%（高盛預(yù)判15-20%），摩根士丹利甚至認(rèn)為高線城市跌幅超低線城市，與境內(nèi)判斷相反。

觸底時間的判斷是境內(nèi)外分歧的核心標(biāo)志，境內(nèi)機(jī)構(gòu)將2026年視為企穩(wěn)關(guān)鍵年，外資則普遍將觸底時間延后至2027年，且需滿足租金企穩(wěn)、債務(wù)風(fēng)險出清等前提。

• 境內(nèi)機(jī)構(gòu)：中性判斷為2026年房價全面企穩(wěn)，樂觀判斷（孟曉蘇）為2026 年下半年止跌回升，最晚至2026年底完成筑底；
• 外資機(jī)構(gòu)：普遍判斷觸底時間為2027年中-下半年（高盛、德意志銀行、摩根士丹利），瑞銀雖判斷2026年下半年房價見底，但明確租金企穩(wěn)是核心先行指標(biāo)，而當(dāng)前租金仍處下跌通道，企穩(wěn)條件尚未滿足。

雙方均認(rèn)可政策托底，但對政策力度、落地效果的判斷截然相反：

• 境內(nèi)機(jī)構(gòu)：認(rèn)為 “精準(zhǔn)滴灌” 政策效果逐步顯現(xiàn)，房貸降息、房企融資 “三支箭”、購房補(bǔ)貼等政策能有效修復(fù)市場信心，推動銷售、價格逐步企穩(wěn)，且政策仍有后續(xù)發(fā)力空間；
• 外資機(jī)構(gòu)：認(rèn)為政策端偏謹(jǐn)慎、被動托底，傳統(tǒng)刺激政策已近窮盡，且效果傳導(dǎo)存在顯著滯后，難以打破房價下跌的負(fù)反饋循環(huán)（高盛），瑞銀、野村均提出，當(dāng)前政策無法解決租金回報率低、庫存高企的核心問題，托底效果有限。

雙方對房企債務(wù)、行業(yè)整體風(fēng)險的判斷存在本質(zhì)差異，境內(nèi)更關(guān)注風(fēng)險改善，外資更關(guān)注風(fēng)險擴(kuò)散：

• 境內(nèi)機(jī)構(gòu)：認(rèn)為房企尾部風(fēng)險雖未完全出清，但行業(yè)最困難的時期已逐步過去，居民資產(chǎn)負(fù)債表、房企資產(chǎn)負(fù)債表逐步修復(fù)，市場基本面底部臨近；
• 外資機(jī)構(gòu)：認(rèn)為行業(yè)債務(wù)風(fēng)險持續(xù)升級，民營房企利息支出占銷售額比例達(dá)雙位數(shù)（高盛），信用違約風(fēng)險尚未緩解，且房價下跌引發(fā)的負(fù)面財富效應(yīng)持續(xù)加深，進(jìn)一步打擊居民消費(fèi)和購房信心，形成 “房價下跌→信心低迷→銷售下滑→房價再跌” 的負(fù)反饋循環(huán)。

雙方均認(rèn)可改善型需求的核心作用，但對居民購房信心、需求端核心制約的判斷不同：

• 境內(nèi)機(jī)構(gòu)：認(rèn)為改善型需求成為市場絕對主力（120-144㎡戶型），重點(diǎn)城市二手房掛牌量下降，供給壓力減輕，居民購房信心隨政策發(fā)力逐步修復(fù)；
• 外資機(jī)構(gòu)：認(rèn)為居民購房信心仍未恢復(fù)，且需求端存在兩大核心制約：一是租金回報率過低（僅 1.8%，遠(yuǎn)低于房貸成本），“買不如租” 的現(xiàn)狀未改變；二是租賃市場供給過剩（空置率 18.8%），租金持續(xù)下跌，房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性、保值屬性弱化，成為抑制購房需求的關(guān)鍵因素。

除了境內(nèi)外的核心分歧，境內(nèi)機(jī)構(gòu)、外資機(jī)構(gòu)內(nèi)部也存在小幅差異，主要體現(xiàn)為樂觀/中性與相對溫和的區(qū)別，未形成本質(zhì)分歧：

1. 境內(nèi)機(jī)構(gòu)內(nèi)部：孟曉蘇為樂觀派（2026 年下半年止跌回升），中金、中信、任澤平等為中性派（2026 年筑底企穩(wěn)，跌幅收窄），分歧僅在企穩(wěn)后的回升節(jié)奏，無本質(zhì)矛盾；
2. 
   
3. 外資機(jī)構(gòu)內(nèi)部：高盛、野村、摩根士丹利為極悲觀派（跌幅10%以上，觸底 2027 年中后），花旗、匯豐為相對溫和派（跌幅 4%-7%，核心城市 2026 年下半年微漲），溫和派的判斷更貼近境內(nèi)中性機(jī)構(gòu)，但仍對三四線城市、行業(yè)風(fēng)險持更悲觀態(tài)度。

四、數(shù)據(jù)來源說明

1、數(shù)據(jù)來源為各機(jī)構(gòu)公開研報、發(fā)布會與權(quán)威媒體報道，截至2026年2月2日。

2、預(yù)測存在不確定性，實(shí)際走勢受政策力度、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、人口流動、外部環(huán)境等多重因素影響。