買八套“老破小”，有坑？

最近，一位成都博主圓子抄底八套“老破小”的經(jīng)歷，在房產(chǎn)圈引發(fā)熱議。

在多數(shù)人購房趨于謹(jǐn)慎的當(dāng)下，圓子逆勢出手顯得異常激進(jìn)。她在接受媒體采訪時提到，2025年1月決定買房后，她發(fā)動了成都二環(huán)內(nèi)幾乎所有的主流房產(chǎn)中介，將目標(biāo)鎖定在總價40萬—50萬元的小戶型。一個月內(nèi)，她看了近20套房源，迅速敲定了六套，“甚至有一個房子連看都沒有看，我就直接買了”。截至2026年1月，她一共入手了八套成都的房子。

實際上，早在十多年前，中國就有投資者集中購買“老破小”的熱潮，大家預(yù)判房價會持續(xù)上漲，低價購買房齡在十年以上、位于城市核心地段的小戶型住房，坐等升值，然后轉(zhuǎn)手獲利。當(dāng)下，在部分一線及省會城市，“老破小”再度受到關(guān)注，但邏輯明顯不同，驅(qū)動因素更多轉(zhuǎn)向了租金回報。

租金可抵月供

吸引圓子集中購買“老破小”的主要原因，是在2025年初成都房價低位時入手，能通過出租獲得穩(wěn)定收益。有中介向她提道：“租金可以抵月供，還可以賺錢。”在她之前，2024年已經(jīng)有溫州炒房團(tuán)在成都批量購房。圓子對媒體提到，她的八套房子，每個月需要還銀行貸款大約1.4萬元，但收到的租金大約有2.1萬元，不僅能覆蓋銀行貸款利率，還能帶來接近10%的復(fù)利收益率。

圓子的做法并不是個例。在鄭州、重慶等城市，也出現(xiàn)一些投資者，通過購買低價“老破小”，實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。今年2月，自媒體《鄭州樓市》提到，一位鄭州博主在金水區(qū)、鄭東新區(qū)篩選出一些位置極佳、業(yè)主急售的小戶型房源，通過砍價壓低價格，全款買下，再花2萬—3萬元裝修后出租。一套總價約在50萬元的一居室，月租金可以達(dá)到2300元，租售比約5.5%。

近期，上海樓市出現(xiàn)回暖跡象，3月7日，上海二手房單日網(wǎng)簽1324套，時隔315天后再次突破1300套。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至3月22日，上海3月二手房累計成交已達(dá)21443套，疊加月末翹尾效應(yīng)，3月的成交量有望突破3萬套，并且上海市二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)因瞬時流量過大，多次卡頓崩潰。在上海從業(yè)十余年的鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人高玉照對《中國新聞周刊》提到，在這一輪市場回升中，上海也有部分個人投資者在抄底“老破小”。

“現(xiàn)在一些人的抄底，更像是一種理財方式。”高玉照在接受《中國新聞周刊》采訪時提到，背后的原因在于利率持續(xù)下行、存款收益走低，在上海，一些“老破小”的回報率超過3%，比銀行存款及一些固定收益類理財產(chǎn)品更高。

租售比，是衡量房地產(chǎn)市場狀況的一個常用指標(biāo)，簡單來說，是一套房靠出租能帶來多少回報，通常以年租金除以購房總價計算。在國際上，合理的租售比一般在1:200—1:300之間，即200-300個月收回購房成本，對應(yīng)的年化租金收益率為4%—6%。

近期，上海易居房地產(chǎn)研究院基于公開數(shù)據(jù)，梳理了成都、重慶、武漢、南京、深圳、上海、北京、廣州等城市“老破小”二手房租售比（收益率）的個案情況。結(jié)果顯示，多數(shù)城市已超過2%，其中成都最高，達(dá)到3.8%，重慶為3.2%，上海約為2.45%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，整體來看，這些城市的租售比（收益率）已經(jīng)跑贏存款利率，也逐漸接近房貸利率。他梳理的幾大城市平均租售比（收益率）為2.67%，明顯高于1.9%的5年期定存利率，1.8%的10年期國債收益率，以及2.0%的3年期大額存單利率。同時，與3.06%的房貸利率相比，也已基本持平。這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。

機(jī)會并不普遍

盡管有多個個案出現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這種投資模式并沒有普遍性。以圓子的經(jīng)歷為例，她的收益是建立在對房源的嚴(yán)格篩選之上。

她在接受媒體采訪時提到，自己系統(tǒng)梳理了各個板塊，實地考察后仔細(xì)算賬，只考慮買二環(huán)內(nèi)的四五十萬元的小房子，月租金在1500—2000元，租售比（收益率）才可以達(dá)到4.5%乃至5%。

因此，這些房源的條件比較苛刻：總價足夠低，裝修投入少，能快速租出去，并且未來仍具備一定流動性。圓子提到，她最初買的6套房子，“每套總價30萬—40萬元，首付5萬—8萬就能拿下，再加上它們都帶租約，我沒投入裝修成本，相當(dāng)于只付了首付、稅費和中介費就拿下了，總共花了五六十萬”。

在高玉照看來，在上海，這類二手房并不普遍。租售比能達(dá)到3%以上、能對標(biāo)理財收益的房源，多是一些業(yè)主急售的個案，買家也主要是手頭有閑錢且5—10年內(nèi)不急于變現(xiàn)的人群。據(jù)他觀察，從近期上海二手房成交看，300萬元以下房源中“老破小”占不少，但投資客并不多，主要還是自住需求，也有一部分被政府收購用于保障房。

一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)充道，成都個案的抄底行為，背后還有一個邏輯在于對舊改的預(yù)期。圓子也提到，未來隨著城市更新推進(jìn)，她購房的地段也有遇到拆遷的可能性，“我們相當(dāng)于用了一個非常低的單價和投入，去買一個成都的未來”。

多位業(yè)內(nèi)人士提醒，與收益相比，“老破小”的風(fēng)險不容忽視。高玉照提到，“老破小”普遍面臨房齡老化帶來的維修問題，比如管道、基礎(chǔ)設(shè)施等，后續(xù)維護(hù)成本高。而且租賃這類房源的租客，流動性強(qiáng)，每年都可能會有空置期、中介費支出，都會影響收益。

更大的不確定性在于房價走勢。他提到，如果全款買入，還可以看作是一種理財方式。但如果加杠桿入場，房價繼續(xù)下行，虧損會被放大。而且老房子的出手難度大，未來轉(zhuǎn)手變現(xiàn)的難度也較高。

記者：楊智杰

（yangzhijie@chinanews.com.cn）

編輯：閔杰