房地產可能很快要迎來大結局

很多細枝末節的線索串聯在一起，將在今年變得越發的明朗

雖然是一種主觀臆斷

但是不如看看這有可能的結果

今年是我創業第十個年頭

也是我做房地產第17個年頭

我一直覺得最大的變化不是學到了多少知識或者看過多少項目

而是伴隨著漫長的積累對于行業的直覺發生了變化

最近我有一個強烈的直覺

就是關于行業本身，可能要迎來大結局的答案

01

最近關于房地產政策信息越來越多了

關于房地產的政策，有三條放在一起看才有意義

第一條

是最近不同媒體同行傳播的，關于地產三條紅線制度

監管部門不再要求房企每月上報三條紅線指標

僅部分出險房企需匯報核心財務數據

第二條

就是年初求是發文

當時大家新聞在刷屏了

明確了房地產帶有顯著的金融資產屬性

第三條

可能很多人忘了，但是我覺得非常重要的一條

在2023年7月份的中央政治局會議明確：房地產市場供求關系發生重大變化

也就是在這個信號之后

好房子的概念隨后才開始越來越多的被提及

慢慢成為各個開發商的核心戰略

為什么要說這三條政策，因為本質上這三條政策背后表達了關于房地產三個最核心也是最底層的邏輯

三條紅線的弱管控，本質上代表著房地產企業的原罪基本出清

后續對于房企不再是一刀切的“有罪論”

而是支持房企更好的發展

求是文章，明確了房地產就是擁有金融資產屬性

本質上也代表著作為家庭資產的房產，需要具備抗通脹的能力

但是更加關鍵的

是否具備抗通脹的能力已經不再是簡單的擁有房產就能夠抗通脹

2023年對于供需關系的判斷其實已經表態了，只有供不應求的那一類目房地產，才具備真正意義上的抗通脹能力

所以，如果以上判斷沒有意外

那么未來行業內有幾個趨勢就非常明顯了

02

首先

如果行業供需發生逆轉，負責帶動行業供給側轉型的必然就是在一手房領域

這也是為什么這兩年幾乎所有開發商都在談論好房子

第一是政治正確

第二也確實是行業最具體最真實需求的來源

未來整個土地出讓結合企業，都要肩負行業轉型的重任

這也為什么越來越多的城市開始拿出好地，開始做土地指標轉性，這么多開發商都在快速的提升產品力

本質上就是這么目的

這會是行業內的第一大陽謀，所有人都舉全力來推進供給側的改革

所以在市場端，我們可能會看到三個跡象

1、開始支持新銳品牌的崛起

因為新品牌沒有原罪

以及在這個時候愿意創業成為一個品牌本質上也代表著對自己的產品有足夠的信心

所以在政府端也會支持新品牌的出現

土地不再簡單的價高者得

一些合適的地塊也會通過前期的商談給到新銳企業做出好的產品

這些年我們確實也見證了就靠一個項目就夯實品牌的企業，南京的北谷中堃以及廣州的鵬瑞都是這樣的典范

2、龍頭企業需要創造第二標簽

大企業必須要建立自己除了大以外的第二標簽

不論是強調自己的運營能力還是精品輸出能力還是綜合體賦能得能力

不論哪條，一定要有第二個標簽

現在的大企業不是去大的概念

而是在大之下必須還要有第二個市場標簽

這件事保利在過去兩年走的非常堅決

去年廣州保利玥璽灣的橫空出世再到天奕產品線的勢如破竹，很快就在第一梯隊中的開發商之中有了差異化的標簽

3、基建型房企的轉型

以前一直以來很低調的基建性開發商

不論是地方國企還是中鐵建中交中建這樣的企業，當他們開始涉足越來越多的地塊，也開始越來越多的自操盤

他們也需要在這個時代下證明自己的能力

這三個賽道如今都在暗流洶涌，每個賽道一年只會助推一兩個品牌的崛起，所以幾乎所有人都身處其中的暗戰之中

03

所以什么是好房子

這就回到一個關鍵的問題了

無數開發商和媒體同行都試著回答這個問題

但其實都不夠精準

很多人以為好房子指的是普通的房子變得更好，這其實是一個重大的誤判

一個接近政策頂層的老師給過我一個判斷：

在現在能激活市場需求的房子，就是好房子

是的

在供需逆轉的大背景下，簡單的供應已經沒辦法讓需求活躍

而現在如果能夠用獨特的產品設計理念能激活出市場，就是好房子

不論是黑貓白貓，能夠抓到老鼠的就是好貓

04

另外現在二手房就非常的耐人尋味

我覺得一手和二手會形成兩個越來越獨立的賽道池

一手房負責行業轉型，那二手房就提供性價比

我們必須要明確幾個前提

1、二手房市場因為房源都分布在C端個體，所以不存在系統性風險

2、但是二手房因為都來自“好房子”之前的房子，本質上都是市場內的同質化產能

所以本質上來說

二手房的核心競爭力就是創造性價比

不知道各位注意到沒有，過去五年其實每個城市都在悄悄布局租賃賽道

國家隊以及資本都在布局這個模塊，本質上在現在其實對于單純的居住，租賃已經可以很好的解決居住

所以對于二手房而言，就是通過性價比來創造資產可購買的邏輯

這件事在現在的上海就已經非常明顯

上海的二手房70%是三百萬以下的房子

這本質上就是經過這一輪的價格調整，房子已經很具備性價比

這給一些產業人口、流動人口、年輕人、外來人口提供購買的充沛的理由

只要讓二手房保持流動性，那么這個賽道就沒有泡沫

只要房子在流轉，就不會有系統性的風險

從這個角度上來說，哪怕存在很多問題，未來每個城市還是會支持中介的發展

支持中介本質上就是支持二手房的流動性

未來二手市場的核心關鍵在于兩點

第一通過性價比來完成買家的購買

第二通過賣房完成房東的購買力獲得，從而再進入一手房市場，完成資金鏈的流動

05

所以最后一個關鍵，就是房地產的終局到底會怎么樣

我覺得房地產的未來會非常類似一個行業

汽車

各位可以聽一下最近這幾年汽車賽道正在發生的事情

大家可能會有一些感同身受

2019年，吳曉波在他的年終秀上提到一個關鍵結論：

中國汽車第一次沒有了增量，整體規模速度在2018年到達頂峰之后第一次開始出現了銷量的下滑

當時所有人都無比的焦慮，這么一個龐大的賽道開始了萎縮下滑，慢慢開始供需逆轉，然后產能過剩開始顯現

一個同樣低頻高客單價的龐大賽道，先于房地產開始了頹勢

但是在畫面的另一頭，出現了另外一件事

2018年，蔚來小鵬量產車下線，2019年特斯拉在上海建立超級工廠

正如大家所知道的，新能源車開始進入市場

從此汽車市場細分出了油車和電車

伴隨著這個新物種的出現，各位知道最近幾年中國汽車賽道的走勢嗎

不僅整體成交量打破了天花板

而且電車在2025年，第一次市場份額超過了油車拿下了50%以上的份額

一個6年前的小眾新銳初創品牌，在現在變成了絕對的主流

這就是一次典型的行業結構性轉型的范例

這個模型就是房地產的未來

整個行業市場如果要突破規模天花板，必須要進行產品端的結構性的轉型

但是各位知道新能源車為什么可以拿下這么大的規模

真的只是因為一個用電、一個用油嗎

包括我們在純理性的角度來看，充電就更方便嗎，汽車會更保值嗎，好像都沒有絕對的領先

但是為什么新能源車能激活這么大的需求

本質意義上是市場對于新能源車的定義就不一樣

在油車時代，大家把汽車當成出行工具，用來提升效率方便通行的出行工具

但是在新能源周期內，大家把電車當成家和工作之間的第三空間

這也是為什么現在所有的車都主打冰箱彩電大沙發

雷軍在小米汽車的發布會用了20分鐘講了小米汽車的玻璃如何防紫外線

這就是定義和認知的不同

不同的定義就能激活出不同的需求

這也是這個周期內我們需要強化好房子的根本

只有打出和上個周期完全不一樣的產品，創造完全不一樣的生活感知

并且讓客戶知道，只有這樣才能刺激出需求

新能源這個物種的存在，提升了市場需求的上限，也成就了不少新銳國產品牌

當然其實也激活了油車的創新

這就是非常典型的中國供給側改革成功的結果

在我的眼里，當下的一手房就是肩負起類似新能源車的使命

用產品刺激市場，然后也激活二手房的活躍度，從而讓整個房地產變得更加健康

從這個維度上來看，我們或許可以明白為什么所有輿論都在倡導好房子了

這才是根本

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房地產很快就會迎來大結局

我們反觀新能源賽道，崛起周期不過三四年

未來的房地產終局，我想大概也就這點時間

至于這周期內我們在哪個賽道，以及身處什么身位，我想這個可能只有每一個代入感的各位自己才會知道了

做點什么

為了這個時代，做點什么吧