酒店業(yè)正在集體告別“地產(chǎn)輸血”時代

2025年，綠地酒店交出了一份并不樂觀的成績單：7176間客房、全年營收8.77億元，年均入住率僅45.81%。更值得警惕的是，綠地下半年主動縮減約13%的客房規(guī)模至6094間，折算下來單房日均總收入約335元。對一家以全服務(wù)酒店為主的集團而言，這一水平幾乎難以覆蓋人力、能耗、折舊、管理等綜合成本。

表面看，這是綠地酒店集團自身的問題；但放在更大的行業(yè)背景下，它更像是一塊“試紙”，提前顯影出中國酒店業(yè)正在經(jīng)歷的一次結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向。

綠地是個案，還是行業(yè)縮影？

如果只看入住率，綠地并非孤例。2024—2025年間，不少地產(chǎn)系酒店集團都面臨類似困境：

一方面，早期項目多布局在新區(qū)、商務(wù)區(qū)或地產(chǎn)配套區(qū)，需求高度依賴會展、商務(wù)和地產(chǎn)周期；另一方面，產(chǎn)品形態(tài)以全服務(wù)酒店為主，固定成本高，對入住率和房價的敏感度極強。

當(dāng)商務(wù)出行恢復(fù)不及預(yù)期、會議和政企客源壓縮、價格競爭加劇時，這類酒店的盈利模型率先失靈。綠地選擇“縮房”，本質(zhì)上是一種止損行為，而不是主動進攻。

對比之下，誰在穿越周期？

將綠地放入行業(yè)橫向?qū)Ρ龋町惥透用黠@。

輕資產(chǎn)與中端酒店陣營中，華住集團、亞朵集團在2025年仍保持相對穩(wěn)定的入住率與現(xiàn)金流。其共性在于：

更高的加盟比例，資產(chǎn)負擔(dān)輕；

中端為主，成本結(jié)構(gòu)更“扁平”；

商旅+休閑的復(fù)合客源結(jié)構(gòu)。

國際酒店集團如萬豪國際集團、希爾頓全球在中國市場同樣承壓，但通過品牌分層、管理輸出和費用轉(zhuǎn)嫁，抗風(fēng)險能力明顯強于地產(chǎn)自持酒店。

反過來看，地產(chǎn)系自持、全服務(wù)、重運營的酒店模式，正在成為周期波動中最脆弱的一環(huán)。

335元/間夜，為什么“跑不動”？

以行業(yè)經(jīng)驗判斷，一家標(biāo)準(zhǔn)全服務(wù)酒店的盈虧平衡點，往往需要：

入住率在60%以上，或RevPAR顯著高于300元區(qū)間。

綠地酒店當(dāng)前約335元的單房日收入，在賬面上“看似不低”，但在實際經(jīng)營中要覆蓋以下剛性支出：

1）人員成本（前廳、餐飲、工程、管理）；2）能源與維護；3）折舊與財務(wù)成本；4）品牌與總部管理費用。

這意味著，只要入住率長期低于50%，虧損幾乎是確定性的結(jié)果。這不是管理問題，而是模型問題。

從“地產(chǎn)配套”到“獨立生意”：行業(yè)正在換邏輯

綠地的困境，折射的是一個更大的趨勢：酒店業(yè)正在整體告別對地產(chǎn)的依賴。

過去十年，酒店更多被視為“配套設(shè)施”和“資產(chǎn)包裝工具”，核心邏輯是：地產(chǎn)負責(zé)賺錢，酒店負責(zé)好看。

而進入2026年前后，這套邏輯正在失效。酒店必須回答一個更殘酷的問題：不靠地產(chǎn)輸血，能否單獨成立？

這也是為什么越來越多酒店集團開始：剝離低效自持資產(chǎn)；轉(zhuǎn)向管理輸出和品牌加盟；收縮全服務(wù)，擴張中端與精選服務(wù)；強調(diào)坪效、現(xiàn)金流和投資回報，而非規(guī)模。

綠地的下一步，行業(yè)的下一站

從行業(yè)視角看，綠地的“縮房”不是失敗，而是一次被迫但理性的調(diào)整。真正的分水嶺在于：是繼續(xù)把酒店當(dāng)作地產(chǎn)附屬，還是重構(gòu)為一門獨立、可算賬、可復(fù)制的生意。

對整個行業(yè)而言，2026年很可能成為一個明確的節(jié)點。中國酒店業(yè)將從“拼體量、拼拿地”，轉(zhuǎn)向“拼模型、拼現(xiàn)金流、拼運營效率”。

綠地不是唯一走到十字路口的玩家，但它率先把問題擺到了臺面上。而這，或許正是新一輪行業(yè)洗牌真正開始的信號。