不蓋廠(chǎng)房蓋公寓、入住率超80%，村里的人才公寓為啥這么火？

剛剛又訂出去一套，現(xiàn)在4樓、5樓總共66間人才公寓，空房間不多了。”1月23日，在吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)新峰人才公寓，運(yùn)營(yíng)經(jīng)理孫菁指著電腦屏幕上連成一片的紅色“已入住”色塊說(shuō)。此時(shí)，距離該公寓正式投運(yùn)，僅僅過(guò)去了三個(gè)多月。

作為胥口鎮(zhèn)首個(gè)由村集體全資持有的人才公寓，新峰人才公寓總投資6500萬(wàn)元、建筑面積10400平方米，自投用以來(lái)，綜合入住率已突破80%。

從昔日的閑置土地到如今的“一房難求”，新峰村不僅解決了一批企業(yè)人才的安居難題，更在村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型瓶頸的當(dāng)下，通過(guò)一次資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，算明白了一筆“長(zhǎng)遠(yuǎn)賬”。

3樓的酒店客房 蘇報(bào)融媒記者 劉達(dá)/攝

破題 工業(yè)重鎮(zhèn)的“安居剛需”

如果打開(kāi)地圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)新峰村所處的地理位置頗為特殊，它位于吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)與木瀆鎮(zhèn)的交界處，屬于典型的工業(yè)核心區(qū)。僅胥口鎮(zhèn)一側(cè)，就集聚了233家規(guī)上企業(yè)，周邊密布著大量新一代信息技術(shù)、智能制造和新能源新材料企業(yè)。

隨著近年來(lái)產(chǎn)業(yè)能級(jí)的提升，該區(qū)域的人員結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。早年間，企業(yè)對(duì)住宿的需求多是多人間的藍(lán)領(lǐng)宿舍；而如今，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，企業(yè)里的電子工程師、機(jī)械設(shè)計(jì)師等年輕技術(shù)人才占比越來(lái)越高，這些“新藍(lán)領(lǐng)”和“白領(lǐng)”對(duì)于居住品質(zhì)的需求也比較高。

然而，供需之間存在著巨大的落差。長(zhǎng)期以來(lái)，鎮(zhèn)區(qū)的租房市場(chǎng)供給相對(duì)單一，要么是分布在各個(gè)小區(qū)里的房源，要么是缺乏配套的集宿樓。“企業(yè)有痛點(diǎn)，招來(lái)了人卻沒(méi)有高品質(zhì)公寓；村里有資源，但長(zhǎng)期以來(lái)只有做廠(chǎng)房的經(jīng)驗(yàn)，怎么匹配是個(gè)學(xué)問(wèn)。”新峰村黨委書(shū)記柳敏峰說(shuō)。

如何利用手中的存量資源，幫助企業(yè)更好留住人才？

轉(zhuǎn)機(jī)源于蘇州市“一村二樓宇”政策的落地，新峰村敏銳地抓住時(shí)機(jī)，騰出村委會(huì)隔壁一塊7.9畝的土地。村“兩委”沒(méi)有選擇駕輕就熟的蓋廠(chǎng)房老路，而是決定“換個(gè)打法”——瞄準(zhǔn)“人才安居”的缺口，建設(shè)高品質(zhì)人才公寓，嘗試“服務(wù)換空間、配套促產(chǎn)業(yè)”的新路。

公寓里的會(huì)客廳 蘇報(bào)融媒記者 劉達(dá)/攝

運(yùn)營(yíng) 像做酒店一樣做公寓

硬件建好了，如何運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵。新峰村沒(méi)有沿用傳統(tǒng)的“二房東”模式，而是在胥口鎮(zhèn)的指導(dǎo)下，選擇引入專(zhuān)業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)花祺集團(tuán)進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)，采取“村資企管”的模式。

“如果全部做成長(zhǎng)租公寓，招租周期長(zhǎng)，容易出現(xiàn)空置期。”花祺集團(tuán)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理孫菁介紹，經(jīng)過(guò)測(cè)算，決定對(duì)整棟大樓進(jìn)行垂直業(yè)態(tài)布局——一樓、二樓作為公共配套和商業(yè)；三樓的33間房被專(zhuān)門(mén)改造成酒店客房；四樓、五樓的66間房則設(shè)為長(zhǎng)租人才公寓。

量身定制的策略產(chǎn)生了效果。周邊企業(yè)的商務(wù)接待、出差人員填補(bǔ)了酒店客源，而穩(wěn)定的公寓住戶(hù)則構(gòu)成了收入的基本盤(pán)。“甚至在公寓滿(mǎn)房的時(shí)候，酒店客房可以作為臨時(shí)的‘溢出’蓄水池，靈活滿(mǎn)足企業(yè)的緊急住宿需求。”孫菁說(shuō)，這種靈活的資源調(diào)配，最大化地提高了房間的周轉(zhuǎn)率。

公寓里的健身設(shè)施 蘇報(bào)融媒記者 劉達(dá)/攝

在服務(wù)上，這棟樓的混合運(yùn)營(yíng)模式也為人才帶來(lái)新選擇。一樓大堂設(shè)有書(shū)吧、健身房和餐廳，住戶(hù)每天可以享受到折扣早餐，還可以預(yù)約房間清掃服務(wù)，享受的是標(biāo)準(zhǔn)的酒店式管理。二樓則被開(kāi)辟為800平方米的眾創(chuàng)空間，為那些處于初創(chuàng)期的青年提供低成本的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

“住在這里，和住在市區(qū)沒(méi)什么區(qū)別。”一位在附近產(chǎn)業(yè)園工作的95后租戶(hù)表示，以前下班回宿舍只能刷手機(jī)，現(xiàn)在下樓就能健身、看書(shū)，樓下的商業(yè)街區(qū)還引進(jìn)了藥店、超市和品質(zhì)餐飲，生活圈和工作圈實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接。

轉(zhuǎn)型 算清集體經(jīng)濟(jì)的“長(zhǎng)遠(yuǎn)賬”

對(duì)于新峰村而言，投運(yùn)人才公寓，項(xiàng)目年租金收益約為220萬(wàn)元。

“如果單看租售比，這筆收入在村級(jí)總收入中占比不足10%，回本周期較長(zhǎng)，甚至低于同等面積工業(yè)廠(chǎng)房的理論租金回報(bào)。”柳敏峰說(shuō)，但對(duì)新峰村來(lái)說(shuō)，人才公寓的投運(yùn)，關(guān)乎村級(jí)資產(chǎn)質(zhì)量和區(qū)域生態(tài)發(fā)展。

首先是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。對(duì)于村集體來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的工業(yè)廠(chǎng)房雖然租金來(lái)得快，但面臨著折舊快、招商難、環(huán)保壓力大等隱形、長(zhǎng)期成本。且隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，工業(yè)租金已現(xiàn)疲態(tài)。相比之下，人才公寓作為擁有70年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地載體，其資產(chǎn)價(jià)值更為穩(wěn)固，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。它是村級(jí)資產(chǎn)籃子里的一塊“壓艙石”。

人才公寓內(nèi)部 蘇報(bào)融媒記者 劉達(dá)/攝

人才公寓是優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的關(guān)鍵一環(huán)。目前，公寓的租戶(hù)主要來(lái)自周邊的重點(diǎn)企業(yè)。通過(guò)提供高品質(zhì)的居住配套，村里實(shí)際上是在幫轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)留人。“經(jīng)常有企業(yè)的人事經(jīng)理打電話(huà)來(lái)，把這里作為他們招聘高端人才時(shí)的談判籌碼。”孫菁說(shuō)。

此外，公寓帶來(lái)的人流也激活了周邊的商業(yè)消費(fèi)。一樓的商鋪?zhàn)饨稹⑼＼?chē)場(chǎng)的收入，以及未來(lái)可能衍生的服務(wù)收益，都在為集體經(jīng)濟(jì)做增量。

從“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域發(fā)展的“服務(wù)商”，角色的轉(zhuǎn)變，折射出鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新思路。“我們不能只盯著眼前的租金，更要看它帶來(lái)的‘化學(xué)反應(yīng)’。”柳敏峰說(shuō)：“通過(guò)服務(wù)好人才來(lái)服務(wù)好企業(yè)，進(jìn)而穩(wěn)固村里的工業(yè)根基，優(yōu)化集體資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，這才是我們必須算明白的賬。”

（編輯：晚秋）