重磅：深圳配售保障房政策落地，封閉流轉、不看收入、現房配售！

　　去年5月28日發出的《深圳市配售型保障性住房管理辦法》征求意見稿，在今天正式落定發布（以下簡稱《辦法》），將于今年3月1日起施行。

　　和去年5.28的征求意見稿比對了一下，基本都一致，之前的梳理與分析可以回翻我當時的文章《》。考慮到許多小伙伴對這個應該都忘記了，這里我們還是先挑重點梳理一下，和以前重疊的我就少寫點，最后我談下我的看法。大家想看全文，可以點擊下方這個鏈接：

　　https://www.sz.gov.cn/gkmlpt/content/12/12616/post_12616082.html#749

　　1）現房配售。原來說過，配售房和之前的人才房、安居房不一樣，要求獨立占地、現房銷售，這會對其供應能力形成強約束，簡言之就是項目不會有像人才房、安居房那么多、那么快，進而對商品房市場的沖擊就會大大減小。

　　2）定價原則。考慮的有點多，主要是成本+合理利潤，我還是認為可以理解為“微利房”，不賺錢但也不能虧錢。這里還強調考慮了“住房供需關系”，這一點很重要，我理解官方這個意思是在暗示：市場不應期待配售房定價特別低，因為那樣將會對本已低迷的房地產市場產生過大的沖擊。之前的人才房大量入市，對剛需盤產生的重大沖擊是一個考慮因素。所以，我認為，配售房的定價最終可能和安居房大致相若，比先前市場期待的3-4折為高。

　　3）申請條件。還是記得那個大公式：深戶+5年社保（人才引進放寬到3年）+3年未分割住房記錄+未享受過住房補貼+單身年滿35歲+有可能按隊列放寬。基本上和之前的三類住房都差不多，有所放寬（住房分割記錄由傳統的5年變為3年）。單身年滿35歲是一直以來的要求，這個其實要求有些高，我后臺接獲到的粉絲咨詢，好幾個都是連30歲都不到。好一點的是，政策行文中留了口子：主管部門可以結合項目情況，“調整申請人年齡和社會保險繳納年限、共同申請人戶籍等申請條件”。比如有的項目地段太偏，政策有大幅放寬的基礎，也可以放寬。

　　注意：申請條件里最重要的一點，是沒有寫到的，我在下面說。

　　4）封閉管理。注意第17條、第20條的表達：配售房實施嚴格“封閉管理”，終生不能變更為“商品房”。配售房的房產證上會載明為配售型保障房性住房，并且“根據配售型保障性住房相關規定實施封閉管理，不得上市交易”。結合上下文，這里的“市”，指的是“商品房市場”，并非是完全拒絕交易，只是不能“轉紅”。

　　5）封閉流轉。我前文重點講了這個，封閉≠不流轉，之前市場一聽到“封閉”兩個字就直接理解為“終生要拿在手上不能賣”，不是那個意思，這實際上是一個“防火墻市場”，在防火墻內照樣買賣。第22條講了三個重點：其一，簽合同滿3年可以申請賣出，但須向主管部門申請。其二，轉讓價格由買賣雙方“協商確定”，這是最重要的一個表述。價格的形成機制最重要，可以賣給誰、可以賣多少錢，只要不是官定，就會隨行就市，不管是在商品房市場還是在“防火墻市場”，都一樣。這是和廣州最不同的一點，廣州規定了只能政府回購、并且只能按殘值模式回購。深圳在這一點上，我認為做得非常人性化。不能說人家只是為了自住買了房，以后就只能虧錢才能賣出去，但你不能多賺。這就是其三，政策留了口子，主管部門有權限制轉讓價格。通篇看下來，我認為深圳這樣的設計要更為合理。

　　6）回購。深圳也有回購，回購價格公式和廣州一樣，就是打折賣回給政府。回購價格=原購買價格×（1-年折舊系數×建筑物已使用年限）。這個不用看，買家不會選擇。

　　大致的重點就是以上這些，下面我談下我的看法。

　　整體就一句話：深圳依然處在2022年底以來最為積極的保障房建設通道中，未來的2-3年依然是深圳剛需/年輕人很好的置業窗口期，有可能是最后的窗口期。（這里的剛需指的主要是工薪階層、以年輕人為代表）。

　　自2022年底以來，伴隨著房地產價格的一路下跌，深圳開啟了以人才房、安居房、共有產權房為代表的可售類保障房“大躍進”時代。很多在這個期間買了保障房的童鞋（尤以人才房為多），認為買虧了。一方面是房價下跌，另一方面是未來要補差價。

　　但我個人依然是堅持上述觀點，如果你看好深圳愿意久居深圳，那么你應該買這類有安全墊的房產，的確房價都在跌，但是別人跌了4成只是到了你的成本而已，在比較的時候要注意這一點。

　　為什么我還堅持這個看法，以及為什么說未來的2-3年是年輕人最好的窗口期，闡述起來，有三個方面。

　　第一，所有類型的保障房都還沒有收入財產限制。回到我上面賣的關子，申請條件里最重要的一點是沒有說的，是什么？就是沒有收入限制、沒有財產限制，這是市場主流觀點嚴重忽視的地方。在官方一開始推14號文配售房建設時（以及深圳2018年年開始推二次房改時），市場上鋪天蓋地的解讀是：效仿新加坡“組屋”制度。但是我們的可售類保障房和新加坡組屋制度、香港公屋制度最根本的不同在哪里？就在這里，無論是新加坡還是香港，都會要求兩點：你的收入不能高于某一個數字、你的家庭財產不能高于某一個數字（有的家庭收入是少，但是財產多，比如私家車、珠寶黃金、古玩字畫等等）。

　　但是，我們沒有收入劃線！也沒有財產劃線！或者說，還沒有（以為14號文里提出了要有收入劃線）。在歷史上，深圳可不是這樣，10幾年前，深圳在推經濟適用房時，就已經明令列出了收入、財產雙劃線，現在在公租房配租中也有這樣的要求。

　　我的意思很明顯，今天的可售類保障房，是歷史上最為寬松的條件。擱在哪一個時代，可能很多人真的連資格都不會有，更遑論來談論買了之后未來的價格漲跌了。

　　第二，事情會一直這樣嗎？我們今天看到的，之前的人才房、安居房、共有產權房累計建設的有10來萬套，配售房目前看起來是1萬多套，就這些家底，都沒有收入財產限制。但是情況未必會一直這樣下去，看官方的這份文件，留了口子，在第11條第（五）款，未來有可能設置收入財產限額。

　　這不是最重要的，讓我提醒一句：假如，假如突然有一天，出現了一個配售類保障房的丑聞，官方會做什么？這種事司空見慣，深圳歷史上出現過“開奔馳寶馬申請經濟適用房”的情況，老登們應該有印象。而現在的保障房不設限，我好幾次開玩笑說：反正現在房價也不漲了，那我把房子一賣，銀行凈存款大幾百萬，等滿了3年我去申請買這種配售保障房住它一輩子，有問題嗎？完全合規。有沒有可能出現：“存款500萬，家住保障房”的現象，你們說？

　　只需要一例，只需要一例，就立即會引發全社會關于“保障房到底在保障誰”的道義質問。然后，官方必然會被迫重訂規則，加入收入與財產劃線，這是用腳趾頭都能想明白的事。

　　那個時候，現在在計算將來賺不賺錢的大批買家可能根本沒有資格（事實上，推行收入與財產劃線才是正確的，任何時候推市場都不會反對，商品房業主更歡迎，因為對商品房的沖擊更小了）。

　　第三，可售類保障房供應洪峰已過。2022年以來，深圳人才房、安居房、共有產權房三類住房輪番推出，加起來大約有5萬套之巨，足足相當于深圳新建商品房2年左右的成交量。這是深圳建市40多年以來最為激進的可售類保障房建設高潮，創下了歷史上最大的可售類保障房供應洪峰（還不加租賃類保障房）。同時，可售類保障房的巨量供應也顯著分流了深圳的剛需盤市場，進一步加劇了深圳房地產價格的調整烈度。

　　但配售保障房不會再有這樣的可能。背后有有很多原因，比如配售保障房要求獨立占地、現房配售，這會影響它的供應速度、供應規模。再如政府財力的挑戰，深圳的確有錢，但是隨著保障房越建越多，政府的財政挑戰也會隨之增加，疊加現在的經濟環境，不會不影響政府的投資能力。再如官方對市場環境的顧慮，如今深圳整體房價已經下跌了4成左右，宏觀要求是“止跌回穩”，如果要實現這個目標，縮減各類新房供應是必然動作……

　　以上這些現實，共同指向了一個結果：深圳可售類保障房的供應洪峰已過。再想像2022-2023年那樣，遍及各區、多達幾十個可售類保障房供你挑選的情景不會再有。配售類保障房的建設速度和供應速度，每年都可能只在低個位數徘徊——到現在為止，官方公開信息能夠滿足入市條件的，也還是那個位處羅湖二線插花地的悅峰尊府，像之前那樣好幾個一起推的盛況不再有了。

　　這意味著，剛需階層在接下來的時間里，可選擇空間會大為收窄。

　　之所以說未來的2-3年還是一個很好的、可能是最后的窗口期，一方面是現有安居房還有不少在賣，2026年會是一個人才房、安居房、配售房三類住房齊推的局面，市場還是有的選；另一方面是，現在保障房還處在熱潮期，沒有什么“丑聞”出現，房子也都不怎么好賣，甚至經常出現保障房和商品房搶客，所以官方也還不至于那么急的去搞什么收入財產劃線。但往后看，很難說，隨著保障房越建越少，在售的逐步清盤，未來的大方向不排除通過收入財產劃線進行客群調整。

　　這是我認為滿足條件的剛需階層，去看待保障房應該選取的另一個視角，不要單純沉浸于房價波動的視角里——這類房產本身也不是指向價格波動的。立足于這個視角，去思考家庭未來與深圳這座城市的綁定關系，可能做的決定會更加長遠。