德勝的房價會跌

昨天看到有人在問德勝的房價情況，會不會補跌，我簡單聊下德勝的小區域市場。

1，德勝會不會補跌，第一要看目前的價格是不是明顯偏高？這個答案是確定的。德勝的房價跌幅和北京大盤跌幅以及北京一些熱點區域的房子相比，都要少。

價格高位是判斷房價會不會下跌的一個重要參考。

德勝的一居室，以裕中西里為例：52平米的一居室當下的成交價630萬，單價12萬左右；

這種戶型的最高價，在790萬，這個價格在當時拔了一個尖，而這個一居室戶型在相對穩定的高位時，價格應該在730萬左右。

也就是說，這個戶型和最高點相比，只跌了100萬。

這和我們之前聊的房價跌回2016年930，以及2016年930之前，都完全沒法參考。德勝是獨立行情。

僅從跌幅來說，跌幅比較小。

再來個兩居室的對比：

62平米

剛剛成交的價格，767萬；

2022年高點價格，870萬；

2016年8月底，605萬；

2016年初，506萬

也是高的有點離譜，大家看數據就行。

2，價格是當下供需關系的體現，既然房子有人在700多萬接盤，就說明有人有這個需求，而這種需求，靠的就是家長覺得花這個錢來德勝上學是值的。

（德勝的房子幾乎都是學區需求，沒學區需求的一般不會來這買房）

那么我們就看看德勝的后續需求還有沒有這么充足。

首先，德勝的學區需求跟人口基數是相關的，人口基數大，買學區的人就多，自然房價就堅挺。

西城在2020年出了731政策，那個政策出臺的原因在于，2020年之后會遇到入學的高峰期，學位緊張，為了避免各種矛盾，才出的731政策，之后的幾年，都會有學位緊張的情況出現。

這個表格是北京的戶籍人口出生情況，其中2014年算個小高峰，對應的是2020年入學；

2019年出生，對應的是2025年入學，2019年還有13萬出生人口，不算少。

到了2020年，出生人口直接掉到了10萬，跟2016年的高峰比，跌了一半。這批孩子在2026年入學。

再之后，出生人口就在低位徘徊了。

所以，2026年算是入學人數的一個轉折點，而支撐德勝房價的，就是入學的需求，也就是說，再往后，真正買德勝學區房上學的總數一定會下降。

有人說，德勝的學位不緊張了之后，買德勝的人會增加吧？這種想法也正常，但基數還是第一位的。

3，我給的分析很簡單，我也覺得沒必要復雜化，只找關鍵因素就足夠了。按照我的這個分析，2026年，德勝的房價會有比較大的波動。

其它因素還有什么？

1）現在朝陽陳經綸的學區，200多萬就能上，同樣的兩居室，到德勝需要700萬，這500萬難道不是錢嗎？這個說的解決學區需求的托底線在哪，有500萬的價格差，很多人會不會做這個選擇？合理的價格差多數人是認可的，過高的價格差性價比就沒有了。

2）買德勝的家長絕大多數都是貸款上車，（高貸居多），所以，實際的購買力沒那么強，貸款形成的購買力，最后都變成泡沫了。

4，德勝的學區很好，小學，初中的口碑都不錯，而且沒啥短板。但前提是有足夠的錢去買，且能兼顧自住我覺得更靠譜點，如果硬上杠桿，為了上學而上學，小心被斬殺。

文末推薦一個采訪視頻，北京四中雄安校區的校長黃春，講得不錯，推薦大家看看。