建筑物整體拍賣款應當區分土地使用權價值和建設工程價值，由相應優先權人分別優先受償

一、入庫參考案例編號：2025-17-5-202-010

二、案件名稱及案號：某銀行上海分行與上海仲某建設工程有限公司等執行復議案，（2024）滬執復76號

三、裁判要旨

承包人享有的建設工程價款優先權屬于法定優先權，依法優先于抵押權和其他債權，但其效力范圍應限于施工者的勞動及投入的材料結合形成的建設工程部分，并不及于該建筑占用范圍內的建設用地使用權。在對建筑物進行整體拍賣后，拍賣款應當區分建設工程對應的價值和土地使用權對應的價值，并由相應優先權人分別優先受償。

四、裁判理由

本案的爭議焦點為：如何在執行中確定建設工程價款優先受償權的效力范圍。

《中華人民共和國民法典》第八百零七條規定:“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”據此，承包人建設工程價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償權，且屬于法定優先權，建設工程價款優先于抵押權和其他債權，但其優先權效力范圍僅限于施工工程形成的建筑物，并不及于該建筑物占用范圍內的建設用地使用權，其對建設用地使用權的價值部分并不享有優于其他債權人的利益。因此，在對案涉房產進行整體拍賣后，拍賣價款包含房產及土地使用權價值，應當作出區分并依據優先權位階及優先權效力范圍分別受償。

關于案涉以物抵債協議是否損害其他債權人利益問題。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號，2022年修正）第四百九十條規定：“被執行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以將該財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或者管理的，退回被執行人。”由此可知，以物抵債不能損害其他債權人的合法權益和社會公共利益。本案中，案涉房產經過兩輪司法拍賣均流拍。后執行法院出具裁定以案涉房產作價7394萬元，抵償仲某公司相應債務。如前所述，建設工程價款優先權的效力范圍不及于建筑占用范圍內的建設用地使用權，案涉房產上同時負擔有仲某公司的建設工程價款優先權和某銀行上海分行的抵押權的情況下，執行法院徑行將案涉房產給予仲某公司抵債的執行措施，實質上是賦予仲某公司對建設用地使用權價值優先受償利益，損害了抵押權人和其他債權人的利益，且與前述法律規定相悖，故該以物抵債執行措施應予撤銷。

文章來源：人民法院案例庫