2026年房地產(chǎn)的走勢，很明確了

2026年，是“十五五”的開局之年。在促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的總基調(diào)之下，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)步釋放，供需關系逐漸調(diào)節(jié)。

未來市場的走向，仍需重點關注三大關鍵變量的演進：一是庫存的改善情況，二是在價格波動中居民信心與預期的轉(zhuǎn)變，三是政策的力度與效能。

2026年房地產(chǎn)市場怎么走？

我們預計2026年商品房銷售面積7.8億平方米。 其中，一線城市預計，銷售面積為3992萬平方米，占比全國5.1%；二線城市預計銷售面積達22682萬平方米，占比全國29.1%；三四線城市預計銷售面積達51226萬平方米，占比全國65.8%。

一線城市新房銷售面積下降源于土地供應減少。 自2021年起連續(xù)四年土地供應大幅下滑，市場新增供給明顯減少。這一現(xiàn)象在2025年延續(xù)，2025年1-10月，一線城市月均土地成交建筑規(guī)劃面積104萬平方米，較前4年月均成交減少65%。我們預計全年土地成交規(guī)劃建筑面積約1268萬平方米，同比下降28%。

一線城市的剛需長期存在。一線城市經(jīng)濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對于人才購房定居的吸引力強。 政策調(diào)整形成有力支撐。 需求端，房地產(chǎn)限制政策仍有優(yōu)化空間，如進一步放松限購政策、調(diào)整交易稅收政策等。供給端，“好房子”建設持續(xù)推進，城中村改造盤活核心區(qū)土地。 改善購房者的置換需求。 核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目供應增加，釋放改善需求。 成交量方面，我們預計2026年一線新房市場成交量同比下降，銷售面積為3992萬平方米，占比全國5.1%，成交占比進一步提升。 VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

價格方面，預計2026年一線城市新房價格表現(xiàn)將持續(xù)優(yōu)于二手房。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月，新房價格指數(shù)僅同比下降1.2%，二手房價格指數(shù)同比下降5.8%，新房價格表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅小于二手房。以上海為例，上海新房價格同比增長5.1%，2025年新房表現(xiàn)一枝獨秀。一是需求基礎堅實。2024年上海落戶人口超8萬人，創(chuàng)歷史記錄。新上海人在新房成交中占比提升，人口流入優(yōu)勢為市場提供了穩(wěn)定的購房需求支撐；二是產(chǎn)品力顯著提升。新房產(chǎn)品迭代升級，在戶型、社區(qū)規(guī)劃及科技住宅等方面顯著優(yōu)于同區(qū)位二手房，形成產(chǎn)品代際差，有效激活改善型需求，并推動新房價格結(jié)構(gòu)性上漲；三是供應結(jié)構(gòu)優(yōu)化。核心區(qū)項目供應增加，契合改善人群資產(chǎn)配置需求，多個豪宅項目“日光”反映出改善需求充足；四是政策環(huán)境改善。2025年購房限制政策的進一步優(yōu)化，釋放了此前被壓抑的合理住房需求。

我們預計2026年二線城市新房銷售面積同比下降，城市間房地產(chǎn)表現(xiàn)差異較大。

二線城市需求主要來 自三方面， 一是持續(xù)的人口凈流入 。 人口是最堅實的需求基礎，如合肥2024年常住人口增量達15萬，正式晉級千萬人口城市，增速超過一線城市。杭州、成都分別增加10萬、7萬，增長位于二線城市前列， 上述城市新房量價表現(xiàn)良好； 二是寬松的政策環(huán)境。 政策優(yōu)化即釋放了潛在的購房需求，也是房價的重要支撐。2024年10月杭州放開新供應土地限價，后續(xù)的土拍成交地價上漲，帶動房價上漲預期； 三是產(chǎn)品的優(yōu)化升級。 高品質(zhì)住宅推動了改善需求的釋放。

二線城市內(nèi)部有分化，加之土地供給減少，我們預計2026年二線城市新房銷售面積約為22682萬平方米，約占全國總量的29.1%。

三四線城市新房銷售面積在全國的占比將進一步下降。

過去十年，三四線城市銷售面積大幅增長、占比大幅提升。2012年三四線城市銷售面積為6.9億平方米，占比全國銷售面積的62.1%，2018年三四線城市銷售面積增長至11.3億平方米，成交占比達65.9%，銷售面積歷史高點在2021年達12億平方米，成交占比歷史高點在2022年達68.9%。2024年三四線銷售面積為6.4億平方米，僅為高點的53%，占比下降至65.4%。

三四線需求主要來自本地居民住房需求、外地務工人員置業(yè)需求、返鄉(xiāng)置業(yè)需求、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求。由于大部分三四線城市新增需求有限，我們預計2026年三四線新房銷售面積為51226萬平方米，占比全國65.8%，成交占比較2025年下降。

2026年房地產(chǎn)市場庫存怎么看？

商品房庫存分為三個口徑，已竣工未銷售的現(xiàn)房庫存、已開工未銷售的在建庫存、已拿地未開工的土地庫存。

從庫存結(jié)構(gòu)來看，三大類庫存均呈現(xiàn)改善態(tài)勢。 現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）已連續(xù)8個月下降，截至10月末為7.6億平方米，較9月末減少322萬平方米，其中住宅待售面積減少292萬平方米至3.96億平方米。已開工未銷售的在建庫存規(guī)模為25.7億平方米，較2024年減少2.81億平方米。而已拿地未開工的土地庫存約23億平方米。

影響購房者預期的因素有哪些？

房地產(chǎn)是供求問題，更是預期問題。市場參與者的預期差，會直接影響需求的釋放。

影響預期的三大因素，一是房價走勢。二手房價格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅價格指數(shù)同比、環(huán)比分別下降5.7%、0.7%。法拍房價格拉低成交邊際價格。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年1-10月，法拍住宅成交均價同比下降12.3%，邊際價格對市場成交價格有參照價值會放大價格下行壓力。

二是庫存情況。當前二手房掛牌處于高位，除深圳外掛牌量企穩(wěn)。截至2025年12月3日，一線城市大中介掛牌量分別為北京13.7萬套，相較2024年末增長7%；深圳8.5萬套，相較2024年末增長73%；廣州14.7萬套，相較2024年末增長2%。

三是租金回報率。一線城市租金回報率回升。截至2025年11月，該指標回升至1.82%，較2021年7月的1.3% 歷史低點顯著提升了52個基點，已接近10年期國債收益率。租金回報率的提升，房產(chǎn)配置價值增加，會影響居民的租買決策，改善購房者預期。

2026年政策重點是什么？

1、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度

開發(fā)方面，完善從獲取土地到施工過程中，相關制度的全流程。夯實項目公司與房企總部之間的法律責任，不得提前抽取項目資金與分紅，從制度上保障項目交付和購房者權(quán)益。

融資方面，推行融資協(xié)調(diào)機制與“白名單”制度，據(jù)住建部及各地政府數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月11日，全國商品房項目“白名單”累計審批貸款規(guī)模已超7萬億元。新模式下，融資主要依靠開發(fā)貸和個貸。

銷售方面，現(xiàn)房銷售試點擴大。2025年1-10月全國商品房現(xiàn)房銷售占比已提升至35%，較2024年同期增長了5個百分點。強化預售資金監(jiān)管。對于仍采用預售的項目，各地嚴格執(zhí)行預售資金監(jiān)管新規(guī)，降低商品房項目交付風險。

2、建設安全舒適綠色智慧的“好房子”

“好房子”概念首次被納入五年規(guī)劃建議，是推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。“好房子”建設聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，涵蓋建筑保溫、隔熱、隔音、防水等技術標準，以及物業(yè)服務、社區(qū)無障礙配套、適老化改造等宜居相關標準。新的住宅項目國家標準已于2025年5月1日生效，為“好房子”建設提供了技術依據(jù)和規(guī)范。

“好房子”有助于優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，提高市場上商品房的產(chǎn)品力、穩(wěn)定房價。高品質(zhì)項目去化更快，可以引領行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展主動轉(zhuǎn)型。也可以滿足“人民對美好生活的向往”，激活改善型需求，為市場注入新動力。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

風險提示：房地產(chǎn)市場超預期下行風險；對政策解讀偏差；調(diào)研樣本有限，不足以反映市場主體；數(shù)據(jù)可得性局限，口徑不完全統(tǒng)一；歷史經(jīng)驗的適用性受限，導致政策及數(shù)據(jù)推斷存在偏差；房企債務重組壓力超預期。

2026年，是“十五五”的開局之年。在促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的總基調(diào)之下，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)步釋放，供需關系逐漸調(diào)節(jié)。

未來市場的走向，仍需重點關注三大關鍵變量的演進：一是庫存的改善情況，二是在價格波動中居民信心與預期的轉(zhuǎn)變，三是政策的力度與效能。

1、2026年房地產(chǎn)市場怎么走？

1.1、2026年房地產(chǎn)銷售面積測算

2025年1-11月，全國商品房銷售面積7.9億平方米，我們預計2025年全年商品房銷售面積合計約為8.7億平方米，同比-10.2%。其中，一線城市預計同比下降6.2%，銷售面積為4340萬平方米；二線城市預計同比下降12.3%，銷售面積達25485萬平方米；三四線城市預計降幅9.5%，銷售面積達57627萬平方米。

2025年1-10月土地成交建面同比再下降。2025年1-10月土地成交規(guī)劃建筑面積5.7億平方米，同比下降9.7%，自2021年起連續(xù)五年土地供應大幅下滑，市場新增供給明顯減少。2020-2024年全國土地成交建面分別為：29.7、22.9、16.8、13.6、11.3億平方米。新增土地供應總量與2025年商品房需求或存在結(jié)構(gòu)性缺口，局部供不應求的市場結(jié)構(gòu)性缺口部分，將由庫存項目補足。

我們預計2026年商品房銷售面積7.8億平方米，同比下降10.9%。其中，一線城市預計同比下降8%，銷售面積為3992萬平方米；二線城市預計同比下降11%，銷售面積達22682萬平方米；三四線城市預計降幅11.1%，銷售面積達51226萬平方米；合計2026年預計全國銷售面積約77900萬平方米。

1.2、各線城市房地產(chǎn)市場怎么走？

一線城市新房銷售面積下降源于土地供應減少。自2021年起連續(xù)四年土地供應大幅下滑，市場新增供給明顯減少。這一現(xiàn)象在2025年延續(xù)，2025年1-10月，一線城市月均土地成交建筑規(guī)劃面積104萬平方米，較前4年月均成交減少65%。我們預計全年土地成交規(guī)劃建筑面積約1268萬平方米，同比下降28%。

一線城市土地供給小于商品房需求。銷售供給比例，即當年度商品房銷售面積/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需關系，2022年一線城市該比例接近85%，2023年為140%，近5年（含2025年預測值）該比例平均為145%。總量供小于求的同時，還存在土地供應郊區(qū)占比高，供給結(jié)構(gòu)錯位的問題，改善需求未得到充分滿足。

一線城市的需求主要來自，一是剛需長期存在。一線城市經(jīng)濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對于人才購房定居的吸引力強。2025年前三季度，四個一線城市GDP均穩(wěn)居全國前五。居前的經(jīng)濟體量意味著更強的財政能力和更穩(wěn)定的發(fā)展預期，是城市綜合實力的體現(xiàn)。在全國企業(yè)招聘需求活躍度排行中，北京、深圳、上海居于全國前五。一線城市15-59歲人口比重高于全國水平，充足的勞動年齡人口是產(chǎn)生購房需求的必要條件。

二是政策調(diào)整形成有力支撐。需求端，房地產(chǎn)限制政策仍有優(yōu)化空間，如進一步放松限購政策、調(diào)整交易稅收政策等。供給端，四個一線城市分別出臺“好房子”相關政策文件或建筑設計規(guī)則，“好房子”供給將不斷增多。城中村改造盤活核心區(qū)土地，也將帶來核心區(qū)項目供給。

三是改善購房者的置換需求。2025年1-10月北京四環(huán)內(nèi)土地成交占比15%，較2021年提升10個百分點，上海外環(huán)內(nèi)土地成交占比32%，較2021年提升14個百分點。核心區(qū)土地供應增加將增加改善項目供應，釋放改善需求。

成交量方面，我們預計2026年一線新房市場成交量同比下降，銷售面積為3992萬平方米，占比全國5.1%，成交占比進一步提升。

價格方面，我們預計2026年一線城市新房價格表現(xiàn)將持續(xù)優(yōu)于二手房。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月，一線城市新房價格指數(shù)僅同比下降1.2%，二手房價格指數(shù)同比下降5.8%，新房價格表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅小于二手房。

以上海為例，2025年11月上海新房價格同比增長5.1%，2025年新房表現(xiàn)一枝獨秀。其房價上漲有四方面支撐，一是需求基礎堅實。2024年上海落戶人口超8萬人，創(chuàng)歷史記錄，新上海人在新房成交中占比提升，人口流入優(yōu)勢為市場提供了穩(wěn)定的購房需求支撐；二是產(chǎn)品力提升。新房產(chǎn)品迭代升級，在戶型、社區(qū)規(guī)劃及科技住宅等方面顯著優(yōu)于同區(qū)位二手房，形成產(chǎn)品代際差，有效激活改善型需求，并推動新房價格結(jié)構(gòu)性上漲；三是供應結(jié)構(gòu)優(yōu)化。核心區(qū)項目供應增加，契合改善人群資產(chǎn)配置需求，多個豪宅項目“日光”反映出改善需求充足；四是政策環(huán)境改善。2025年購房限制政策的進一步優(yōu)化，釋放了此前被壓抑的合理住房需求，如外環(huán)外區(qū)域，符合條件的居民家庭購房不限套數(shù)，3年社保或個稅非戶籍單身人群可購外環(huán)內(nèi)1套住房等。

一線城市人口流入有支撐、改善需求旺盛、政策仍有空間，同時新供地結(jié)構(gòu)持續(xù)改善將形成有效供應，我們預計2026年新房價格走勢持平。

我們預計2026年二線城市新房銷售面積同比下降，城市間房地產(chǎn)表現(xiàn)差異較大。

二線城市需求主要來自三方面，一是持續(xù)的人口凈流入。人口是最堅實的購房需求基礎。近年人口流向少部分經(jīng)濟、資源有優(yōu)勢的核心城市，城市間分化加劇，不同城市之間住房需求差異增大。二線城市中，貴陽常住人口增量居全國首位，新房成交量實現(xiàn)同比增長。合肥2024年常住人口增量達15.2萬，正式晉級千萬人口城市，增速超過一線城市，其新房市場2025年1-10月量價均穩(wěn)。杭州、成都2024年常住人口分別增加 10 萬、7萬，增長位于二線城市前列，新房市場表現(xiàn)良好。

二是寬松的政策環(huán)境。政策優(yōu)化即釋放了潛在的購房需求，也是房價的重要支撐。根據(jù)中指監(jiān)測，截至12月1日，2025年全國有超210省市（縣）出臺政策約560條，多數(shù)城市限制性政策已放開，優(yōu)化限制性政策的城市主要集中在核心一二線城市，主要政策包括優(yōu)化公積金貸款、加大購房補貼力度、調(diào)整信貸政策、放松或取消限售等政策。核心二線如杭州，因限價政策取消較晚對2025年房價仍有積極影響，2024年10月杭州放開新供應土地限價，后續(xù)的土拍成交地價上漲，帶動房價上漲預期，新房價格增長領先。

三是產(chǎn)品的優(yōu)化升級。高品質(zhì)住宅推動了改善需求的釋放。2025年多地對住宅項目的計容規(guī)則進行精細化規(guī)范和調(diào)整，正成為一個顯著且有效的趨勢。行業(yè)引導從單純追求“高得房率”向注重“高品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。如成都對《成都市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2024）》發(fā)布補充規(guī)定（征求意見稿），將開敞式電梯前室、外廊等附屬空間納入板率統(tǒng)計范疇。合肥公布《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計算規(guī)則等相關規(guī)劃管理要求的通知》（修訂征求意見稿），明確窗臺高度、進深等嚴格尺寸規(guī)范，不合規(guī)則全計容，壓縮利用灰色空間提升得房率的操作空間。避免企業(yè)通過無限制提升得房率的方式無序競爭，以降低對在售項目的干擾，平穩(wěn)提升整體住房品質(zhì)。浙江省出臺《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規(guī)程》，結(jié)構(gòu)層高小于2.2米的飄窗不計建筑面積，且不設單套住宅飄窗面積的限制，激勵房企設計更多實用空間。?

二線城市供給存在缺口，盤活存量土地很重要。預計二線新增土地供應與2026年所需商品房供給存在0.4億平方米缺口。據(jù)我們測算，預計2025年全年二線城市土地成交建面在1.9億平方米左右，假設100%形成有效可售供應，新增供給與2026年需求之間存在0.4億平方米缺口。2025年銷售供給比例為109%，近5年銷售供給比例為90%，總量供給逐漸與需求走平。核心二線需根據(jù)需求盤活存量項目，加快已供應未動工的住宅用地的開發(fā)，部分供大于求城市需要結(jié)合實際情況控制土地供應，利用專項債收儲存量土地去庫存。

二線城市內(nèi)部有分化，加之土地供給減少，預計新房成交量減少。2025年二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積預計同比下降17%，2026年的商品房新增供應將減少。我們預計2026年二線城市新房銷售面積約為22682萬平方米，約占全國總量的29.1%。

三四線城市新房銷售面積在全國的占比將進一步下降。

過去十年，三四線城市銷售面積大幅增長、占比大幅提升。2012年三四線城市銷售面積為6.9億平方米，占比全國銷售面積的62.1%，2018年三四線城市銷售面積增長至11.3億平方米，成交占比達65.9%，銷售面積歷史高點在2021年達12億平方米，成交占比歷史高點在2022年達68.9%。2024年三四線銷售面積為6.4億平，僅為高點的53%，占比下降至65.4%。

三四線需求主要來自四個方面。一是本地居民住房需求，包括對住房消費品質(zhì)、消費面積升級的需求，以及婚育購房需要。二是外地務工人員置業(yè)需求，包括長期在本地工作、定居而購房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。對于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗更好。隨著房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求將繼續(xù)釋放，甚至部分年輕人會選擇先在本地置業(yè)作為資產(chǎn)配置。四是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求，包括周邊醫(yī)療教育質(zhì)量低下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來城置業(yè)和農(nóng)村結(jié)婚城里買房的需求。

預計三四線新增土地供應多于2026年所需商品房供給。據(jù)我們測算，預計2025年全年三四線城市土地成交建面在7億平方米左右，供給端同比下滑20%。但新增供給仍多于2026年需求1.9億平方米。近五年的銷售供給比例為59%，雖較去年有改善，但三四線城市庫存處于高位。

成交量方面，由于大部分三四線城市新增需求有限，我們預計2026年三四線新房銷售面積為51226萬平方米，占比全國65.8%，成交占比較2025年下降。

2、2026 年房地產(chǎn)市場庫存怎么看？

商品房庫存可分為三個口徑，分別對應已竣工未銷售的現(xiàn)房庫存，已開工未銷售的在建庫存，已拿地未開工的土地庫存。

從庫存結(jié)構(gòu)來看，三大類庫存均呈現(xiàn)改善態(tài)勢。現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）已連續(xù)8個月下降，截至10月末為7.6億平方米，較9月末減少322萬平方米，其中住宅待售面積減少292萬平方米至3.96億平方米。截至10月末已開工未銷售的在建庫存規(guī)模為25.7億平方米，較2024年減少2.81億平方米，而已拿地未開工的土地庫存約23億平方米，其增長速度也明顯放緩。供求關系的持續(xù)改善，對于后續(xù)止跌回穩(wěn)具有積極作用。

不同城市之間也存在明顯分化。庫存去化周期是動態(tài)的，既受庫存規(guī)模影響，也受市場銷售速度影響。截至2025年10月，一線城市中，上海商品住宅去化周期最短為8.4個月，深圳、北京、廣州分別為19、22、24個月，熱點二線城市，如杭州、成都、武漢、合肥等，商品住宅去化周期在18個月及以下，市場庫存處于良性區(qū)間，去化速度有保障。非熱點二線城市，如大連、洛陽等，商品住宅去化周期大于5年，該類城市雖有一定的購房需求支撐，但庫存已超出市場良性范疇，未來也應以銷定產(chǎn)，設置土地供應目標，控制市場庫存處于合理區(qū)間。

盤活存量土地是去庫存的關鍵。專項債收儲土地有助于去庫存，據(jù)中指監(jiān)測，截至11月末，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元，已經(jīng)發(fā)行的專項債超2500億元，仍有較大發(fā)行空間。發(fā)行速度在2025年下半年明顯加快，第三季度月均發(fā)行額比第二季度增長近50%。10月，非“自審自發(fā)”試點省份，如河北、重慶等成功發(fā)行，意味著政策正加速向全國推廣。

3、影響購房者預期的因素有哪些？

房地產(chǎn)是供求問題，更是預期問題。市場參與者的預期差，會直接影響需求的釋放。

根據(jù)中國人民銀行《2025年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》數(shù)據(jù)顯示，仍有23.5%的居民預期房價“下降”，僅有9.1%居民預期房價“上漲”，55.6%預期“基本不變”。這一方面反映出居民對房價的預期正逐步趨穩(wěn)，但另一方面也說明市場信心尚未完全恢復，仍處于脆弱狀態(tài)。

影響預期的三大因素，一是房價走勢。二手房價格仍在下降，價格轉(zhuǎn)弱使得購房者觀望情緒加重。截至2025年11月，70大中城市二手住宅價格指數(shù)同比、環(huán)比分別下降5.7%、0.7%。法拍房價格拉低成交邊際價格。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年1-10月，法拍住宅成交均價同比下降12.3%，邊際價格對市場成交價格有參照價值會放大價格下行壓力。

房價總體的下跌幅度也會影響購房者預期。參考國際經(jīng)驗，1990年以來日本、馬來西亞、美國、英國等多個國家均發(fā)生過持續(xù)性的房價下跌。選取11個國家的房價數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，房價調(diào)整幅度在20%-55%之間，房價下行時間中位數(shù)是24個季度。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整自2021年9月至今，已持續(xù)50個月，房價下降20%。一線城市房價調(diào)整的時間晚于二三線城市，2023年5月一線城市二手房房價指數(shù)進入下調(diào)周期，截至2025年11月二手房房價指數(shù)累計降幅達17%，二線城市自2021年9月進入調(diào)整周期，二手房房價指數(shù)自高點累計降幅達20%，三線城市從2021年7月進入調(diào)整周期，二手房房價指數(shù)自高點累計降幅達22%。

二是，二手房庫存情況。二手房掛牌量直接反映市場供求關系，是影響購房者信心的重要指標。當前除深圳外，一線城市掛牌量逐步趨于穩(wěn)定，但整體仍處于歷史高位。2025年12月3日數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量約13.7萬套，較2024年末增長7%，但近兩個月有所減少；深圳掛牌量約8.5萬套，較去年末增長73%，供應壓力顯著；廣州掛牌量約14.7萬套，較2024年末增長2%，近期也呈現(xiàn)減少趨勢。

高庫存使得二手房市場明顯呈現(xiàn)“買方市場”特征，交易往往需“以價換量”，價格承壓明顯。不過，北京、廣州等地掛牌量近期的回落，反映出新增掛牌量小于去化及撤牌的總和，這有助于緩和供需失衡壓力，對穩(wěn)定市場預期具有積極意義。

三是，租金回報率。從時間維度來看，一線城市二手房租售比已回到2016年12月左右水平。根據(jù)中原數(shù)據(jù)，截至2025年11月，北、上、廣、深二手住宅租金回報率分別為1.64%、1.95%、1.87%、1.82%，一線城市平均二手住宅租售比1.82%，與2016年8月較為接近，較2021年7月的1.3% 歷史低點顯著提升了52個基點。

已接近10年期國債收益率。截至2025年11月，10年期、30年期國債收益率分別為1.85%、2.19%。租金回報率的提升，意味著房產(chǎn)配置價值增加，會影響居民的租買決策，改善購房者預期。

4、2026年政策重點是什么？

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。適應社會的發(fā)展，房地產(chǎn)“高質(zhì)量發(fā)展”是其長期轉(zhuǎn)型的方向。

4.1、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。

開發(fā)方面，完善從獲取土地到施工過程中，相關制度的全流程。夯實項目公司與房企總部之間的法律責任，不得提前抽取項目資金與分紅，從制度上保障項目交付和購房者權(quán)益。

融資方面，推行融資協(xié)調(diào)機制與“白名單”制度，據(jù)住建部及各地政府數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月11日，全國商品房項目“白名單”累計審批貸款規(guī)模已超7萬億元。新模式下，融資主要依靠開發(fā)貸和個人住房貸款。

銷售方面，一是現(xiàn)房銷售試點擴大。2025年1-10月全國現(xiàn)售商品房占比已提升至35%，較2024年同期增長了5個百分點。二是強化預售資金監(jiān)管。對于仍采用預售的項目，各地嚴格執(zhí)行預售資金監(jiān)管新規(guī)，降低商品房項目交付風險。

4.2、建設安全舒適綠色智慧的“好房子”

“好房子”概念首次被納入五年規(guī)劃建議，是推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。“好房子”建設聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，涵蓋建筑保溫、隔熱、隔音、防水等技術標準，以及物業(yè)服務、社區(qū)無障礙配套、適老化改造等宜居相關標準。新的住宅項目國家標準已于2025年5月1日生效，為“好房子”建設提供了技術依據(jù)和規(guī)范。

新規(guī)范對住宅品質(zhì)提出了更高的需求，在規(guī)模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出規(guī)定，包括新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高了陽臺等臨空處欄桿高度；要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)；要求空調(diào)室外機安裝在專用平臺；規(guī)定了不同氣候區(qū)供暖、空調(diào)設施設置要求等。

“好房子”有助于優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，提高市場上商品房的產(chǎn)品力、穩(wěn)定房價。一是優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，通過提升產(chǎn)品力穩(wěn)定市場預期，助力房價趨穩(wěn)。二是高品質(zhì)項目去化更快，可以引領行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展主動轉(zhuǎn)型。也對房企在建材、設計、建安等方面提出更高要求，這將加速行業(yè)分化，倒逼房企更加注重產(chǎn)品力、技術研發(fā)和精細化管控。三是可以滿足“人民對美好生活的向往”，激活改善型需求，為市場注入新動力，形成供給與需求升級之間的良性循環(huán)。

風險提示：
房地產(chǎn)市場超預期下行風險；對政策解讀偏差；調(diào)研樣本有限，不足以反映市場主體；數(shù)據(jù)可得性局限，口徑不完全統(tǒng)一；歷史經(jīng)驗的適用性受限，導致政策及數(shù)據(jù)推斷存在偏差；房企債務重組壓力超預期。

證券研究報告《2026年房地產(chǎn)展望》

對外發(fā)布時間：2025年12月22日

發(fā)布機構(gòu)：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編號：S0350521090004

來源：夏磊觀察

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