剛剛南通突發新政！事關農村自建房！

重磅消息！繼通州、如皋之后，海安自建房新規也正式出臺了！

剛剛海安市人民政府網發布《市政府關于印發海安市農村宅基地和住房 建設管理辦法的通知》，對海安農村自建房作出規范性管理！

政策要點

規劃與建設要求：強調農村住房建設必須符合國土空間總體規劃與村莊規劃，明確了不同區域（如城鎮開發邊界內外）的建房政策導向，并對建設安全、相鄰關系處理等提出了原則要求。

宅基地申請與分戶標準：重申“一戶一宅”原則，細化了允許分戶申請建房的具體情形和不予批準分戶的情形，明確了宅基地面積標準（不滿4人戶不超過120㎡，4人及以上戶不超過135㎡）及核減規則。

農村村民符合下列情形的，可以申請分戶：

（一）有兩個及以上本集體經濟組織成員子女的家庭，因子女結婚增加人口的；

（二）夫妻離婚經判決或調解有房屋居住權的；

（三）法律法規規章政策規定可以分戶的其他情形。

有下列情形之一的，分戶申請不予批準：

（一）戶籍不在本集體經濟組織的；

（二）子女屬于獨生或雖非獨生但均未因結婚使戶籍中增加人口的；

（三）夫妻假借離婚為名，騙取分戶的；

（四）屬于其他法律法規規章政策規定的不得分戶的。

建設程序與質量管理：規定了從規劃許可、用地審批到竣工驗收的全鏈條建設程序。強調了農房設計、施工的質量安全要求，嚴格落實國家和省關于“農村新建自建房原則上不超過3層”的規定。

申請審批流程：詳細列出了申請所需材料清單，規范了從村（居）委會受理、公示、鎮（街道）牽頭部門聯合審核到鎮（街道）審批發證的具體步驟，并列明了十三種不予批準宅基地和住房建設申請的情形。

海安此次出臺新規，規范全市農村宅基地和住房建設管理，將有力地保障農民住房安全，改善農村人居環境，明確建房審批程序，落實監管責任，強化規劃引導，嚴格執行“一戶一宅”和建新拆舊要求，促進土地節約集約利用，推動鄉村振興戰略實施，為農村村民提供規范、安全、舒適的住房建設管理制度保障。

未來，自建房管理可進一步與宅基地改革、鄉村產業發展、人居環境整治等政策協同，成為推動城鄉融合發展的重要切入點。

政策全文如下：

海安市農村宅基地和住房建設管理辦法

第一條為了進一步加強農村宅基地和住房建設管理，規范審批程序，保障建設安全，營造舒適宜居環境，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國農村集體經濟組織法》《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）和《中共江蘇省委農村工作領導小組辦公室 江蘇省農業農村廳 江蘇省自然資源廳關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）等法律法規和政策規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本行政區域內農村村民新建、翻建、改（擴）建住房以及相關監督管理等活動，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱農村村民是指具有海安市農村集體經濟組織成員資格的人員。本辦法所稱農村宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

第四條 市農業農村局負責農村宅基地改革和管理有關工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，定期向市資源規劃局通報農民建房新增建設用地需求；參與編制國土空間總體規劃。

市資源規劃局負責土地利用計劃、確權登記頒證、農用地轉用審批手續辦理等工作，指導各鎮人民政府（街道辦事處）〔以下簡稱：鎮（街道）〕做好國土空間總體規劃、村莊規劃的編制等工作。

市住建局負責組織編制農房設計方案圖集供村民選用，指導各鎮（街道）做好農房建設質量和安全管理工作。

市數據局負責核發鄉村建設規劃許可證，可以委托各鎮（街道）審核發放。

市財政局負責研究整合村莊規劃建設方面的資金扶持政策。

市民政局、交運局、水利局、生態環境局、城管局等有關部門按照各自職責，做好宅基地和住房建設管理有關工作。

第五條 各鎮（街道）負責本轄區農村宅基地和住房建設的管理、監督和服務工作，統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求。

村（居）民委員會協助相關市級部門及鎮（街道）做好農村宅基地和住房建設管理工作。

第六條 農村宅基地和住房建設應符合國土空間總體規劃、村莊規劃。鼓勵農村村民在村莊規劃的居民點聯建、統建住房。

城鎮開發邊界范圍外規劃發展村莊，農村村民可申請翻建、改（擴）建、新建住房。城鎮開發邊界范圍外一般村莊，原則上不再審批新增宅基地，農村村民可到規劃發展村莊內申請新增宅基地；不愿意去規劃發展村莊的，可按規定標準申請翻建。城鎮開發邊界范圍內，原則上不得翻建、改（擴）建和新建住房，積極引導實行預搬遷。

第七條 農村住房建設應當符合國家建筑安全規定，且不得影響消防、防洪、交通，不得妨礙城鄉基礎設施、公共設施建設及占用公共綠地，并妥善處理好相鄰關系。建筑布局、間距、退讓等按建筑管理的標準規范執行。

第八條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，堅持一戶一宅，經批準易地建造住宅的，應當嚴格按照“建新拆舊”要求將原宅基地交還原農村集體經濟組織。

宅基地面積標準為：不滿4人戶，每戶不超過120平方米；4人（含4人）以上戶每戶不超過135平方米。

房屋占地面積不得超過宅基地審批面積。現有宅基地超過規定標準的，申請翻建、改（擴）建、新建房屋時，需按規定核減。

第九條 農村村民符合下列情形的，可以申請分戶：

（一）有兩個及以上本集體經濟組織成員子女的家庭，因子女結婚增加人口的；

（二）夫妻離婚經判決或調解有房屋居住權的；

（三）法律法規規章政策規定可以分戶的其他情形。

有下列情形之一的，分戶申請不予批準：

（一）戶籍不在本集體經濟組織的；

（二）子女屬于獨生或雖非獨生但均未因結婚使戶籍中增加人口的；

（三）夫妻假借離婚為名，騙取分戶的；

（四）屬于其他法律法規規章政策規定的不得分戶的。

第十條 農村住房建設管理嚴格執行規劃許可、用地審批、定位放線、質量安全管理、竣工驗收等建設程序。

第十一條 農村住房設計和施工應符合國家現行抗震設防等有關質量安全標準的要求，新建住房原則上不超過三層。鼓勵選用政府部門提供的農房設計方案圖集，委托鄉村建設工匠或具備資質的施工企業施工。

第十二條 農村村民申請宅基地和住房建設，應當提交以下材料，并對材料的真實性負責：

（一）農村宅基地和住房建設（規劃許可）申請表；

（二）身份證和戶籍證明材料；

（三）原有土地使用權屬證明材料；

（四）原有房產權屬證明材料；

（五）農村宅基地使用承諾書；

（六）擬建住宅與相鄰建筑毗連或者涉及到公用、共用、借墻等關系的，應當提供征求相鄰建筑所有權人意見的書面材料；

（七）法律法規規章政策等規定的其他材料。

第十三條 農村村民申請宅基地和住房建設，按下列程序報批：

（一）農戶申請。申請人以戶為單位向所在地村（居）民委員會提出宅基地和住房建設書面申請，并提供第十二條規定的材料。

（二）村（居）民委員會初審。村（居）民委員會召開村民小組會議或村（居）民代表會議討論宅基地和住房建設申請，并在擬建房位置周邊顯目位置公示，公示期15日。期滿后無異議并符合本辦法規定的，由村（居）民委員會簽署意見，屬于分戶后申請住房建設的，由村（居）民委員會出具證明材料。審查通過的，由村（居）民委員會簽署意見，報送各鎮（街道）。

（三）鎮（街道）審批。各鎮（街道）負責宅基地和住房建設的牽頭部門收到村（居）民委員會報件后，及時會同相關部門開展現場查驗、資料審核，提出聯合審核意見。各鎮（街道）根據聯合審核意見進行審批（高新區管委會對屬地街道辦事處審批結果進行復核），發放《農村宅基地批準書》，根據市數據局的委托一并核發《鄉村建設規劃許可證》。

（四）開工查驗。建房戶建設開工前，各鎮（街道）應當組織村（居）民委員會、建房戶、施工承攬人等到場履行放線驗線手續，劃定宅基地和擬建房屋具體位置、四至范圍等。建房戶未取得《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》，鎮（街道）不得組織放線驗線。

第十四條 有下列情形之一的，宅基地和住房建設申請不予批準：

（一）不符合國土空間總體規劃、村莊規劃或其他相關規劃的；

（二）宅基地所在區域已列入征收范圍的；

（三）依法劃定的需要禁止、控制建設范圍的；

（四）將原住宅或宅基地出售、出租、贈與他人以及改變用途的；

（五）自愿退出原有宅基地和房屋，再申請的；

（六）將家庭成員中部分農業人口遷出，在遷入地申請的；

（七）全家戶口雖已合法遷入，但原籍住宅用地尚未退還原集體經濟組織的；

（八）不符合分戶條件以分戶名義申請宅基地的；

（九）雖然符合分戶條件，但原宅基地面積已達到分戶后標準且無法退出多余宅基地的，因夫妻離婚的分戶除外；

（十）未成年的子女作為申請人單獨申請的；

（十一）住宅拆遷后已安置的，或自愿放棄宅基地權利并已按政策享受優惠的；

（十二）離婚一方自愿放棄法定應得宅基地和房產權利，再申請的；

（十三）法律法規規章規定其他不得批準建住宅的情形。

第十五條各鎮（街道）根據宅基地和住房建設批準情況，建立健全監督機制，加強住房建設全過程監管。

建房完工后，各鎮（街道）牽頭部門組織相關部門現場驗收，檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積、規劃和住房設計要求建設住房，是否將拆舊建新的原宅基地和住房拆除到位，并出具驗收意見。同時將村民宅基地建房材料規范整理、及時歸檔。

供水、供電單位可在建設過程中先預批準接水、接電管網建設，農戶通過聯合驗收后對新建農房正式通水、通電。

通過驗收的農戶，可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

第十六條 各鎮（街道）要建立健全監管機制，加強對農村用地建房的動態巡查，落實違法建設防控責任，及時發現和依法處置涉及宅基地使用和住房建設的各類違法違規行為，防止產生新的違法違規行為。

市農業農村局、資源規劃局等部門按各自職責履行業務指導和監督檢查責任。

第十七條 相關工作人員在宅基地和住房建設審批管理過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，或者發現違法行為不及時報告以及不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十八條 本辦法自2026年3月1日起施行，有效期至2031年2月28日。

附件：1.農村宅基地和住房建設（規劃許可）申請表

2.農村宅基地使用承諾書

3.農村宅基地和住房建設（規劃許可）審批表

4.中華人民共和國鄉村建設規劃許可證

5.農村宅基地批準書

6.農村宅基地和住房建設（規劃許可）驗收意見表

附件2

農村宅基地使用承諾書

因（1.分戶新建住房 2.按照規劃遷址新建住房 3.原址改、擴、翻建住房 4.其他）需要，本人申請在 鎮（街道） 村 組使用宅基地建房，現鄭重承諾：

1.本人及家庭成員符合“一戶一宅”申請條件，申請材料真實有效；

2.宅基地和建房申請經批準后，我將嚴格按照批復位置和面積動工建設，在批準后 個月內建成并使用；

3.新住房建設完成后，按照規定 日內按要求拆除舊房，并無償退出原有宅基地交還集體（易地新建）。

如有隱瞞、提供虛假材料或未履行承諾，本人愿承擔一切經濟和法律責任。

承諾人：

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