長期主義丨2026房企生存兩大路徑：全國戰略與城市深耕

2025年房企規模發生了重要的變化，千億房企只有10家，而百億房企只剩下65家，2020年時這一數字是173家。

這背后無論是主動還是被動控制規模，房地產市場都與2021年之前發生了翻天覆地的變化。

我們正在走上一條新路，2026年房企戰略將圍繞兩大路徑展開：一個是聚焦高能級的全國戰略，一個是探索結構性機會的城市深耕。

無論是全國性規模房企，還是區域深耕型企業，都需要重新審視自身的戰略定位、管理模式、運營體系，并在非核心城市挖掘點狀投資機會。

2021年以來，企業布局城市快速收縮。

一個明顯的變化是，典型房企拿地城市數量逐漸減少，至2025年多數收縮至20個以下。

比如，保利發展拿地城市數量從2021年的66個縮減至2025年的19個。和保利發展類似，中海地產2025年城市數量收縮至15個，較2021年時減少了10個。招商蛇口2021年再41個城市拿地，到了2025年只剩下了17個。而萬科和龍湖集團，2025年拿地城市數量只剩下個位數，分別為9個和5個。

要知道，在2016年至2020年這五年間典型房企新進城市數量占比多數保持在50%以上。企業追求規模城市快速擴張的時代已遠去。

與之相對應的是，核心一二線城市已成為規模房企的共識。今年發布會上，基于不同城市間的房地產市場容量，我們對，上海、北京、杭州、成都和廣州5個城市被劃分為一線城市。此外還有10個二線城市和45個三線城市。這60個城市，構成了當前房地產市場容量的主要支撐。

城市布局收縮并聚焦核心高能級城市，一方面能夠保障存貨的后續去化，另一方面，重點布局少數核心城市也能大幅度減少管理半徑，提升總部的決策能力以及管理效率，避免無效開支。

隨著城市布局收縮，我們明顯看到，企業組織架構越來越扁平化。調整的核心是打破傳統三級架構，轉向兩級管控，由集團直管城市公司或總部直管項目，這也將成為未來房企主流的組織架構調整路徑。

“好房子”政策，是開啟中國房地產未來十年發展的關鍵政策。

2025年住建部“好房子”政策標準出臺，規模房企也紛紛建立新的產品力相關體系、標準。

當下的“好房子”不再是單一環節的“單點爆破”，而是多線并行、前置協同的全鏈條進化。原本企業的每個部門可能各自成一條線，但是“好房子”政策之后，住宅產品的比拼升級為從客研、投資、設計、開發、營銷和物業并聯協同。

當前市場環境下，打造出真正實現銷售突破的“好房子”有兩個重要的“邊界”。

一個是筑牢根基。通過全鏈條并聯協同，將集團標準嵌入好房子全流程，以客戶為中心，聚焦客戶需求，推動好房子落地，精耕產品力和服務力構筑核心競爭力。這是好房子的“下限”，即集團標準托底保障，構成好房子的基礎，所以很難出現特別差的產品。

一個是拉升上限。項目的上限天花板，則主要由項目核心團隊的能力決定，最終成效依托城市或項目負責人的能力，包括戰略眼光、資源整合與執行力等。

項目雙邊界的核心目標是以并聯協同實現“客戶需求精準匹配”與“項目利潤穩健保障”雙向達成。能否打造出叫好又叫座的“標桿項目”，也將成為檢驗房企內功的新標尺。

現房銷售是未來的趨勢。“十五五”規劃建議全文明確推動房地產高質量發展，同時加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

此后住建部長在署名文章《推動房地產高質量發展》中，提出了推動行業高質量發展的六大重點任務，其中就包括推進商品房現房銷售制度。

國家統計局數據顯示，截至2025年11月，全國現房銷售面積占新建商品住宅銷售總面積的32%，占比持續提升。

當前市場環境下，現房銷售不應“一刀切”。從企業發展的角度來看，12家披露預售監管資金上市規模房企受限資金占持有現金的比重已達到了30%。另外，銷售回款占房企到位資金的43%。在融資環境趨緊、資金高度依賴銷售的背景下，房企現金流面臨較大壓力。

不過現房銷售這一不可逆轉的趨勢，正在徹底重塑房企的開發模式。傳統的“快銷售、慢開發”的期房模式難以為繼，取而代之的是“快開發、強銷售”的現房思維。

“快開發”是為了盡快形成可售資產，盤活資金。期房銷售模式下，能夠實現3-6個月快速銷售，占用的是客戶資金，但現房銷售模式下，開發周期必須精確控制在兩年左右的開發周期，若是毛坯交付規模房企往往可以控制在18個月左右。

“強銷售”的核心則是為了最大化回款速度。現房模式下，物業管理也將成為銷售力的關鍵組成部分。

當前房地產市場的另一個顯著特征是，在非核心城市仍然存在點狀投資機會，深耕三四線城市的地方龍頭企業在市場上展現出強大的生命力。

正如我們在劃分一二三四線中觀察到的，在四線城市很容易形成“一家獨大”的格局。從三四線城市本土頭部房企市占率來看，蕪湖的偉星房產占當地25.3%的份額，哈爾濱的匯龍地產市占率達到23.4%，揚州的華建地產也占了22.5%的市場份額。

在三四線城市還有很多不為人熟的實力企業，這些地方企業憑借對本土市場的深刻理解和長期深耕，建立了難以撼動的市場地位，未來地方龍頭也會越來越多。

規模房企要不要去這些市場？我打一個大的問號。對于大多數的規模房企，真的不要去。

地方龍頭企業的成功多建立在多重優勢之上，比如對本地消費者的深刻洞察、與地方政府的關系以及品牌認知等，這些優勢都是外來企業難以在短期內復制。無論是規模房企綠城、中海宏洋在三四線城市的成功，還是地方龍頭房企能夠掙錢，不代表所有房企進入三四線都能順利掙錢。

中國房地產未來的特色正在逐漸形成：不管是國資還是民企，更多的地方龍頭正煥發更大的生命力，他們與全國性房企共存的格局將成為企業發展的新常態。

房地產發展新模式已浮出水面，行業從規模擴張轉向以產品為王，企業經營邏輯也要加快轉變。

具體到房企經營層面，這一轉型集中體現為四大關鍵趨勢：城市布局收縮驅動管理扁平化、“好房子”需求驅動房企運營體系全面提升、現房銷售趨勢倒逼房企向“快開發、強銷售”的開發模式轉變、非核心城市點狀投資機會將孕育更多地方龍頭。

2026年中國房地產才過半場，秉持長期主義、堅持精細化運營，才是房企穿越本輪周期的關鍵。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業 AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。