睿見丨上海地產集團：REITs浪潮下，全周期資管戰略的進階之路

1月15日，匯添富基金發布公告稱，旗下匯添富上海地產租賃住房REIT（508055）擬申請擴募并新購入兩宗不動產項目，涉及上海浦東新區的璟耀項目、璟博項目。這標志著上海地產集團公募REITs產品迎來首次擴容。

而就在一個月前，上海地產集團剛啟動商業不動產REITs項目招標，將組建公募REITs中介服務機構團隊，完成盡職調查、方案設計、重組稅籌、產品申報發行等各項工作。一擴募一籌備，該公司以證券化工具為支點，聯動城市更新與項目處置的戰略布局愈發清晰，在存量地產時代走出了一條國企特色的資產運營路徑。

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租賃住房REITs：穩運營筑基，擴募啟新程

此次擬擴募的匯添富上海地產租賃住房REIT，于2025年3月31日登陸上交所，首發底層資產為閔行區虹橋璟智項目與江月路項目，前者是上海首批Rr4租賃用地標桿，后者則是存量商辦改造租賃住房的典型案例。

憑借產業聚集區毗鄰優勢，匯添富上海地產租賃住房REIT總體保持著穩定運營態勢。截至2025年6月底及9月底，其底層資產出租率分別為96.74%、95.47%，租金單價分別為2.79元/平方米/天、2.80元/平方米/天，租金收繳率則分別為99.67%、99.48%。

穩定運營的背后，是上海地產集團龐大的租賃房源儲備作為支撐。截至2025年3月，該公司已累計建設籌措各類租賃住房房源約5萬套，其中R4項目超過2.5萬套，約占全市規模總量的10%，位居全市首位。

此次擴募，擬納入的璟耀與璟博項目均坐落于浦東新區，戰略意義重大。這兩個項目總建筑面積達20.77萬平方米，其中璟耀項目建筑面積14.76萬平方米，璟博項目6.01萬平方米。它們的注入，將進一步擴大基金規模，豐富租賃住房業態覆蓋，提升基金的市場競爭力。

值得一提的是，在2025年7月，上海地產集團還成功發行了全國首單規模最大的儲架式保障性租賃住房CMBS項目，發行規模高達32.99億元，期限21年，票面利率僅2.2%。

租賃住房REIT的擴募與證券化展現了上海地產集團在證券化領域的積極探索，而其證券化戰略遠不止于此，在商業不動產領域同樣有著前瞻性的布局。

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商業證券化：多元布局領航，政策東風助力

需要指出的是，租賃住房REIT的擴募與證券化，只是上海地產集團證券化戰略的一隅。

2025年11月底，證監會就商業不動產REITs試點公開征求意見，這一消息如重磅“信號彈”，引得眾多持有優質商業資產的國央企、民企紛紛備戰，欲在新興金融藍海搶占先機。上海地產集團作為房地產行業領軍者，自然積極投身其中。12月中下旬，該公司發布公募REIT基金管理服務招標公告，市場猜測該項目正是商業不動產REITs。

上海地產集團官網顯示，該公司的資產運營管理板塊已開展的業務，包括60余項自有和授權范圍內資產的經營、管理和優化處置，如東湖大廈、虹橋聯合大廈等；運營管理的酒店資產則包括衡山路12號華邑酒店、世博洲際酒店，為商業REIT落地儲備了資產。

發行公募REITs，上海地產集團將打通資產退出通道，形成“投資-建設-運營-退出”的完整閉環。投資階段精準把握機遇，建設階段確保高質量，運營階段提升效率與收益，退出階段借助公募REITs回籠資金，支持新一輪發展。這有助于集團實現資產良性循環與可持續發展，提升競爭力與抗風險能力。

政策層面也為上海地產集團商業證券化助力。1月13日，上海發布政策支持消費基礎設施發行REITs，為集團商業證券化產品落地提供有力支撐與良好環境。消費基礎設施發行REITs可盤活存量資產、促進消費升級與城市經濟發展，集團豐富的消費基礎設施資源將借此加速商業證券化進程。

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舊改深耕：勇擔更新使命，雕琢城市新貌

上海地產的證券化布局，始終與城市更新業務深度綁定。作為上海市屬城市保障類國有企業集團，上海地產集團的政府功能類板塊業務，主要包括長江三角洲區域一體化建設、城市更新建設、舊區及城中村改造、長租房運營和建設、保障房建設運營管理、黃浦江兩岸岸線綜合開發和管理、大眾養老、生態環境建設等。

上海地產集團也定位于打造“上海最重要的城市更新主體”，目前該公司的城市更新板塊主要包括重點區域的城市更新建設、城中村改造、中心城區舊區改造、歷史風貌區保護等。自2019年起，其全面參與上海成片舊改項目的推進，至2022年全面完成22個項目的改造，承擔了全市成片舊改總量近60%任務。

在2022年后，上海地產集團也參與了黃浦外灘第二立面更新，這是《上海市城市更新條例》施行后的全市首個區域更新試點；同時快速啟動虹口區瑞康里上海首個共生式更新試點；成功實施徐匯東安新村、長橋新村兩個舊城區改建項目。

不同于傳統開發邏輯，上海地產集團在城更項目中注重資產質量培育。其與閔行區政府合作的顓橋“城中村”項目，為全市首個含農業用地的城更項目，以“四分城、六分田”格局打造復合型都市生態休閑走廊。目前1400余套動遷安置房已交付，1700余套商品房獲“大零號灣”科創人才及高校教師青睞，農業主題公園等配套業態逐步成型，預計2026年整體落地。這類兼具民生、生態價值與可持續運營能力的項目，未來有望納入證券化資產池，成為城更資產證券化優質標的。

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項目處置：優化結構賦能，反哺城市更新

在當下城市發展的宏大敘事中，項目處置已成為上海地產集團優化資產結構、反哺城市更新的關鍵戰略手段。面對復雜多變的市場環境與城市發展需求，上海地產集團創新性地采用“協議出讓+產權轉讓+聯合開發”的組合策略，將原本高門檻的土地資源巧妙轉化為可控釋放的資產包，為城市發展注入源源不斷的活力。

2025年上半年，上海地產集團在土地市場成績斐然。半年內，憑借協議出讓斬獲16宗上海核心地段土地，總金額達到588.5億元。這些“黃金區域”地塊，凸顯了集團強大的資源整合與市場洞察能力，為城市更新筑牢根基。而在獲取這些高能級地塊后，如何轉化為城市更新動力是核心挑戰，該公司通常會通過產權交易或股權轉讓方式對部分地塊進行后續轉讓，實現優化配置資源。

例如，2025年，上海地產摘得定海社區風貌舊改地塊，此后通過產權交易所轉讓給中建系旗下中建壹品；除此之外，徐匯新長橋舊改地塊由招商蛇口接盤開發，華潤置地通過收購上海地產旗下地塊重返上海核心市場。保利發展也于同年6月與上海地產集團簽署戰略合作，雙方將依托北外灘、新江灣等重點項目，深化城市更新領域合作。

上海地產集團通過項目處置，實現了資產結構的優化升級，將有限的資源集中投入到更具戰略意義與發展潛力的項目中。同時，通過與各大企業的合作，將社會資本與專業力量引入城市更新領域，形成了政府引導、市場運作、多方參與的良好格局。

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城市更新基金：多元聚力，REITs助力新程

當下城市更新與金融創新深度融合，上海地產集團不斷深化探索，上海城市更新基金的成立與運作是關鍵一步。

2021年6月，為吸引社會力量參與舊改、加快資金平衡、推進城市更新發展，上海城市更新基金成立。該基金由上海地產集團聯合多家企業共同打造，總規模約800億元，采用母子架構，母基金480億元，子基金合計320億元。母基金對單只子基金出資60%，區屬平臺公司配資40%。中保投資以權益工具形式出資200億元入股上海地產集團，用于多個舊改項目，且明確“舊改項目盈虧由上海地產集團兜底”，降低險資參與風險；建筑央企參與配資，通過“投資換工程”實現雙重回報。

不過，上海模式運行中存在參與主體單一、資金效率待提升、產業鏈招商不足等問題，需針對性優化。而引入不動產投資信托基金（REITs）有望為該模式注入新活力。

REITs作為一種創新金融工具，能將穩定現金流的不動產資產證券化，吸引更廣泛投資者參與，豐富參與主體，打破單一局面。一方面，REITs可提升資金效率。通過發行REITs，能將成熟舊改項目資產打包上市，提前回收資金，加速新項目推進，提高資金使用效率。另一方面，REITs對產業鏈招商有促進作用。以REITs構建的金融生態，能吸引金融機構、專業團隊及上下游企業參與，促使優質管理團隊入駐，吸引服務企業參與，形成完整產業鏈生態，彌補產業鏈招商短板。

合理引入運用REITs，或成推動上海城市更新模式創新發展的關鍵，上海地產集團也將借此持續探索，實現自身與城市發展的良性互動。而政策的賦能，更是為集團在城市更新和證券化領域的進一步發展注入了強大動力。

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政策賦能：REITs浪潮下，全周期資管閉環可期

上海地產集團將城市更新作為戰略核心支點，通過資產培育與項目處置優化資金周轉效率，并積極探索證券化路徑實現價值有效退出。在行業深度調整期，集團持續發揮資源整合的關鍵作用，實現發展與效益的動態平衡。政策突破為其注入強勁動能，特別是在REITs創新領域，上海地產集團迎來了歷史性發展機遇。

自2020年4月我國公募REITs啟動試點以來，資產類型不斷豐富，從傳統基礎設施逐步拓展至保障性租賃住房等民生領域。隨著城鎮化進程邁入存量提質階段，城市更新已成為推動高質量發展的核心驅動力，城投公司業務轉型迎來關鍵窗口期。為破解城市更新項目的投融資難題、激活存量資產價值，我國構建了多元化投融資體系，其中REITs作為創新金融工具，為城市更新提供了市場化退出路徑，成為形成投融資閉環的關鍵支撐。

政策層面持續釋放利好，2024年下半年以來形成密集支持態勢：2024年7月，國務院明確支持符合條件的城市更新項目發行REITs；2025年5月，相關意見進一步強調推動項目落地實施；同年12月，國家發改委將“城市更新設施”列為獨立資產類別，標志著項目與REITs的對接機制進入規范化階段。對上海地產集團而言，政策紅利直接推動其商業REITs加速落地。以顓橋“城中村”改造項目為例，該項目既符合城市更新設施定義，又具備穩定現金流特征，可通過REITs實現資產價值最大化。

從租賃住房REIT的運營擴募、商業證券化布局，到舊改項目的深耕、項目處置優化后的反哺，再到政策助力下城市更新REITs的光明前景與無限可能，上海地產集團步步為營、穩扎穩打。

如今，中國不動產投資信托基金（C-REIT）已正式邁入“基礎設施+商業不動產”的全品類發展新時代，商業REITs常態化發行及更多城市更新項目達到可發行REITs的成熟條件，上海地產集團將構建起“投資-建設-運營-退出”的全周期資產管理閉環，這不僅將加速存量資產盤活，形成良性循環，推動企業向全生命周期運營轉型，為地方國企盤活存量資產、服務城市發展戰略提供可復制的創新范式。