和馮侖深談 2 小時，我看見了房地產的未來

作者：真叫盧俊團隊

來源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）

這一期的《單盤主義的時代樣本》，嘉賓很特殊

特殊到我不需要介紹他的頭銜，也不需要列舉他的成就

只需要說兩個字

馮侖

在房地產這個江湖里，老板很多，但思想家很少

他是“萬通六君子”，也是那個最早定義了“野蠻生長”的人

十年前，他就提出了“后開發時代”

那時候大家都在忙著沖千億，沒人把這些話當回事

現在回過頭看，原來劇本早就寫好了

為什么在這個時間點，我們要深訪馮侖老師

因為行業內真正穿越過完整周期的人，太少了

我們這一代地產人，大多是在2008年以后入行的

我們見過的高山，可能只是人家眼里的土坡

遭遇的困境，可能只是人家經歷過的一個尋常冬天

能把這幾十年的風浪，濃縮成幾句實話講給你聽的人，更是鳳毛麟角

我們太需要這樣一位“過來人”

站在現在，回憶過去，哪怕是那些慘痛的教訓

然后告訴我們，未來在哪里

這也是馮侖老師的觀點，值得我們認真聽一聽的關鍵

兩個小時的深訪，相信會讓所有地產人，在2026開年感到“后背發涼”，但又“充滿希望”

后背發涼，是因為馮侖老師極其冷靜地解剖了行業的現狀

充滿希望，是在當下的環境，指出了未來可能的方向

他坐在那里，平靜地告訴我：

“站在過去，我們才能看到未來。”

一個地產行業上個周期的人，如何看待當下和未來的房地產

以及更重要的，我們為什么要在此時此刻堅持“單盤主義”的理由

分享給你

01擠掉腦子里的水

對話的一開始，我問了一個自己十分好奇的問題

相信也是很多關心的

如果回到2015年，你能預判到今天房地產會是這個樣子嗎？

我以為馮侖老師會給我講一套宏大的周期理論

未卜先知地知道這一切

結果他很干脆：“預判不到。”

無論是誰，都算不準哪一家企業會在哪一天倒下，就像沒人能算出自己哪天會死一樣

利害、苦樂、生死

都無法計算

盡管如此

馮侖老師依然在2016年選擇退出高杠桿的住宅開發

我從不相信，一個人會無緣無故逆周期做事

當所有人激流勇進，他選擇后退

我問他為什么

他說是在美國、新加坡，看到了中國房地產未來可能的樣子

跑馬圈地，做高杠桿，只是地產發展的一個階段

美國在80年代以后，高杠桿的住宅業務幾乎都停掉了

這是發達市場的經驗

中國的住宅開發，已經飽和

但為什么當年那么多聰明的大佬，千億房企，對此視而不見

馮侖老師說了一個極其扎心的詞

腦子進水

我們這代地產人，被這個高歌猛進的時代，灌輸了太多的偽概念

比如“文旅地產”、“康養地產”、“大而不倒”

但在美國60多年的房地產教材里，根本沒有這些詞

這些都是我們為了拿地、為了講故事、為了配合媒體，自己發明出來的“土特產”

結果信了這些詞的人，沖進去圈地

今天的結果，大部分都還在ICU里躺著

而那些活下來的人，仔細去看

像我們熟悉的香港置地、凱德、以及馮侖提到的那些隱形冠軍

他們從來不講這些新詞，他們腦子里沒有水

他們只做最樸素的常識

我們很多的恐懼，其實源于“無知”

我們因為沒見過周期，以為冬天永遠不會來臨

沒見過成熟市場，認為不做高周轉就沒法活

誰腦子不進水，誰就能幸存

這聽起來像一句廢話

但在當下

擠掉腦子里的水，回歸常識

或許是每個地產人最難、也最痛的一課

02太陽底下無新事

擠掉腦子里的水

馮侖老師給出的答案非常簡單，也很真實

去看世界

我印象很深刻，他說我們之所以覺得沒有路了

是因為我們的參照系太單一，只看中國過去的20年

可如果你去過紐約，去過東京，去過新加坡

你會發現，我們現在經歷的一切，他們都經歷過

“太陽底下無新鮮事。”

他講了一個在紐約做項目的故事

2002年開始做，2018年才做完，花了整整16年

在那個過程中，他學到了最重要的一課：土地，是無限的

聽起來很反常對吧

我們過去總以為土地是稀缺的，所以要搶地

“再不買就沒有了”

但在美國人眼里，只要建筑技術允許，容積率能調整，土地就是無限的

高達541米的美國新世貿中心

圖源公眾號：馮侖風馬牛

在他們眼里，土地不是生產要素，是自然空間

紐約曼哈頓每70年長高100米，就是最好的證明

這個視角的轉換，太關鍵了

如果不看世界，我們永遠困在“資源爭奪”的低維游戲里

看過世界就會明白，未來的游戲規則

不是比誰占有的資源多，而是比誰創造的價值高

說實話，這給了我極大的信心

發達國家的今天，就是我們的明天

既然美國、日本的地產企業在經歷泡沫破裂后，依然能誕生出偉大的公司

依然有黑石，有鐵獅門，有三井不動產

那我們為什么要絕望？

我們現在經歷的陣痛，不過是一次必然的“成人禮”

信心，不是靠喊口號喊出來的，是靠看到成功案例后，內心生出的篤定

03縱向轉型，單盤主義

有了信心，路該怎么走

我一直在喊單盤主義

我很高興，在這一點上，我和馮侖老師產生了深度的共鳴

他用的是另一個詞

縱向轉型

過去我們講轉型，都是橫向轉型

做住宅的，覺得賺錢慢了，就跑去做文旅，做康養，甚至做造車

馮侖老師打了個比方，這叫“今天做男人，明天做女人，后天做第三性”

看似很熱鬧，其實是在不斷地切換賽道，每一次都是從零開始

這不叫轉型，這叫投機

而真正的未來，是縱向轉型

就像一個人的成長

從兒童到少年，有了繁育能力；從少年到父親，有了養育能力；從父親到教育家，有了塑造人的能力

你還是你，但是你的能力維度，在不斷向上生長

類比到地產行業

就是從只會“生孩子”（蓋房子賣掉）

進化到會“養孩子”（運營和服務）

再進化到“教育家”（資產管理和價值提升）

這也是單盤主義的底層邏輯

不去攤大餅，不去追求規模

就把一個項目上，做深、吃透

其實不僅是住宅，除了住宅這“1”個基礎

商業、辦公、旅游度假、物流倉儲、醫療健康、教育研發、政府物業“7”個門類

在這些細分領域里，運營做到極致，服務做到極致

皆是機會

單盤主義，產品信仰，在這個時代，不是情懷，是生存技能

馮侖老師的一句話，我想是值得地產人們思考的

未來的地產商，不是資本家，是手藝人

把每一個單盤，當成是孤品來打磨

在這個過剩的時代，會擁有不可替代的價值

04
最難戒的，是思維慣性的“肌肉記憶”

道理都懂，但能不能做到

或者更直白點問

我們這一代2008年以后入行的地產人，還能轉型嗎？

我記得馮侖老師講了一個片段

他身邊有一些朋友，因為犯錯去上了“特殊大學”

待了幾年，甚至十年畢業之后

按理說，經歷了人生劇變，出來后應該會大徹大悟，換種活法吧？

但沒想到

出來后，一上手做生意，用的還是進去之前的那一套

高杠桿，江湖氣，還是過去那一套思維慣性

“腦子里的水，十年改造都出不去。”

這句話，既殘酷，又真實

相當一部分地產人，所有的肌肉記憶，都是為了“高周轉”而訓練的

習慣了快，拿地就能賺錢

現在讓我們慢下來，去干那種需要沉淀十幾年才能見效的手藝活

這種轉變，比從頭再來還要難

馮侖老師畫了一張殘酷的人才金字塔

塔底，是會蓋住宅的，全中國大概有20萬人

塔中，是能做復雜綜合體的，大概只有3000人

塔尖，是能操盤幾千畝大盤、甚至做超高層的，全中國不超過20人

20萬人 VS 20人

這是現實

隨著住宅開發的退潮，那20萬人的底座正在快速崩塌

如果我們不能強迫自己，克服慣性

從那20萬人里擠出來，爬到那3000人、甚至那20人的行列里

那么被淘汰，就不是一種概率，而是一種宿命

這也是為什么我們要堅持做“單盤主義”的案例研究

我們希望通過那些活下來，還能活得很好的人

給地產人一些解法

05
平時比追求，戰時比底線

面對必然的轉型

地產人都會有焦慮

但出乎我意料的是，我眼前的馮侖老師，異常的樂觀

不是那種裝出來的樂觀，而是那種通透的、甚至帶著點頑皮的樂觀

安全感來自哪里

他說：“來自我的解釋系統。”

這是一個非常有意思的詞

人之所以痛苦，是因為你的詞匯量太少，解釋系統太單一

比如“失業”，這個詞聽起來很慘

但如果你把它解釋為“靈活就業”，或者是“待富人群”

雖然是調侃，但你的心態變了，你看到的世界就變了

地產行業也是如此

如果只盯著“暴利”、“規模”、“千億”這些舊詞匯

市場當然是一片黑暗

但如果能換一套解釋系統

“房地產”是“人造空間的容器”，“開發商”是“空間的手藝人”，“行業下行”看作是“大浪淘沙的凈化”

你會發現，這個行業不過是蓄勢待發，正在醞釀新的生機

只要人還需要待在房子里，地產就永遠有價值

而且，因為競爭對手變少了，“村長”和“村霸”都倒下了

剩下給手藝人的機會，反而更多

以前大家搶饅頭吃

以后活下來的人，挑饅頭吃

“平時比追求，戰時比底線。”

那些活下來的企業，比如香港置地，一百多年就守著一個邏輯：在最好的地段做最好的產品

這不僅是商業模式，更是一種價值觀的勝利

哪怕世界再亂，守住產品的底線，就是守住了生存的飯碗

06
思想，永遠不會被淘汰

采訪結束的時候，我一直在回味馮侖老師的一句話

“英雄遲暮是正常的，但思想不會被淘汰。”

那個草莽英雄的時代，確實結束了

但這并不代表我們沒有未來

恰恰相反

當潮水退去，那些腦子進水的投機者被淘汰

剩下的，才是真正屬于手藝人的黃金時代

馮侖老師，就像一個時間旅行者

他見過我們沒見過的風浪，去過我們還沒抵達的未來

他用他的經歷告訴我們

房地產沒有問題

它只是換了一種方式，更加真實、更加理性，回到了它該有的樣子

擠掉腦子里的水，看外面的世界

守住單盤，戰時比底線

地產行業上個周期的人

對當下和未來的房地產依然充滿洞見和關懷

堅信最好的時代

才剛剛開始

THE END