江蘇省揚州市老字號商鋪搬遷，商譽與無形資產價值如何評估補償？

導讀：在揚州仁豐里歷史文化街區(qū)的青石板路上，一塊塊斑駁的招牌，不僅是店鋪的門面，更是穿越百年的商業(yè)記憶與城市密碼。當街區(qū)整治的浪潮襲來，要求這些老字號商鋪搬遷，經營者們緊握的不僅是房契地契，更是那無法用磚瓦衡量的“金字招牌”。

他們焦慮地追問：為城市更新讓路，我們世代傳承的商譽、字號、秘方、客戶網絡這些無形的“傳家寶”，難道就在補償清單上蒸發(fā)了嗎？在數字化的“元宇宙街區(qū)”拔地而起時，實體老店的靈魂價值能否得到法律的公允計價？

老字號商鋪的搬遷補償，已超越了傳統(tǒng)征收法主要關注的房屋所有權和土地使用權范疇，深入至《民法典》所保護的“知識產權”和“商業(yè)秘密”等無形資產領域，以及難以歸入法定權利但具有顯著財產價值的“商譽”或“經營資產”。

1、法律依據的探尋：從物權到知識產權與經營資產

知識產權：部分老字號可能已注冊為商標，其商標權是明確的知識產權，受《商標法》保護。因搬遷導致商標價值貶損（如與新地點關聯(lián)性減弱），理論上可主張補償。未注冊但有一定影響的字號，也可能受《反不正當競爭法》保護。

商業(yè)秘密：獨特的配方、工藝、經營訣竅等，構成商業(yè)秘密，是其核心競爭力的來源。

商譽：法律上對“商譽”缺乏精確的權屬定義，但它無疑是企業(yè)在長期經營中積累的、能帶來超額盈利能力的聲譽和顧客好感度。在《資產評估準則》中，商譽是可辨認、可評估的企業(yè)整體價值組成部分。

然而，現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補償條例》等主要征收法規(guī)，補償項目列舉中并未明確包含“商譽”或“無形資產”。這造成了法律保護的應然狀態(tài)與補償實踐的實然狀態(tài)之間的巨大落差。

2、評估的現(xiàn)實困境：價值如何“顯影”與“度量”？

即使承認應予以補償，如何評估其價值是極具挑戰(zhàn)性的技術難題：

價值依附性與不可分性：老字號的無形價值高度依附于特定的地理位置（仁豐里街區(qū)）、特定的物理空間（老宅店面）和特定的歷史人文環(huán)境。一旦搬遷，其價值可能發(fā)生斷崖式下跌甚至歸零，這與普通商標許可使用完全不同。評估其“搬遷損失”，本質上是評估其 “特定區(qū)位價值”的滅失。

評估方法的空白與爭議：對于持續(xù)經營的老店，可采用“收益法”，即預測其未來在舊址上可獲得的超額收益（高于行業(yè)平均水平的利潤），并將其折現(xiàn)。但預測的準確性存疑。也可嘗試“割差法”，即評估企業(yè)整體價值（假設其作為持續(xù)經營實體出售的價值），減去所有有形資產和可辨認無形資產的價值，差額視為商譽。但老字號往往非公司制，整體價值難以確定。

歷史貢獻與未來收益的分離難題：補償應針對“因搬遷造成的損失”，而非對歷史貢獻的獎勵。如何剝離已實現(xiàn)的歷史價值和未來潛在價值，非常復雜。

3、可能的補償路徑與制度創(chuàng)新

盡管困難，但無視老字號的無形資產價值顯然有失公平，也不利于歷史文化的傳承。實踐中有如下探索方向：

在補償中設立“老字號專項補償”或“無形資產補償”科目：地方政府可在街區(qū)更新補償方案中，創(chuàng)新性地設立此類科目，承認其特殊價值。補償數額可通過協(xié)商、專家評審、參考類似案例等方式確定。

采用“替代安置+收益共享”的創(chuàng)新模式：這是比貨幣補償更富建設性的思路。

原址或就近返遷優(yōu)先權：在修復后的街區(qū)，為符合條件的老字號提供優(yōu)先回遷或租賃權，使其無形資產得以在原有生態(tài)中延續(xù)。

“虛擬+實體”權益置換：針對項目擬建設的“元宇宙街區(qū)”，可協(xié)商將老字號的品牌、故事、技藝作為數字資產植入，并賦予其在虛擬世界中的特許經營權或收益分成權，實現(xiàn)無形資產的數字化“轉生”與價值變現(xiàn)。

作價入股與長期分成：鼓勵老字號以其品牌、技藝等無形資產評估作價，入股負責街區(qū)運營的平臺公司，從街區(qū)未來的長期商業(yè)收益中獲得分紅。

強化“歷史風貌保護”與“商業(yè)生態(tài)延續(xù)”的綁定：在項目規(guī)劃和審批階段，就將重點老字號的安置方案作為保護歷史街區(qū)“活態(tài)文化”的重要組成部分進行論證和設計，而非事后補償。

4、對仁豐里老字號經營者的建議

系統(tǒng)梳理與證據固化：立即著手系統(tǒng)整理品牌歷史文獻、歷代傳承譜系、獲得的榮譽獎項、媒體報道、顧客口碑評價、獨特的工藝記錄、歷年經營數據等，形成完整的品牌價值檔案。

委托專業(yè)評估：聯(lián)合其他老字號，共同聘請精通無形資產評估、品牌價值評估的專業(yè)機構，出具一份關于自身品牌價值（特別是在仁豐里特定區(qū)位下的價值）的評估報告，作為談判的重要技術依據。

訴求聚焦于“價值延續(xù)”：在談判中，核心訴求不應僅是“賠多少錢”，而應是 “如何讓我們的百年價值不被斬斷” 。積極提出返遷安置、數字權益合作、入股分成等替代性方案。

尋求文化保護部門的支持：向文物、非遺保護等部門反映情況，爭取將老字號的保護納入歷史文化街區(qū)保護的整體框架，借助文化政策的力量增強談判地位。

結語：揚州仁豐里老字號搬遷引發(fā)的無形資產補償之問，猶如一面鏡子，映照出城市更新從“土地財政”思維邁向“文化資本”運營思維時必須跨越的鴻溝。