福州一套房子，掛牌557天，調價5次后，帶看40多組客戶成交

你在網絡上看了很多房子，發現并沒有視頻上說的那么便宜，更沒有傳言當中那樣，已經降到白菜價，這到底是怎么回事？

小白經常會發布一些，二手房成交的案例給你，你看到的價格都很低，甚至懷疑我分析的二手房，是虛構出來的房源。在這里，我想給大家一個判斷價格的邏輯。

首先，從業主角度來看待價格：

一、可賣可不賣，找一個大冤種來接盤。城市里，有很多業主，手上持有的房子，不僅僅只有一套，可能有2-3套，特別是拆遷戶業主，掛牌只是試探，而不是真正要用到房子的資金，這種房源占比達到60%左右。

二、一買一賣，想要賣貴一點，買便宜點，這個中間能鉆市場的空子。這幾年我見過很多案例，前幾年把房子賣掉，現在把它再買回來，足足能夠省下大幾十萬。五鳳蘭庭某業主，前兩年110萬房子賣掉，現在買回來85萬，同一套房子。

三、賣房變現，就是看跌市場，降低虧損。大環境經濟不好，生意不好做，這時候很多老板缺乏現金流，不得不將房子抵押給銀行，無法償還月供的時候，就會想著房子賣掉。這類型的房源，價格往往都會比較低，占比大約10%左右。

因此，你們看到的房子，大多數都是第一二類型，而第三類型的房子，沒多久就會成交，剩下的房源，都是比較貴的房子。

結合當下一套二手房成交，給大家做個房源成交分析，希望能夠給大家買房的時候，一些判斷分析。

成交房源：丞相坊小區；

成交時間：2025年12月；

成交數據：產權59.85平米，2房1廳，低樓層，東南朝向，簡單裝修，68.8萬，成交單價11496元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌557天的時間，期間業主價格調整5次，成交前掛牌79.9萬，讓價11萬后達成交易。帶看過該房源的客戶，共達到40余組，特別是線上瀏覽量也很高，關注房源超過30多人。這也是近期，丞相坊小區，成交單價最低一套。

2、丞相坊小區，是2008年三坊七巷拆遷安置房，當初拆遷戶和選擇的小區有三個，還有鳳湖新城，鶴林新城，目前這三個小區之間對比，鳳湖新城的價格最為堅挺，鶴林新城的價格最低。

鶴林新城的單價，已經快破一萬以內了，而鳳湖新城的單價還能保持在1.5萬左右，丞相坊這套也快接近到1萬的單價了。

3、丞相坊在鼓樓區，靠近軟件園的地方，小區共有13棟樓，2000多戶業主，主要戶型集中在60、75、90這三種面積段，買家主要以軟件園員工，或銅盤小讀書的家長為主。小區的整體環境挺好，是我認為在福州停車最為方便的小區之一了。

4、目前，小區在售房源82套，其中出租房源98套，很多租賃房源掛出來很久都找不到租客，主要受到軟件園的影響?，F在業主掛牌均價17000元/平米，而實際成交價格，精裝單價15000元，毛坯在12000元左右，具體看一下樓層和樓棟位置。

購房建議：

鼓樓剛需首選（預算100-150萬）

60-70㎡兩房：總價約106-126萬（參考2024年成交案例：60㎡電梯高層100萬，單價17600元/㎡），優先選中間樓層（非頂樓/底樓）、朝南戶型，重點關注房源的裝修情況。

2025年，當下60平米的戶型，成交價格在70-80萬之間，首付可以控制在15萬以內，較為適合低首付人群。

2018年高峰期，丞相坊小區單價達3萬/㎡，當前價格回落至2015年水平，泡沫已基本消化，適合剛需自住。

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