2026年樓市，將會是“小陽春”or“暖冬”？

2026年初，樓市終于迎來久違的積極信號。

據機構統計，北京、上海、深圳等一線城市近三周成交穩步回升，其中北京上周二手房成交量突破4000套，這一數據在近兩年無政策加持的上半月實屬罕見。

與此同時，市場掛牌量同步減少，部分超跌區域的成交價格逐漸企穩，告別了此前“每套動輒跌幾十萬”的下行態勢，階段性筑底特征日益明顯。

政策層面的持續發力，為市場注入了關鍵信心。

2025年中央經濟工作會議明確“著力穩定房地產市場”，提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”的核心導向，財政部與稅務總局同步推出住房增值稅減免政策，北京等核心城市也順勢優化購房限制。

尤為值得關注的是，《求是》雜志新年開篇文章強調房地產“顯著的金融資產屬性”，明確政策需“一次性給足”，摒棄“添油戰術”，釋放出強烈的穩預期信號。這一系列舉措并非旨在刺激樓市過熱，而是以縮短調整周期、平滑市場波動為目標，構建起政策托底的確定性。

從市場反饋來看，政策效果已初步顯現。北京限購放松兩周半以來，中原研究院監測的二手住宅報價指數累計上漲3.1個百分點，回暖幅度超過2025年8月初的限購放松周期；一線城市二手報價指數均值更是連續4周攀升，從17.3%升至20.0%，市場預期正在溫和修復。

不過，全面“小陽春”行情的出現仍面臨多重制約。

一方面，居民購房信心的修復依賴就業與收入預期的改善，這一慢變量難以通過政策直接扭轉；另一方面，政策堅持“因城施策”，核心城市優化限制的同時，三四線城市仍以去庫存為首要任務，缺乏全國性刺激的基礎。

有媒體報道稱，中郵證券分析指出，2026年政策已從分散調控轉向系統性發力，但市場持續修復需要多重因素共振，這種漸進式特征與“小陽春”所需的快速升溫條件并不匹配。

供需格局的深度調整，進一步印證了“暖冬”而非“小陽春”的合理性。需求端來看，我國房地產市場自2021年進入深度調整以來，調整時間已達4-8年，接近發達國家5-7年的調整周期均值。2025年1-11月，商品房銷售面積回落至2009年水平，商品住宅成交面積回到2007年水平，經過持續調整，房價收入比連續多年下降，80%的城市已跌至10以下，租售比進入合理區間，部分城市租金收益率超5%，顯著高于銀行定期存款利率，購房壓力緩解與投資價值凸顯為需求釋放奠定了基礎。

供給端的有序收縮則推動供求關系持續改善。2025年1-11月，房屋新開工面積降至2004年水平，較歷史峰值降幅超70%，且新開工面積持續低于銷售面積，意味著未來新增供給將小于市場需求。

同時，政策推動存量商品房收購轉化為保障性住房，加速庫存去化，全國商品房有效庫存已處于健康區間。這種“需求逐步修復、供給有序收縮”的格局，決定了市場難以出現報復性上漲，更可能呈現溫和企穩的“暖冬”態勢。

城市分化仍是2026年樓市的核心特征，打破了單一行情的可能性。核心城市及都市圈核心地段憑借堅實的經濟產業基礎與持續的人口流入，有望率先企穩。2025年末深圳核心區豪宅項目兩小時售罄、北京新政后二手房帶看量大幅增長，均印證了核心資產的需求韌性。

中指研究院預測，2026年“好城市+好房子”的結構性機會依然存在，核心城市新房市場在優質項目帶動下或出現階段性回暖，但這屬于局部行情，而非全國性復蘇。

與之相對，人口流出型三四線城市仍面臨不小的庫存壓力，市場企穩高度依賴去化進度，難以同步回暖。從企業格局來看，央企國企與優質民企已成為市場主導，高杠桿房企加速出清，行業競爭焦點轉向財務健康與運營能力，這種分化進一步強化了市場的結構性特征，而非全面復蘇動能。

對于購房者而言，2026年是理性配置的窗口期：核心城市的改善型需求可把握優質項目入市機會，部分超跌區域的房源已具備較高性價比，尤其是朝陽、海淀等北部區域的優質二手房，較2022年初跌幅已達40%以上，部分小區甚至接近腰斬，不失為置換優化的好時機。不過需警惕亦莊等二手限競房供應可能井噴的區域，規避潛在的供應壓力。

對于行業而言，這既是筑底企穩的過渡階段，也是向高質量發展模式轉型的關鍵時期。隨著政策持續發力穩定預期、市場自發調整優化供求，房地產行業正逐步走出調整周期，邁向新的穩態發展階段。

歸根結底，當下市場熱度的持續性仍取決于政策力度，若缺乏超預期政策支持，3月后市場可能面臨再次調整。

長遠來看，房地產行業的金融資產屬性已被明確，政策托底的確定性增強，未來房價大幅波動的可能性降低，“穩”將成為主旋律，而抓住結構性機會、優化資產配置，將是購房者與行業參與者的核心命題。