龍湖完成2026年首筆債務兌付，輕裝上陣穿越周期

1月5日，龍湖集團完成今年第一筆債務兌付，涉及10.38億元，為新一年的降負債開了個好頭。

自2022年中以來，龍湖三年累計壓降有息負債超過400億元，債務壓力已有所減輕。

穩健的財務策略下，龍湖正逐步卸下歷史包袱，在行業新周期中持續創造價值。它的表現，或能成為觀察行業轉型的一個窗口。

還債從容有序，筑牢安全邊際

龍湖集團此次償還的公司債“21龍湖02”，回售資金兌付日為1月7日，兌付包含行權到期本金9.94億元以及利息0.44億元。

在“法定”付款日到期前，龍湖就劃款了，可見它對自身的資金狀況有著清晰的掌控力。

實際上，這并非龍湖第一次從容還債。它一直把握著穩健的還債節奏，2025年多次提前還、如期還，面對銀團貸款時更是體現了這點。

2025年12月21日，龍湖有筆總額約85億元的債務到期，但它并不是等到最終期限才行動，而是從第三季度開始分階段提前還，并于12月初全部結清。

這種做法，避免了到期日臨近資金集中調度的壓力，展現龍湖的合理規劃和預見性，最終平穩度過償債高峰期。新加坡星展銀行表示，在償還完這筆海外貸款后，龍湖將償清其近期的境外債務。

截至2025年6月，龍湖剩余有息負債1698億元。按照規劃，它自2026年起每年還將凈減少約100億。

Wind顯示，龍湖的公開市場債券還剩17筆未兌付，境內有66.73億元，境外有111.55億元。它一年內面臨的公開債券到期的規模可控且兌付時間分散，擁有一個相對安全的基本盤實現可持續發展。

截至2026年1月7日統計， 來源Wind

業務結構轉型，構筑壓艙石

近年來，壓降負債成為房企的頭等大事。房企或以資抵債，處置資產回籠資金，積極尋求債務重組，融創、奧園、富力、旭輝等房企排隊上岸，松了一口氣。

據中指研究院監測，截至2025年，已有約21家出險房企的債務重組或重整方案獲得批準或完成，累計化債總規模約1.2萬億元。

與多數房企變賣資產或強行削債不同，龍湖負債規模的壓降，是通過其自身創造的正向經營性現金流實現的。這得益于其業務模式已發生根本性轉變，從依賴外部“輸血”轉向依靠內部“造血”，盈利結構有所優化。

這其中，龍湖的運營及服務業務起到了關鍵作用。這兩大業務板塊旗下的四個航道上半年貢獻收入132.7億元，創歷史新高，占總營業收入22.6%。尤其它貢獻約40億元凈利，彌補了開發業務的下行。

龍湖各項業務齊頭并進，運營業務涉及商業投資、資產管理，這部分半年收入可超70億元。現在龍湖運營商場已超百座，覆蓋26個城市，出租率保持97%高位，龍湖天街活動也頻繁出圈。

服務業務涉及物業管理、智慧營造，依托數字科技能力，服務做得“又快又好”，代建項目累計超過270個，在行業中領先。

基于對龍湖“第二增長曲線”的樂觀預期，華泰證券2025年底維持對其“買入”評級，給予目標價15.21港元/股，遠高于龍湖目前不到10元的股價。

多元化的收入來源是基本，疊加對現金流的精準掌控，龍湖才有了繼續增長的基礎。

自2023年起，龍湖堅持用正向的經營性現金流驅動業務增長，也就是要靠自己賺錢養活自己。

而截至2025年上半年，龍湖集團已連續實現含資本性支出的經營性現金流為正。這比經營性現金流為正還要難一點，靠核心業務賺的錢不僅滿足當前運營的需要，還覆蓋未來擴張的投資，且有剩余。

可見，龍湖在行業的下半場發展中，擁有充足的底氣。

一個龍湖生態，探索新增長

行業進入存量時代，競爭核心也從賣房子轉向運營空間和服務用戶。越來越多的房企謀劃業務轉型。

保利發展宣布從“造房子”到“造生活”，金地繼續探索輕資產模式，憑借“住宅+商業”雙輪驅動的新城控股，更是成為沒有暴雷的民營房企之一。

龍湖穩住財務基本盤，繼續探索未來的增長引擎，以“一個龍湖直達用戶”的生態價值及AI智能化賦能，打造出“智創空間、智享服務”戰略。

它在2022年便提出“一個龍湖”的概念，整合住宅、商業、租賃等全場景服務。2025年，龍湖推出集成各航道產品及服務于一體的龍湖APP，形成用戶數據的閉環運營。

用戶只需要在一個入口，就可以實現購物、繳費、看房等服務。而且玩法多樣，他們在商場消費的瓏珠積分可抵扣物業費、停車費。用戶的使用偏好，還反向指導商業業態布局，讓龍湖各個板塊產生強大的“協同網絡效應”，實現1+1>2的效果。

用科技這把利刃，龍湖將重資產雕琢成能夠高效運營的“智能資產”，創新輕資產運營模式，繼續深化護城河。

結語

2025年是房地產行業償債高峰，全年到期債務超5300億元。作為少有的穿越債務周期的房企之一，龍湖的平穩與從容，體現了它嚴苛的財務自律。

在充滿不確定性的市場環境中，龍湖憑借超過三十年的能力積淀與前瞻性的戰略轉型，贏得了稀缺的“確定性”。而這份穩健，終極目的并非止步于安全，而是向更可持續、更高質量的發展。龍湖的實踐，驗證其穿越周期的深厚內力。