聚焦銀發(fā)“新基建”：養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與實(shí)踐洞察

隨著中國(guó)老齡化進(jìn)程加速，高品質(zhì)養(yǎng)老需求持續(xù)釋放，養(yǎng)老地產(chǎn)正成為資本與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的新焦點(diǎn)。近日，仲量聯(lián)行舉辦了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)交流會(huì)，聚焦中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)遇與發(fā)展路徑。活動(dòng)邀請(qǐng)了來自業(yè)主、投資機(jī)構(gòu)以及運(yùn)營(yíng)方的多位養(yǎng)老行業(yè)專家，共同分享了對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的觀察與趨勢(shì)研判，為與會(huì)者提供了兼具戰(zhàn)略高度與實(shí)操價(jià)值的行業(yè)視角。

中國(guó)老齡人口正快速增長(zhǎng)，以上海為代表的一線城市老年人口龐大，催生了巨大的養(yǎng)老需求，對(duì)專業(yè)化、高品質(zhì)養(yǎng)老公寓的需求日益凸顯；然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供給仍存在明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾：以上海為例，中心城區(qū)老年人口比例占比普遍超過40%，但區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)品仍存在大量以多人間為主或床均面積較小的項(xiàng)目（<30㎡）仲量聯(lián)行上海戰(zhàn)略顧問部資深董事俞志英在分享中指出，當(dāng)前上海市場(chǎng)中養(yǎng)老設(shè)施數(shù)量多但品質(zhì)參差，且專業(yè)照護(hù)、活力養(yǎng)老等新興細(xì)分領(lǐng)域存在顯著供給缺口。這種供需差異，為具備專業(yè)能力的市場(chǎng)參與者創(chuàng)造了潛在的發(fā)展機(jī)遇。

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伴隨供給缺口擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)參與方愈發(fā)多元。俞志英指出，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)主體可分為運(yùn)營(yíng)系、險(xiǎn)資系與地產(chǎn)開發(fā)系。運(yùn)營(yíng)系通常具備充沛的產(chǎn)業(yè)上下游資源，或具備輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)的能力；險(xiǎn)資系則具備高凈值客戶基礎(chǔ)與完善的營(yíng)收退出路徑；地產(chǎn)開發(fā)系則為以開發(fā)邏輯延伸出的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商派系，通常對(duì)產(chǎn)標(biāo)品質(zhì)與客戶需求的匹配度擁有深刻理解和專業(yè)能力。

在本次交流會(huì)上，一個(gè)鮮明的共識(shí)是：市場(chǎng)參與者普遍更青睞新建物業(yè)，而非存量改造項(xiàng)目。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事俞則人、投資與資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人孫翎與嘉賓就此展開深度探討。

上海普陀康養(yǎng)中心代表吳鋒從運(yùn)營(yíng)與改造實(shí)踐角度指出，存量物業(yè)改造面臨諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)：傳統(tǒng)辦公樓的電梯布局存在“核心筒”這一通用設(shè)計(jì)，往往導(dǎo)致在改造時(shí)面臨“出床率”低的問題；同時(shí)，建筑高度超過54米后，消防改造難度大幅增加；此外，市中心項(xiàng)目改造成本高、審批流程復(fù)雜。

吉寶養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展副總裁張曉宇作為外資投資機(jī)構(gòu)代表，也從資產(chǎn)稀缺性與技術(shù)可行性層面呼應(yīng)了這一觀點(diǎn)。他分享指出，成熟的養(yǎng)老項(xiàng)目在市場(chǎng)化供應(yīng)方面仍然稀缺，過去多以財(cái)政或國(guó)企主導(dǎo)的設(shè)施用地以定向供應(yīng)為主，可交易的市場(chǎng)化項(xiàng)目“可遇不可求”；而存量改造往往面臨較大的技術(shù)挑戰(zhàn)，因此當(dāng)前市場(chǎng)仍以機(jī)會(huì)型投資項(xiàng)目為主。

俞志英在分享中將當(dāng)前市場(chǎng)上與“養(yǎng)老”相關(guān)的產(chǎn)品分為幾個(gè)主要類型：包括以照護(hù)功能為主的傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、聚焦活躍長(zhǎng)者的老年公寓、以及康養(yǎng)社區(qū)等，不同產(chǎn)品適配不同的客群與運(yùn)營(yíng)模式。

張曉宇進(jìn)一步探討了“養(yǎng)老（康養(yǎng)）能否成為公寓賽道細(xì)分品類”的可能性，例如打造以純租賃形式為主的“活力養(yǎng)老”產(chǎn)品。他指出，當(dāng)前市場(chǎng)上已出現(xiàn)“類”老年長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品形態(tài)：只要選址不過于偏僻，且能通過與周邊醫(yī)院合作解決急性重大疾病的應(yīng)對(duì)問題，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)完全可以聚焦于提供日常的康養(yǎng)管理服務(wù)，形成“輕醫(yī)療、重養(yǎng)老”的產(chǎn)品模式。

這一觀點(diǎn)也與上海森蘭外高橋商業(yè)營(yíng)運(yùn)中心代表韓燕提到的“輕養(yǎng)護(hù)、重養(yǎng)老的可能性”相呼應(yīng)。同時(shí)，她在分享中也提醒到，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)門檻較高：資金需求較高、回報(bào)周期長(zhǎng)（約5-10年），且無論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)項(xiàng)目，“人才是關(guān)鍵”。在當(dāng)前市場(chǎng)階段，從項(xiàng)目選址、物業(yè)設(shè)計(jì)改造到定位規(guī)劃，能夠完全操盤項(xiàng)目的專業(yè)人才非常稀缺，因此“入局”養(yǎng)老領(lǐng)域前，提前融入運(yùn)營(yíng)思維顯得尤為重要。

在輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的選擇上，來自投資機(jī)構(gòu)的分享提供了值得關(guān)注的視角。泰康之家華東業(yè)務(wù)發(fā)展中心總經(jīng)理張靜波分享表示，整個(gè)行業(yè)正在向更多元的投資模式發(fā)展，未來全國(guó)核心城市仍將是重資產(chǎn)、中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)等不同模式結(jié)合的趨勢(shì)。

與這一觀點(diǎn)相呼應(yīng)，張曉宇在分享中提到，“中資產(chǎn)”可能是投資回報(bào)效率較高的方式，主要收益來源于中資產(chǎn)項(xiàng)目或管理運(yùn)營(yíng)輸出。

上述變化反映的是行業(yè)逐步走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的趨勢(shì)。韓燕也強(qiáng)調(diào)，養(yǎng)老本質(zhì)是“以民生為場(chǎng)景的科技創(chuàng)新”，政府更青睞“養(yǎng)老+適老化產(chǎn)品”的務(wù)實(shí)結(jié)合（例如腦機(jī)接口、具身智能等技術(shù)的適老化應(yīng)用），而非單純的概念創(chuàng)新。

政策環(huán)境是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要變量。韓燕從業(yè)主方視角提出，國(guó)企“房東”可扮演政府與社會(huì)機(jī)構(gòu)之間的“翻譯官”，幫助解讀政策、對(duì)接資源。她分享表示，養(yǎng)老可以成為城市更新的新內(nèi)容，而政府政策更多是“錦上添花”。而在當(dāng)前階段，應(yīng)堅(jiān)持“技術(shù)為先、創(chuàng)新為先”，推動(dòng)養(yǎng)老與適老化科技產(chǎn)品的融合。

俞志英在分享中也指出，上海近年出臺(tái)的《上海市推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》等文件，明確支持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展，增加高品質(zhì)服務(wù)供給。特別是在城市更新領(lǐng)域，有關(guān)存量低效商務(wù)樓宇可在一定期限內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)的政策，為養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)入核心城區(qū)提供了可能的路徑。

在人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、政策支持和市場(chǎng)主體多元化的多重推動(dòng)下，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)遇之光已然清晰可見。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，存量改造雖面臨技術(shù)挑戰(zhàn)，卻因土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換的可能，成為一條值得探索的“微光之路”；而項(xiàng)目成功的核心，在于精準(zhǔn)定位細(xì)分客群、打造差異化產(chǎn)品體系，并以運(yùn)營(yíng)思維前置指導(dǎo)整體開發(fā)，為市場(chǎng)點(diǎn)亮差異化的價(jià)值燈塔。

此外，值得注意的是，養(yǎng)老行業(yè)的快速擴(kuò)張正帶來顯著的專業(yè)人才缺口，這既是挑戰(zhàn)，也為地產(chǎn)、醫(yī)療、服務(wù)等相關(guān)領(lǐng)域人才提供了明確的轉(zhuǎn)型方向。人才的持續(xù)涌入與升級(jí)，將成為驅(qū)動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成熟、推動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵力量。