上海郊區(qū)賣得最火的一類房子，是不是燙手的山芋？

現(xiàn)在上海的郊區(qū)新盤(pán)普遍不好賣，開(kāi)分銷也去化不動(dòng)。

但是這類新盤(pán)卻搶爆了，還能神奇觸發(fā)積分！

第一個(gè)是松江新城前不久開(kāi)出的國(guó)貿(mào)海上原墅，兩次開(kāi)盤(pán)都觸發(fā)了積分：

2025年5月首開(kāi)50分，7月二開(kāi)56.72分，7萬(wàn)元/m2的新盤(pán)價(jià)格在郊區(qū)遭到瘋搶：

國(guó)貿(mào)海上原墅北部是丁家埭村，西部是郊野公園和植物園：

第二個(gè)是浦東惠南的懷山望，12月19號(hào)開(kāi)盤(pán)103套房140組認(rèn)購(gòu)，觸發(fā)積分32.61分。

懷山望處在惠南與宣橋交界處，北部是野生動(dòng)物園，周邊也是村鎮(zhèn)和農(nóng)田，到16號(hào)線野生動(dòng)物園站約3公里：

這兩個(gè)新盤(pán)都在郊區(qū)，周邊配套不怎么樣，比較荒涼，但是都賣爆了！

像郊區(qū)這類房子，為啥賣得這么爆火？大家搶過(guò)來(lái)以后是否燙手的山芋？未來(lái)能否增值保值？

國(guó)貿(mào)海上原墅、懷山望的開(kāi)盤(pán)爆火都有很多共同點(diǎn)。

都是豪宅，產(chǎn)品做的好，別墅帶精裝修交付、品質(zhì)高，迎合了本地改善需求。

以懷山望別墅為例，除地下室外，地上空間全系精裝交付，裝修品質(zhì)非常高。

先看外立面，采用進(jìn)口沉香米黃石材+古銅色鋁板+Low-E三玻兩腔玻璃+金屬型材與格柵：

這樣的裝修畫(huà)風(fēng)看起來(lái)非常具有質(zhì)感，給人一種顯貴又耐看的氣息，不過(guò)時(shí)、不易顯舊。

國(guó)貿(mào)海上原墅外立面采用漸暖色石材、銀灰色及香檳色鋁板和涂料的組合，產(chǎn)品力也很強(qiáng)：

再看裝標(biāo)與科技，兩個(gè)項(xiàng)目都采用了國(guó)際知名大品牌，嵌入了智慧生活系統(tǒng)，讓房子很懂人。

懷山望整合了華為鴻蒙智家、德國(guó)美諾廚電、大金空調(diào)、威能地暖等多個(gè)大牌：

國(guó)貿(mào)海上原墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)同樣是一線品牌，如柏麗（BOConcept）櫥柜、杜拉維特（Duravit）衛(wèi)浴、玻纖壁布?jí)γ妗⒑?jiǎn)一巖板等。

兩個(gè)新盤(pán)都配置了華為AI智能控制的家居系統(tǒng)，產(chǎn)品力進(jìn)一步提升，很吸引買(mǎi)家。

兩盤(pán)的容積率都創(chuàng)下了市面上的新低，國(guó)貿(mào)海上原墅是1.2，懷山望是0.87，都屬于上海“限墅令”下十年難遇的純別墅超低密社區(qū)。

國(guó)貿(mào)海上原墅的容積率比松江新城早期標(biāo)桿豪宅譽(yù)品谷水灣（1.6）還低；

而懷山望是浦東在售別墅1500萬(wàn)總價(jià)以下唯一容積率低于1.0的產(chǎn)品，整個(gè)市面上找不到。

超低容積率意味著更寬的樓間距、更大的園林空間和更純粹的居住圈層。

容積率做低后，懷山望給上疊也配置了地上花園，不管是買(mǎi)上疊還是下疊，都是有天有地有庭院：

懷山望的地是從藝泰一品花園開(kāi)發(fā)商手里接過(guò)來(lái)的，不是競(jìng)拍所得，拿地價(jià)便宜，且產(chǎn)權(quán)有縮水，導(dǎo)致新房售價(jià)極具性價(jià)比，也是爆火的原因。

藝泰一品花園開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致零幾年拿的地一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)完成，就轉(zhuǎn)手給了懷山望。

所以懷山望建在了藝泰一品花園南部的后面（又名藝泰一品花園二期），兩個(gè)小區(qū)共用一個(gè)出入口：

現(xiàn)在懷山望的產(chǎn)權(quán)其實(shí)要減少23年，產(chǎn)權(quán)有明顯的瑕疵。

綜合原因讓它的銷售均價(jià)只有3.97萬(wàn)元/m2，比周邊新盤(pán)低很多。

對(duì)比野生動(dòng)物園北部在售的一個(gè)新盤(pán)璟瀾灣，地是競(jìng)拍所得，售價(jià)明顯高很多：

別墅毛坯交付，均價(jià)5.19萬(wàn)元/m2，洋房精裝3.8萬(wàn)元/m2。

用璟瀾灣的毛坯價(jià)，已經(jīng)可以買(mǎi)懷山望的精裝別墅了。

再對(duì)比隔壁新場(chǎng)在售的高層新房招商象嶼星耀翠灣4.7萬(wàn)元/m2、同潤(rùn)新云都會(huì)4.56萬(wàn)元/m2。

像懷山望這樣的3字頭精裝別墅產(chǎn)品，在整個(gè)浦東沒(méi)有競(jìng)品，供應(yīng)也很稀缺，性價(jià)比非常高。

這兩個(gè)別墅豪宅在各自的區(qū)域供應(yīng)中都非常稀缺，面對(duì)的又是本地強(qiáng)大的改善購(gòu)買(mǎi)力，直接火了。

以國(guó)貿(mào)海上原墅所在的松江新城為例，近幾年新房供應(yīng)斷崖式下滑，2024年僅供應(yīng)539套。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前4月松江新城僅供應(yīng)了246套新房，相比2022年的4049套和2023年的1922套大幅減少。

尤其是別墅在松江新城已經(jīng)斷供很久了，市場(chǎng)改善的需求一直在被壓制，集中釋放導(dǎo)致市場(chǎng)爆火。

懷山望所在的惠南、宣橋周邊區(qū)域也是，別墅產(chǎn)品好幾年沒(méi)有供應(yīng)了。

在區(qū)域供應(yīng)極度短缺的背景下，兩盤(pán)又憑借前期長(zhǎng)時(shí)間的蓄客，成功點(diǎn)燃了一股市場(chǎng)熱流。

不管價(jià)格是高還是低，面對(duì)的都是本地強(qiáng)大的改善購(gòu)買(mǎi)力，吸收的是本地土蓍有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)。

以懷山望為例，認(rèn)購(gòu)的客戶中持有“南匯絕版身份證”的占比超八成。

這些項(xiàng)目在本地都是豪宅，市區(qū)剛需客不一定買(mǎi)得起，可能地段和配套也看不上。

但是本地人住習(xí)慣了，改善就要附近，且要住好房子，對(duì)品質(zhì)有較高要求。

懷山望售樓處周邊

雖然郊區(qū)豪宅好賣，但剛需盤(pán)卻不好賣，市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極分化。

郊區(qū)剛需盤(pán)不好賣，意味著郊區(qū)重新回到內(nèi)生市場(chǎng)。

原來(lái)郊區(qū)剛需賣得好，是因?yàn)槭袇^(qū)新房少，大量的剛需外溢到了郊區(qū)。

但現(xiàn)在隨著市區(qū)舊改力度加大、騰地增多、新房也在增多，也不好賣了；

同時(shí)近郊動(dòng)遷房與市區(qū)老破小性價(jià)比越來(lái)越高，形成了替代分流，導(dǎo)致外溢到郊區(qū)的少了。

郊區(qū)前幾年新房少，好項(xiàng)目開(kāi)始好賣。

但現(xiàn)在剛需盤(pán)越開(kāi)越多，本地人大多都有房了，只能靠有限的購(gòu)買(mǎi)力慢慢去化。

所以現(xiàn)在是供應(yīng)量決定市場(chǎng)。

剛需產(chǎn)品的品質(zhì)沒(méi)有豪宅高，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商把資源重點(diǎn)投向利潤(rùn)更高的豪宅賽道就是搶收有錢(qián)人。

這樣剛需產(chǎn)品的研發(fā)和投入自然不足，吸引力不大。

新規(guī)住宅或3.5代住宅目前只在市區(qū)，郊區(qū)最近拍地少，產(chǎn)品還沒(méi)全面升級(jí)。

要是2026年郊區(qū)4代住宅全面推開(kāi)來(lái)，行情也可能會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

上海各區(qū)域市場(chǎng)分析

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那么像郊區(qū)中這么爆火的新盤(pán)，買(mǎi)過(guò)來(lái)以后，未來(lái)能否增值保值呢？

國(guó)貿(mào)海上原墅和懷山望這么爆火，是因?yàn)槎唐趦?nèi)同類產(chǎn)品供求關(guān)系不平衡造成的。

后續(xù)如果同類產(chǎn)品供應(yīng)量加大，產(chǎn)品不再稀缺，就不火了，也很難再保值了。

以國(guó)貿(mào)海上原墅為例，也就一二期觸發(fā)積分了，后續(xù)的幾個(gè)批次開(kāi)盤(pán)都不要積分了。

懷山望共415戶，首批只拿出來(lái)了103套，隨著后續(xù)加推和本地購(gòu)買(mǎi)力的消耗，熱度肯定要下降。

本地富人購(gòu)買(mǎi)力就那些，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)隨著新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)而轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移走后老產(chǎn)品就難以保值了。

以松江新城為例，新一代豪宅國(guó)貿(mào)海上原墅的入市，吸引了本地改善購(gòu)買(mǎi)力的轉(zhuǎn)移。

很多原先住在譽(yù)品谷水灣、東鼎名人府邸的有錢(qián)人換了房，導(dǎo)致這些老一代產(chǎn)品跌幅擴(kuò)大：

同樣的道理，惠南、宣橋區(qū)域如果再有一些像懷山望這樣的低密別墅開(kāi)發(fā)出來(lái)，也會(huì)吸引購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移。

上海的“限墅令”在郊區(qū)已經(jīng)有所松動(dòng)，后面可能會(huì)有更多容積率低于1.0的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)出來(lái)，稀缺當(dāng)前的稀缺性。

2024年青浦區(qū)土地推介會(huì)上，朱家角鎮(zhèn)推出的3宗住宅地塊容積率均低至0.8，低于傳統(tǒng)的1.0限制。

這標(biāo)志著上海打破14年的限制，開(kāi)始在郊區(qū)試點(diǎn)放寬容積率限制，允許開(kāi)發(fā)低密度別墅產(chǎn)品了。

如果后續(xù)有密度更低、產(chǎn)品更好的房子開(kāi)發(fā)出來(lái)，會(huì)吸引新的購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移。

上海郊區(qū)因?yàn)榘l(fā)展和購(gòu)買(mǎi)力變化的原因，樓市呈現(xiàn)“縣城化”趨勢(shì)，即使是標(biāo)桿盤(pán)后面也有風(fēng)險(xiǎn)。

以前上海的發(fā)展邏輯是無(wú)限攤大餅，城區(qū)不斷擴(kuò)大，把一部分郊區(qū)包進(jìn)去變成了市區(qū)。

但現(xiàn)在市區(qū)在收縮，無(wú)法再大規(guī)模擴(kuò)張了，沒(méi)有和市區(qū)連接的郊區(qū)就脫節(jié)了，像一個(gè)孤立的縣城節(jié)點(diǎn)。

市區(qū)、郊區(qū)都有豪宅開(kāi)發(fā)，但購(gòu)買(mǎi)力體系完全發(fā)生了變化。

市區(qū)豪宅賣的不錯(cuò)，是因?yàn)槭崭盍巳珖?guó)的有錢(qián)人。

在市區(qū)高端購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法外溢到郊區(qū)的情況下，郊區(qū)又收割不了外地購(gòu)買(mǎi)力；

本地富人購(gòu)買(mǎi)力就那些，總量是有限的，隨著新的標(biāo)桿豪宅開(kāi)發(fā)，這部分購(gòu)買(mǎi)力會(huì)轉(zhuǎn)移走。

這樣郊區(qū)的市場(chǎng)就像一個(gè)縣城內(nèi)部循環(huán)，市場(chǎng)瓶頸非常明顯。

加之郊區(qū)整體人口導(dǎo)入在放緩，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型或空心化導(dǎo)致區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力在減弱。

在這種情況下，郊區(qū)標(biāo)桿豪宅沒(méi)有足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐，就暴露了風(fēng)險(xiǎn)。

寶山的上海長(zhǎng)灘、松江的東鼎名人府邸、臨港的陸家嘴滴水漣岸等標(biāo)桿盤(pán)都遇到了麻煩。

那么哪些人適合買(mǎi)國(guó)貿(mào)海上原墅、懷山望這類新盤(pán)呢？

本地家庭改善、不想離開(kāi)熟悉的地方，想住好房子、大房子，這類客群完全可以買(mǎi)。

但對(duì)于在市區(qū)上班或想要增值保值的客群來(lái)說(shuō)，這類產(chǎn)品不一定是好選擇。

國(guó)貿(mào)海上原墅把價(jià)格頂?shù)搅?萬(wàn)+元/m2，在郊區(qū)已經(jīng)很高了，再次上漲的空間有限。

而懷山望本身房子便宜，如果再下跌雖然幅度有限、不至于虧到哪里，但是要想大漲也很難。

盡管周邊新開(kāi)的別墅比它貴、看似在抬轎子，但破發(fā)的概率大，將來(lái)變成二手房不一定還有新房的價(jià)。