金錢游戲｜探索與思考：廣州供地節(jié)奏的市場考驗

當前土地市場呈現(xiàn)階段性調(diào)整，各地都在探索新的發(fā)展路徑。廣州作為重要一線城市，其土地供應(yīng)策略的調(diào)整引發(fā)市場關(guān)注。

今年以來，全國土地市場普遍進入調(diào)整階段，廣州作為一線城市也不例外。多個地塊根據(jù)市場情況優(yōu)化出讓安排，土地出讓收入呈現(xiàn)階段性調(diào)整。截至11月21日，廣州2025年土地出讓收入為310.3億元，相較去年同期有所回落。

在這一市場背景下，廣州根據(jù)年度供應(yīng)計劃穩(wěn)步推進土地出讓工作，目前12月計劃出讓20宗涉宅用地，總起拍價超過254億元。這一舉措展現(xiàn)了廣州在適應(yīng)市場新常態(tài)過程中的積極探索。

然而，一面是土地收入縮水，一面是加速推地，廣州要警惕“供地節(jié)奏過快”的深遠影響。

土地市場進入調(diào)整階段

Part.1

2025年6月，廣州多宗住宅用地根據(jù)市場反饋優(yōu)化了出讓時序。這些地塊的總起始價約68.3億元，同期成功出讓的地塊金額為25.6億元。

值得關(guān)注的是，部分位于天河區(qū)、海珠區(qū)等城市核心區(qū)域的地塊也在調(diào)整范圍內(nèi)。這些區(qū)域的地塊價格與上半年周邊成交地塊基本相當，反映出市場各方正在重新評估土地價值。

業(yè)內(nèi)專家表示，這種情況在一定程度上反映了當前土地市場正處于理性回歸階段，需要供需雙方共同適應(yīng)新的市場環(huán)境。

政策優(yōu)化的探索之路

Part.2

為適應(yīng)市場發(fā)展需要，廣州在2023年11月發(fā)布了《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，對住宅空間設(shè)計規(guī)范進行了調(diào)整。這一政策旨在通過優(yōu)化空間利用效率，提升住宅產(chǎn)品的市場競爭力。

政策實施后，市場上出現(xiàn)了更多注重空間有效利用的住宅產(chǎn)品，部分項目的空間使用效率得到提升。這種探索為行業(yè)發(fā)展提供了新的思路。

然而，這種依靠政策維持的市場繁榮并不可持續(xù)。2025年6月初，廣州傳出將收緊審批尺度，規(guī)范新規(guī)執(zhí)行。隨后，黃埔區(qū)KXCGS-I4-8地塊成為廣州符合新版《住宅項目規(guī)范》的第一宗地，卻未能逃脫終止出讓的命運。

政策的收緊，也暴露了土地市場的困境——沒有政策加持，高地價難以維持。

市場參與格局的變化

Part.3

從近期土地市場交易情況看，不同類型企業(yè)根據(jù)市場形勢做出了理性選擇。

2024年，廣州成功出讓的38宗涉宅地中，僅有2宗由民企拿下，其余36宗均由央企、國企及區(qū)屬國企獲得。這一數(shù)據(jù)揭示了廣州土地市場已從往日的百家爭鳴變?yōu)閲笾鲗?dǎo)。

地方國企根據(jù)城市發(fā)展需要參與了土地資源配置，這在一定程度上為市場平穩(wěn)運行提供了支持。

然國企城投托底拿地，多為無奈之舉。一方面，它們需要承擔(dān)“穩(wěn)市場”的政治任務(wù)；另一方面，市場下行期，這些項目很可能面臨虧損風(fēng)險。

警惕“供地節(jié)奏過快”的深遠影響

Part4

廣州加速推地行為，可能帶來一系列影響。

土地頻繁流拍會嚴重打擊市場信心，形成“流拍-信心下降-更多流拍”的不良循環(huán)。

其次，國企城投被迫托底拿地，可能帶來財政風(fēng)險。這些企業(yè)往往資金實力有限，拿地后或面臨開發(fā)難題，或積累債務(wù)風(fēng)險。

再者，為促進土地成交，降低出讓標準，可能導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)品質(zhì)量下降，損害購房者權(quán)益。

從更宏觀的角度看，加速推地行為會強化廣州對土地財政的依賴，阻礙城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的步伐。當政府將過多精力放在短期土地出讓上，就可能忽視長期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和創(chuàng)新能力的培育。

發(fā)展路徑的積極探索

Part.5

面對新的市場環(huán)境，廣州需探索符合城市特點的發(fā)展路徑。

適當降低土地起拍價，使土地定價回歸市場。當前的土地定價或已偏離市場承受能力，適當降價是激活市場的關(guān)鍵。

優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少單宗土地面積，控制總價。借鑒上海、杭州經(jīng)驗，通過“化整為零”的供地模式，減輕房企資金壓力。

減少配建要求，降低開發(fā)商負擔(dān)。高比例的配建與代建是阻礙房企拿地的重要因素。

更重要的是，持續(xù)推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，培育新的經(jīng)濟增長點，這些都是城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

在發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中，需要各方共同探索和努力。廣州正在積極推進符合特大城市特點的發(fā)展路徑，這一過程中的經(jīng)驗和思考，值得持續(xù)關(guān)注和研究。