房產(chǎn)執(zhí)行遇難題？律師親述：如何巧用8000萬(wàn)別墅攻破老賴心理防線｜實(shí)務(wù)方圓

每個(gè)執(zhí)行案件背后，都藏著一個(gè)待解的困局。如果只會(huì)按流程辦事，律師往往疲于奔命，執(zhí)行效果也大打折扣。今天要聊的這個(gè)案子，執(zhí)行標(biāo)的約400萬(wàn)，被執(zhí)行人名下財(cái)產(chǎn)不少：深圳南山一套別墅、汕頭幾處房產(chǎn)和車庫(kù)、銀行存款、股權(quán)……看似“家底豐厚”，但執(zhí)行之路并不平坦。

我們判斷，應(yīng)以南山別墅為辦案核心。為什么？不僅因?yàn)槠鋬r(jià)值高，更因?yàn)楸粓?zhí)行人的常住地在此，便于推進(jìn)執(zhí)行程序。但執(zhí)行法官那么忙，律師能做些什么？——提前 “排雷”，為上拍掃清障礙。本案我們重點(diǎn)解決了三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，借拍賣程序撬動(dòng)本案順利執(zhí)行結(jié)案：

01

違建問(wèn)題不解決

房子難過(guò)戶

別墅嘛，不改造、加建、違建，好像都對(duì)不起“別墅”這個(gè)身份，但問(wèn)題也出在這里。本案中，這棟別墅因被無(wú)人機(jī)拍到加建了半層，已被街道執(zhí)法大隊(duì)限制過(guò)戶。怎么辦？

經(jīng)與各部門溝通，我們摸索出解除過(guò)戶限制的“三步走”：

（1）法拍成交后，法院向執(zhí)法大隊(duì)發(fā)協(xié)執(zhí)通知；

（2）申請(qǐng)執(zhí)行人或買受人委托施工單位拆除加建部分，整改成與報(bào)建情況一致，執(zhí)法大隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；

（3）整改完畢，執(zhí)法大隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)通過(guò)，解除過(guò)戶限制。

需注意的是，拆除費(fèi)用的承擔(dān)需根據(jù)拍賣公告確定。一般而言，需由申請(qǐng)執(zhí)行人或買受人墊付，然后從拍賣價(jià)款中優(yōu)先受償，實(shí)踐中也有要求申請(qǐng)人、買受人自行承擔(dān)的情況。

關(guān)鍵一步：上拍前就要在法拍公告里寫明違建情況，讓競(jìng)買人心中有數(shù)，避免后續(xù)推諉扯皮。

02

摸清過(guò)戶稅費(fèi)

別讓錢“卡在最后一公里”

司法拍賣中，買方通常要“先墊后返”——先替賣方交稅，再?gòu)呐馁u款中優(yōu)先受償。本案房產(chǎn)是非普通商品住房，由自然人持有，取得方式為買賣，我們梳理了主要稅費(fèi)如下：

（1）自然人賣方（被執(zhí)行人）稅費(fèi)

A.增值稅及附加：若房屋購(gòu)買不足2年，按5.3%的稅率全額繳納（含增值稅及附加稅）；若房屋購(gòu)買滿2年，普通住房免征增值稅；非普通住房需提供購(gòu)房發(fā)票，按差額的5.3%繳納增值稅及附加。

B.個(gè)人所得稅：若房屋為自用滿5年且為家庭唯一住房，免征個(gè)人所得稅；若不符合上述條件，需按轉(zhuǎn)讓收入的1%（普通住房）或2%（非普通住房）核定征收，或按差額的20%繳納（需提供房屋原值憑證）。

C.土地增值稅：個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

D.印花稅：個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅。

（2）買方（競(jìng)拍人）稅費(fèi)

A.契稅：購(gòu)買家庭唯一住房：面積≤140平方米，按1%征收；面積＞140平方米，按1.5%征收；

購(gòu)買家庭第二套住房：面積≤140平方米，按1%征收；面積＞140平方米，按2%征收；

購(gòu)買家庭第三套及以上住房，按3%征收。

企業(yè)購(gòu)房契稅一般按3%征收，不享受個(gè)人購(gòu)房的優(yōu)惠政策。

B.印花稅：個(gè)人購(gòu)買住房暫免征收印花稅；企業(yè)購(gòu)房按合同價(jià)款的萬(wàn)分之五征收。

小貼士：遇到拿不準(zhǔn)的稅費(fèi)問(wèn)題，不妨直接去不動(dòng)產(chǎn)登記中心稅務(wù)窗口免費(fèi)咨詢，親測(cè)有效！

03

善用“軟執(zhí)行”

讓騰退不再“硬碰硬”

唯一住房、高齡被執(zhí)行人、情緒抵觸強(qiáng)烈……這些都是騰退路上的“雷”。經(jīng)辦人到本案別墅房產(chǎn)實(shí)地考察并詢問(wèn)相關(guān)人員后，確認(rèn)被執(zhí)行人仍居住于該房產(chǎn)中，且在形式上該房產(chǎn)屬于被執(zhí)行人夫妻在深唯一住房。考慮到被執(zhí)行人年齡較高，且存在強(qiáng)烈的抵觸情緒，我們采取了“軟硬兼施”的策略：

（1）限制出境 + 限高措施

考慮到被執(zhí)行人常往返港澳，我們果斷申請(qǐng)“邊控”和“限高”，精準(zhǔn)施壓。需要注意的是，深圳地區(qū)法院在執(zhí)行程序中對(duì)被執(zhí)行人采取的限制出境措施，一般以6個(gè)月為限，且需在終本前申請(qǐng)。如終本后且在6個(gè)月屆滿前，申請(qǐng)人可向執(zhí)行法院申請(qǐng)續(xù)期；如終本后過(guò)期未續(xù)，則因系統(tǒng)原因無(wú)法進(jìn)行續(xù)凍。

（2）預(yù)處罰短信“溫柔一刀”

我們請(qǐng)法官發(fā)送了一條“最后通牒式”短信，明確告知不騰退將面臨罰款、拘留甚至刑事責(zé)任：

“（被執(zhí)行人名稱）：關(guān)于XX一案，本院已立案執(zhí)行，本院已送達(dá)騰空公告、拍賣裁定等。現(xiàn)短信通知你方，限你方在X年X月X日上午X時(shí)到XX人民法院簽署騰空承諾書(shū)；或在最后限期，即于X年X月X日前主動(dòng)騰空（案涉房產(chǎn)），如仍不騰空，本院實(shí)施進(jìn)行強(qiáng)制騰空以及對(duì)（被執(zhí)行人名稱）進(jìn)行罰款人民幣十萬(wàn)元和司法拘留十五日，存在抗拒執(zhí)行情形，構(gòu)成犯罪的，本院移送公安機(jī)關(guān)處置，最高判處有期徒刑七年。特此作出最后通告。聯(lián)系電話：XX。如遇法官外出執(zhí)行，可致電XX留言或到本院接待室請(qǐng)求聯(lián)系。”

短信雖短，威力不小。內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)、語(yǔ)氣堅(jiān)決，配合法院權(quán)威，往往能起到“四兩撥千斤”的效果。收到該短信后，被執(zhí)行人立刻主動(dòng)與申請(qǐng)執(zhí)行人協(xié)商，最終通過(guò)執(zhí)行和解并分期付款的方式，很快將本案執(zhí)行完畢。申請(qǐng)執(zhí)行人無(wú)需等待司法拍賣的一系列繁瑣漫長(zhǎng)手續(xù)，被執(zhí)行人也保住了其別墅。

04

執(zhí)行心得：

對(duì)癥下藥，才能精準(zhǔn)發(fā)力

對(duì)“想還但暫時(shí)沒(méi)錢”的，用“限高”施壓，留出履行空間；

對(duì)“有錢故意不還”的，疊加“失信+拘留”，加大威懾；

對(duì)“可能跑路”的，及時(shí)“限制出境”，精準(zhǔn)鎖控。

執(zhí)行雖帶“強(qiáng)制”二字，但真正的智慧在于：用最恰當(dāng)?shù)姆绞剑瑢?shí)現(xiàn)最高效的結(jié)果。希望這份實(shí)戰(zhàn)筆記，能為正在攻堅(jiān)執(zhí)行案件的你，帶來(lái)一些啟發(fā)。

編輯：芷清